Nagy Bálint • 2024. január 10. 05:55
Megtört a trend a fővárosban, hosszú évek óta elsőzör csökkent az új építésű lakások piacán az átlagár. A legnagyobb ütést a budai oldal árszínvonala, azon belül Észak-Buda könyvelhette el 2023 utolsó negyedévében, méretkategória szerint pedig a 100 négyzetméternél nagyobb lakóingatlanok lettek jóval olcsóbbak. De vajon tartós lesz a trendforduló, most érdemes vásárolni? Friss piaci elemzésünkben ehhez próbálunk meg segítséget adni.
Immár 6 éve, negyedévről-negyedévre górcső alá vesszük a Pénzcentrumon a Budapesti Lakáspiaci Riport új építésű lakásokat összesítő adatsorát. Vizsgálatunk elsődleges tárgya továbbra is az volt, vajon meddig tart még ki az árszínvonal őrült szárnyalása, mikor éri el végre a plafont az új lakások árazása. Eddig ugyanis az volt a tapasztalat, hogy sem a koronavírus-járvány okozta gazdasági sokk, sem pedig a 2022-ben kirobbant gazdasági válság, közte a horror-infláció előidézte egzisztenciális problémák nem törték meg egyértelműen az emelkedést. Egészen mostanáig, hiszen az adatok azt mutatják, eljött a trendforduló az új építésű lakások fővárosi piacán.
Mint az alábbi grafikonunkon látható, az új építésű lakások átlagos négyzetméterára 2019 utolsó negyedévétől stagnálni kezdett, majd 2020-tól újra erőre kapott az árszínvonal emelkedése. Majd 2021-ben, a járványhelyzet miatti válság ellenére kilőtt az átlagár, és ez a kitörés folytatódott egész évben, és ez a trend, vágtató infláció ide, elszálló lakáshitel-kamatok oda, 2022-ben is velünk maradt. A 2023-as év első negyedéves adatai ugyan már azt sejtették, hogy megkezdődött az új építésű lakások árának konszolidációja, erre azonban rácáfolt a 3. negyedéves statisztika. Az újabb kitörés azonban már elmaradt, és némi csökkenés után 2023 év végén újra 1,5 millió forint alá esett a fajlagos fővárosi átlagár.
Trendforduló Budán, stagnálás Pesten
Természetesen érdemes ennél erősebb lakáspiaci-nagyító alatt is megvizsgálni Budapestet, hiszen az árszínvonal meglepően intenzív kilengést is képes produkálni. A Budát Pesttől elválasztó Duna például árban is komoly vízválasztó, ez hosszú évek óta egyértelműen tetten érhető trend. A friss negyedéves adatok viszont azt mutatják, hogy némileg közeledett a két nagy régió árszínvonala egymáshoz, amit egyértelműen az magyaráz, hogy megtört a trend a budai oldalon, és a 3. negyedéves rekord (1,756 mFt/nm) után a fajlagos átalgár 1,720 mFt/nm-re csökkent. Noha a legutóbbi negyedéves csúcs után a pesti oldal árszínvonala is csökkent, de ezzel együtt is ez inkább nevezhető már lassan egy éve stagnálásnak. Íme:
Érdekesség továbbá, hogy az elmúlt hat esztendőben, az átlagosan több mint 208 ezer forintos árdifferencia 2018 II. negyedévében volt legközelebb egymáshoz (86 762 Ft), míg 2023 negyedik negyedévében bő 322 ezer forintot kóstál az árkülönbség a budai oldal javára. Ez viszont így is mérséklődést jelent az előző negyedévben mért 354 ezer forintos árdifferenciához képest, így talán már sosem éri el a 2022 második negyedévében mért 423 ezres árdifferencia-csúcsot. A budai és pesti oldal közötti gap ilyen mértékű kinyílását a budai oldal árainak trendfordulója és a pesti oldal árszinvonalának stagnálása együtt magyarázza. Mindez azt jelenti, hogy jelenleg egy 50 négyzetméteres lakás átlagosan bő 16 millió forinttal drágább Budán, mint a pesti oldalon.
Észak-Buda "elesett", Közép-Buda és Dél-Pest szárnyal
Érdemes persze még tovább bontani, például városrészkre a budai és a pesti oldalakat, hiszen nem mindenhol lehet trendfordulóról vagy épp stagnálásról beszélni. Ahogy az alábbi infografikánkon is látható, a budai és a pesti oldalon is 3-3 területi bontást alkalmaztunk, ezek a következők: Észak-Buda (II., III.), Közép-Buda (I., XII.), és Dél-Buda (XI., XXII.); valamint Pest belváros (V., VI., VII., VIII.), Észak-Pest (IV., XIII., XIV., XV., XVI.), és Dél-Pest (IX., X., XVII., XVIII., XIX., XX., XXI., XXIII.). Általánosságként az rajzolódik ki, hogy Budán egy városrész árszínvonala kapott komolyabb ütést, míg Budán és Pesten is akad még egy-egy városrész, ahol továbbra is az ég felé törnek az árak. Íme:
A budai bontásban például az látszik, hogy a teljes budai árszínvonal erőteljes visszaesését Észak-Buda trendfordulója okozza, míg Közép-Buda (I. és XII. kerületek) árszínvonal-emelkedése úgy tűnik, hogy megállíthatatlan. Mindeközben Dél-Buda továbbra is stagnál. De érdekes trend bontakozik ki a pesti oldalon is. Itt a belvárosként megjelölt kerületek, illetve Észak-Pest lakásárai továbbra is leginkább stagnáló trendvonalat rajzolnak. Ezzel szemben Dél-Pest új építésú lakóingatlanjainak áremelkedése újra erőre kapott, és a fajlagos átlagár lassan megelőzi Észak-Pest kerületeinek összesített árszínvonalát.
Méretkategóriák: trendforduló a penthouse-oknál!
Végezetül érdemes egy pillantást vetni a Pénzcentrum méretkategóriák szerinti elemzésére is. E szerint jól látható, hogy a lakások méretének növekedésével nem egyenes arányú a fajlagos árak csökkenése. Jelen állás szerint továbbra is az a helyzet, hogy a fővárosban többnyire a legmélyebbre annak kell a zsebébe nyúlnia, aki garzont vagy méretes luxuslakást vásárolna magának. Jelenleg egy 40 négyzetméternél kisebb új építésű lakást átlagosan 1 millió 505 ezer forintos (az előző negydévben 1 millió 518 ezer forint volt), míg egy 101 négyzetméternél nagyobbat 1 millió 750 ezer forintos (az előző negyedévben 1 millió 794 ezer forint volt) fajlagos áron vehetünk meg Budapesten.
Érdekesség azonban, hogy igazi trendforduló csak a méretes luxuslakások piacán volt megfigyelhető. Mint az a fenti grafikán is látható, a 101 négyzetméternél nagyobb lakóingatlanok árazása komolyabb ütést kapott 2023 utolsó negyedévében. És bár a 3. negyedéves, 1 millió 794 ezer forintos rekord után, a legnagyobb lakásokért már "csak" 1 millió 750 ezer forintot kell kicsengetni négyzetméterenként, a trónról aligha lesz valaha is letaszítható ez a méretkategória. Bár az is tény, hogy ezzel szemben a 100 négyzetmétert el nem érő otthonok fajlagos ára gyakorlatilag egy éve stagnál.