Pesten talán egy szoba, vidéken kis garzonlakás: erre elég ma a minimálbér az albérletpiacon

Ma a minimálbér összege Magyarországon bruttó 232 000 forint, aminek a nettója egy kicsivel több, mint 154 ezer forint. Ekkora összegből mind félretenni, mind lakáshitelt felvenni gyakorlatilag lehetetlen ma, így a lakhatás szempontjából elég elkeserítő helyzetben van, akinek ekkora összegből kell boldogulnia.

Ekkora jövedelemmel a saját lakás vásárlása csak álom marad komolyabb megtakarítások nélkül. Kíváncsiak voltunk, milyen kilátásai lennének a képzeletbeli minimálbéres dolgozónknak, ha bérelt ingatlanban kellene élnie. Természetesen nem az összes jövedelmét fordíthatná lakbérre, hiszen a lakhatás csak az alap, sőt, még az sem az első lépés lenne, hiszen valamit enni is kell, valamint más kiadásokra, például számlákra is kell gondolni. Tehát feltételezzük, hogy a jövedelmének csak a felét, azaz 77 135 forintot, fordíthatja a bérleti díjra.

Mindemellett azt is megkérdeztük az ingatlanpiaci szakértőktől, hogy mire elég a mai bérleti piacon a magyarországi nettó mediánkereset - ez az az összeg, aminél pont ugyanannyi dolgozó kap többet, mint amennyi kevesebbet. A KSH friss adatai szerint augusztusban a kedvezmények figyelembevételével számított nettó kereset mediánértéke 312 300 forint volt. A játékszabályok ugyanazok: képzeletbeli bérlőnk ennek maximum a felét, 156 150 forintot fordíthatna bérleti díjra.

Minimálbérből felejtsd el a lakást

Budapesten 77 ezer forintért csak alig 50 kiadó szoba található, de az agglomerációban is csak 12 darab. Tekintettel arra, hogy a fővárosi átlagos bérleti díjak már 240 ezer forint körül járnak, ezért a kiadó szobák is sokat drágultak az elmúlt időszakban - részletezte adataikat Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Tavaly novemberben még 80 ezer forintért lehet kiadó szobát találni a fővárosban, de most ez már átlagosan 85 ezer forintba kerül. A kínálat így sem túl nagy, hiszen a fővárosi kiadó lakások és házak több mint 8500 darabos kínálatához képest kiadó szobából alig 200 elérhető

- sorolta a szakember. A vidéki helyzet kapcsán arról beszélt, a megyeszékhelyeken ugyanez a 77 ezer forint már érezhetően többet ér - de nem sokkal.

Több mint kétszer akkora kínálatból válogathatunk mint Budapesten, de ez még mindig csak 120 kiadó ingatlant, jellemzően szobát jelent. Nem meglepő módon ennek a kínálatnak több mint a fele a keleti országrészben található: Debrecenben, Szegeden és Miskolcon 15-30 albérletből is válogathatnak a minimálbérből élők. Miskolcon közel 30 olyan albérlethirdetésben keresnek bérlőt, ahol önálló lakást kínálnak bérbevételre. A többi vármegyeszékhelyen jellemzően 1-2 önálló kiadó ingatlan található, aminek a havi bérleti díja nem több 77 ezer forintnál.

- tette hozzá.

A minimálbér felét jelentő, kevesebb mint 80 ezer forint az Otthon Centrum szakértői szerint a fővárosban sem elég egy önálló albérlet kifizetésre. Nagyjából egy szoba bérleti árát fedezheti, de azt is inkább a külső pesti kerületek valamelyikében. A kisebb megyei jogú városokban van esély egy kis garzonlakást bérelni ebből az árból, hiszen itt még mindig 100 ezer forint alatt alakul az egyszobás lakások bérleti díja. Azonban a nagyobb egyetemi városokban Pl.: Szegeden és Debrecenben szintén csak egy szobára elegendő, viszont a fővárossal ellentétben akár a belvárosban is.

A fővárosban lokációtól és a kiadó szobát kínáló ingatlan minőségétől, a szoba alapterületétől és felszereltségétől függően széles skálán mozognak a kiadó lakások és szobák bérleti díjai - fogalmazott Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője.

A bérleti piacon megjelenő keresletnövekedés miatt ugyanakkor az árak annyira megemelkedtek az idei szezonban, hogy amennyiben mindössze a minimálbér felét, vagyis 77 135 forintot tud szánni a bérlőjelölt a lakhatásra, úgy a frekventáltabb területeken található lakásokban már egy élhető méretű külön szoba árát sem feltétlenül fedezi ez az összeg, szobatárssal osztozva lényegében csak egy ágy bérlésére és a rezsire futja belőle, esetleg ha mégis belefér a különálló szoba, az sok esetben maximum 6-9 négyzetméter. Ha a város külsőbb kerületei, a kevésbé központi lokáció is megfelelő a lakást kereső bérlő számára, úgy a 77 ezer forintegy nagyobb, teljes értékű szobára is elegendő lehet rezsivel együtt

- sorolta a szakember. Mint kifejtette, a vidéki nagyvárosokban, főként az egyetemvárosokban jóval meghaladja az átlagos bérleti díj a minimálbér felét, így vidéki viszonylatban is egyre ritkább, hogy ebből az összegből ki lehessen hozni egy önálló lakás vagy ház bérlését.

Ráadásul, ha az említett 77 135 Ft-ból a rezsinek is ki kell jönni, az még nehezebben megvalósítható helyzetet teremt. A Duna House kínálatában található legolcsóbb kiadó lakás szombathelyi garzon, amelyért 60 ezer forint plusz rezsit kér a tulajdonos, azonban, hogy a fenntartási költségekkel együtt is beleférjen a bérlő a 77 ezer forintos keretbe, a rezsin érdemes spórolni. Ennél alacsonyabb összegért már a vidéki területeken is ritkaságszámba megy az önálló lakás vagy ház

- tette hozzá.

Az OTP Ingatlanpont tapasztalatai szerint Budapest és Pest vármegyében mind a minimálbért, mind a mediánkeresetet alapul véve szűkösek a lehetőségek, itt havi 150 000 forint alatt már nem nagyon lehet kiadó lakást találni. Vidéken, például Tatabánya és környékén a minimálbér feléből maximum egy szobát lehet bérelni, a mediánbér fele kisebb garzonlakásra lehet elegendő.

Székesfehérvár és környékén jellemzően a mediánbér feléért sem lehet kiadó ingatlant találni, míg Ajkán a minimálbér feléből bányászlakásokat, falusi ingatlanokat lehet bérelni, Ajka belvárosában felújított lakásra és házra is elegendő lehet a mediánbér. Velencén a mediánbér feléből 2-3 szobás lakást, 50 nm-es házat már lehet bérelni. Szombathely és környékén a minimálbér feléért lehet már 25-30 nm átlagos állapotú lakásokat, a mediánbér feléért lakótelepi, 50-60 nm-es lakások is találni. A Dél-Dunántúli régió nagyobb városaiban, mint Pécs, Szekszárd, Kaposvár és Zalaegerszeg jellemzően nincsenek kiadó ingatlanok 80-100 ezer forint alatt.

A Dél-Alföld nagyobb városaiban a minimálbér feléért szinte csak szobát lehet bérelni, önálló lakást nem. A kisebb, nem belvárosi lakások is 90 ezer forint havi bérleti díj felett kezdődnek Szegeden, valamint Kecskeméten. Békéscsabán kis szerencsével 75-80 ezer forinttól azonban már elérhető önálló lakás is. A kisebb településeken nagyon kevés kiadó albérlet van, elvétve találni átlagos vagy rosszabb állapotú ingatlant a minimálbér felének összegéért.

Ellenben a mediánbér feléből a nagyobb városokban, már egy jobb állapotú lakás is számításba jöhet, de a felújított korszerűbb házak, lakások induló bérleti díjai inkább a 200 ezer forinthoz közelítenek. A külsőbb, kevésbé népszerű kerületekben, vagy kisebb településeken ennyi pénzért már akár újabb lakás is bérelhető

- tették hozzá.

Mediánkeresettel egy Pesten max egy kisebb lakás jöhet szóba

Az OC adatai szerint a mediánkereset felét jelentő, kicsit több mint 156 ezer forintból Budapesten éppen egy egyszobás garzonlakás bérlésére van lehetőség, hiszen ennek átlagos bérleti díja a fővárosban 150 ezer forint.

A külső pesti kerületek mellett akár a XI. kerületben is kereshet, ahol az átlag 149 ezer forint vagy éppen a III. kerületben, ahol mindössze 133 ezer forint az átlagos havi bérleti díj

- tették hozzá. Ellenben a vidéki városok többségében ez az összeg egy kétszobás albérlet bérlésére elegendő, hiszen a 100 ezer főnél népesebb városokban a kétszobás lakások havi bérleti díja 141 ezer forint. Arra a kérdésünkre, hogy meglátásuk szerint összességében a nettó mediánkereset elég lehet-e valakinek, hogy egyedül fenntartsa magát egy albérletben, a szakértők azt felelték, hogy ez egyéni igényektől függ, de van rá esély, hiszen a fővárosban és nagyobb vidék városokban is a medián kereset feléből lehet már lakást bérelni, így a fizetés másik fele mehet a többi kötelező kiadásra.

Balogh László arról beszélt, országosan több mint 2600 olyan kiadó ingatlan szerepel a kínálatban, aminek a bérleti díja olcsóbb mint 156 ezer forint. Budapesten ennek csak az ötöde található, a fővárosban ebben a kategóriában csak 550 hirdetés szerepel. A legtöbb megfizethető kiadó ingatlan a VII.-XIII. és VIII. kerületben található, ahol 40-50 ilyen lakás közül is válogathatnak a bérlők.

A 156 ezer forintos lélektani határ alatt a nagyobb vidéki városok közül leginkább Miskolcon, Szegeden, Debrecen, Pécsen és Kecskeméten tudunk bérelni. Ezekben a nagyvárosokban jellemzően több mint 100 ilyen ingatlan válogathatnak a bérlők. Győrben ugyanebben a kategóriában csak 19 ingatlan szerepel. Érdekes, hogy a kisebb településeken a 156 ezer forintos lélektani határ alatt a kiadó ingatlanok nagyobb része áll rendelkezésre, de ez is csak kb. 600 lakást vagy házat jelent. Ennek oka, hogy bár a nagyobb városok drágábbak, de a kínálat jelentős része mégis itt összpontosul. A befektetők ugyanis ezekben a helyszínekben látnak potenciált

- mondta. Tőle is megkérdeztük, szerinte elégséges lehet-e a mediánkereset egy egyszemélyes albérlet fenntartásához, ő pedig arra hívta fel a figyelmet, hogy az ideális az lenne, ha a háztartások a jövedelmük harmadánál nem költenék lakhatásra. A magyar nagyvárosokban viszont csak a bérleti díj az átlagkereset 40-50 százalékát teszi ki, és még nem számoltunk a rezsiköltségekkel vagy a közös költségekkel.

A mediánkereset ennek ellenére elegendő lehet, hogy valaki önálló háztartást vezessen, de sok szempontból kompromisszumot kell kötni ennek érdekében. A fővárosban tipikusan a külső vagy átmeneti kerületekben találunk olyan ingatlanokat, amik megfizethetők, és a bérleti díj plusz a lakhatás járulékos költségei az élet többi területére is rányomhatják a bélyegüket. Vagyis a medián keresettel rendelkező bérlők kevéssé tudnak nagy lábon élni

- húzta alá Balogh László.

Benedikt Károly szerint a 156 ezer forintos keret már valamivel nagyobb mozgásteret jelenthet Budapesten: nagyobb eséllyel bérelhető egy teljes szoba, amelyhez szerencsés esetben akár még egy saját fürdő is tartozhat. Önálló garzonlakás inkább a kevésbé központi területeken fogható ki az említett összegből, ezek az ingatlanok azonban minőségüket és állapotukat tekintve nem felétlenül a legideálisabbak.

A vidéki városokban a mediánbér feléből rezsivel együtt már egy nagyobb, akár 55 négyzetméteres lakást is ki lehet bérelni. Természetesen a vidéki nagyvárosok bérleti díjai között jelentős eltérések is lehetnek, de általánosságban elmondható, hogy 100-120 ezer forintos bérleti díjért már egy garzonnál nagyobb, legalább egy plusz szobával rendelkező lakás is bérelhető - tette hozzá a szakember.

A rezsicsökkentés eltörlése kapcsán is bebizonyították a magyarok, hogy otthonuk elhagyása helyett inkább különféle spórolási technikák segítségével csökkentik kiadásaikat, mindent megtesznek, hogy ne kelljen feladniuk otthonaikat. Igaz ez az albérletekre is. Az, aki ragaszkodik ahhoz, hogy mindenáron egyedül éljen, fenntartson egy albérletet és semmi szín alatt nem hajlandó ebben kompromisszumot kötni, az az élet más területein lesz kénytelen csökkenteni a kiadásain, de bizonyára nem lesz egyszerű dolga

- felelte Benedikt Károly arra a kérdésünkre, hogy elégséges lehet-e a mediánkereset egy egyszemélyes albérlet fenntartásához.

Nehezedik a hitelhez jutás

Mint a Pénzcentrum is rendre beszámol róla, eléggé belassult a lakáshitelezés Magyarországon, a többi mellett a magas kamatkörnyezetnek is köszönhetően. Ennek kapcsán megkérdeztük a szakértőket, hogy összességében milyen tendenciák figyelhetőek meg, és milyennek látják a kilátásokat, illetve az új CSOK Plusznak milyen hatása lehet a bérleti piacra.

Az OC szerint jelenleg a kézpénzes vásárlók dominálnak a piacon. Azok többsége, akik önerőből nem tudnak lakást vásárolni, kivárnak és abban bíznak, hogy jövőre kedvezőbb kamatkörnyezetben tudnak majd lakáshitelhez jutni, ezért lakáspiaci tranzakciók száma csökkent az előző évekhez képest.

Ugyanakkor meglepő módon októberben az eddig belassult piacon mozgolódást tapasztaltunk. Kérdés, hogy ez mennyire lesz tartós és kitart-e a következő hónapokban

- fogalmaztak. Az új CSOK kapcsán megjegyezték, hogy várakozásul szerint akár 15-20 ezerrel több adásvételi tranzakció jelenhet meg a piacon idei értékekhez képest. Az intézkedés elsősorban a friss házas fiatalokat tereli albérletből a saját tulajdonú lakás felé. Ez azonban szerintük a bérleti piacra mérsékelt hatással lehet, hiszen az albérletpiacon nagyobb arányban egyetemisták és egyedülállók vannak, akik anyagi helyzetükből fakadóan nem rendelkeznek elegendő önerővel egy lakás megvásárlásához. 

Benedikt Károly megjegyezte, hogy az év második felében is kifejezetten igaz az, hogy akinek nincs lehetősége saját ingatlan vásárlására, az a bérleti piacon marad. Az otthonteremtési támogatások változásai, illetve az önerő csökkentése a jövő évtől formálhatja majd a piaci trendeket.

Azok a fiatalok, akik az idei évben tervezték a saját otthon vásárlását, de a magas kamatok és a szigorodó banki felétételek miatt nem mertek belevágni, azok a jövő évben újra próbálkozhatnak. A CSOK Plusz, az önerő csökkentése és a Babaváró támogatás mind közelebb viheti a fiatalokat az otthonteremtéshez. Ingatlanközvetítőink tapasztalatai szerint egyre több olyan fővárosi fiatal kér segítséget az albérletkeresésben, akik a nettó mediánbér felett keresnek, azonban sokan közülük - például a vendéglátásban dolgozók - azért nem juthatnak saját lakáshoz, mert a bevételük egy része nem hivatalos

- fogalmazott a szakértő. Hozzátette, a vállalat Home Management üzletága által gondozott albérletek kiadása során akár a hitelintézet, mi is bekérjük a jelölt jövedelemigazolását, de mérlegeljük az egyedi körülményeit is.

Egy vendéglátásban dolgozó jelentkező esetén az ingatlanos beleszámolja a havi jövedelembe a bejelentett béren túl például a borravalót is, vagy egy egyedülálló anya esetén a gyerektartást, így akár egy olyan összegű albérletet is megkaphatnak, amekkora törlesztőrésztetű hitelt a bank már nem ítélne meg számukra

- részletezte.

Kérdésünkre az OTP Bank úgy reagált, hogy a lakáshitel piacon a bankok forrásköltsége és így a lakáshitelek kamata 2022 negyedik negyedévében tetőzött, a háztartásokat érintő inflációs nyomás, illetve a magas hozamszintek miatt keletkező adósságszolgálat megnövekedett mértéke pedig a keresleti oldalon fogja vissza a hitelezést. Ahhoz, hogy a korábbi növekedési dinamika visszatérjen értéktartó bérekre és 2-4% körüli hozamkörnyezetre van szükség.

A kamatok csökkenésével már látszanak az élénkülés jelei, de 2023-ban a lakáshitel-piac várhatóan a tavalyi fele körül alakulhat. A piac alakulása nagyban függ a makrogazdasági helyzettől, ha sikerül az inflációt tartósan egyszámjegyűre csökkenteni, akkor elképzelhető piaci élénkülés a lakáshiteleknél is

- fogalmaztak. Jövő évtől jelentősen megváltoznak az állami támogatások, így azok, akik a meglévő gyermekükre is igénybe vehető CSOK vissza nem térítendő támogatás segítségével vagy Babaváró igénybevételével szeretnének lakáshoz jutni, várhatóan még idén megvásárolják a kiválasztott ingatlant, ez pedig előrehozott keresletet generálhat a piacon.

Az Ingatlanpont a CSOK Plusz kapcsán hozzátette, annak kedvezményes kamatozása és az első lakás vásárlásánál életbe lépő 10 százalékos önerő könnyítheti a fiatalok lakáshoz jutását, azonban kérdés, hogy a megszólított réteg mennyire lesz vevő erre a konstrukcióra, figyelembe véve a gyerekvállalási kötelezettséget, illetve az alacsony önerő melletti, nagyobb hitelösszegből adódó jelentősebb eladósodás lehetőségét.

A részletszabályok hiányában most még van több nyitott kérdés, amik nehezítik az intézkedés várható hatásaira vonatkozó becsléseket, például, hogy változik-e a kamat, ha nem érkezik meg a vállalt gyerek, és ha igen, hogyan. A CSOK Plusz, ellentétben a CSOK konstrukcióval egy kamattámogatott hitel, így igénybevételéhez mindenképpen szükséges, hogy rendelkezésre álljon a megfelelő jövedelem

- hívták fel a figyelmet. Emellett ugyanígy kérdéses, hogy a CSOK Plusz milyen ingatlanokra lesz igényelhető, ez alapvetően befolyásolja, hogy a piac mely szegmensében okozhat keresletnövekedést az új támogatási forma.

Ma VIP elbánásban részesül, aki lakáshitelt tud felvenni?

Balogh László szerint jelenleg a lakáshitelek magas szintje rányomja a bélyegét a lakásvásárlási kedvre. Eleve kevesen igényelnek hitelt és kevesen vásárolnak lakást.

Ez azt is eredményezi, hogyha valaki ebben a szűkös időszakban venne fel piaci alapú lakáshitelt, akkor a legtöbb bankban VIP kiszolgálást kap, mert nem tapossák egymás sarkát a hitelfelvevők. Ugyanakkor a bankok részéről megjelent egy bizalmatlanság is, a magasabb infláció miatt, magasabb megélhetési költségekkel számolnak, ami miatt szigorúbban járnak el, amikor jóhagyják vagy elutasítják a hitelkérelmet. Ez pedig azt jelenti, hogyha ugyanaz a fizetés a gyakorlatban kisebb összegű hitel felvételére elegendő mint tavaly vagy tavalyelőtt

- összegezte várakozásait, majd hozzátette, a CSOK Plusz a következő néhány év slágerterméke lehet a hitelpiacon. A legtöbb családnak ugyanis ez jelenti majd a kézenfekvő megoldást a költözéshez. A 3 százalékos hitelkamat sokkal vonzóbb lehet a bankok által kínálat 7 százalékos piaci alapú kamatnál.

A CSOK eddigi adatai alapján azzal számolunk, hogy évente 12-17 ezer CSOK Plusz igénylő lesz, akinek egy jelentős része az albérletből költözik majd első közös otthonába. Ennek ellenére nem számolunk azzal, hogy ez nagy visszaesést okozna a kiadó lakások piacán. Azok, akik nem lesznek jogosultak CSOK Pluszra vagy épp valamilyen élethelyzetváltozáson mennek keresztül, folyamatos keresletet biztosítanak az albérletek iránt. Ez pedig a kiadó lakások bérleti díjait is stabilan magas szinten tarthatja. Ez egyébként részben annak is köszönhető, hogy a kiadó lakások kínálata jóval kisebb mint az eladóké

- magyarázta.

Címlapkép: Juhász Gábor, MTI/MTVA