Egyre több magyar vesz ingatlant a határmenti településeken: a pesti árak sem riasztják vissza őket

Ahogyan arról múlt heti cikkünkben beszámoltunk: több mint 126 ezer magyar ember vállal munkát Ausztriában, számuk évente nagyjából 4 ezerrel emelkedik. Egy jelentős részük, 99 679 fő le is telepedett ott, de így is bő 27 ezren ingáznak át a szomszéd országba. A Pénzcentrum most annak járt utána, milyen lehetőségeik vannak az ingázóknak a nyugati országrész lakáspiacán ha bérelni, vásárolni akarnak. Mire számítson az, aki azért költözne ezen országrészbe, hogy aztán a sógoroknál melózzon.

Szakértőket kérdeztünk arról, mennyiben befolyásolhatja a térség ingatlanpiacát az, hogy az ingázók jóval magasabb, osztrák bért visznek haza. De arra is kíváncsiak voltunk, mi a helyzet a külföldi vevőkkel, hiszen az eurójukat szívesen látják a magyarországi lakáseladók.

Kemény drágulás egyes járásokban

Hogy kiderüljön, milyen folymatok mentek végbe a határmenti ingatlanpiacon, az ELTINGA járásokra bontott adatait hívtuk segítségül. A 2022 egészére vonatkozó számok és 2023. első negyedéves adatai alapján megnéztük, hogy melyik nyugat-magyarországi járásban hogy alakultak a medián négyzetméterárak - azaz pontosan annyi ingatlan kelt el egy-egy térségben drágábban, mint amennyi ennél olcsóbban. Természetesen, mint minden statisztika, ez is torzíthat, de az irány nagyjából belőhető.

A vállalat által megküldött adatbázis szerint:

• a kapuvári és a körmendi járásban több mint 42 százalékkal emelkedtek a négyzetméterárak.
• A celldömölkiben 37,3 százalékos a drágulás 2022-höz képest.
• A kőszegi járásban 2023-ban 28 százalékkal nőttek a medián négyzetméterárak.
• A sárvári járás áremelkedése 22,6 százalékos.
• A soproni és pannonhalmi járásban is 14 százalék körüli áremelkedést regisztráltak.
• A győri járásban 11 százalékkal haladták meg a medián négyzetméterárak 2023 első negyedévében a 2022-eseket.
• A csornai és a mosonmagyaróvári járásban pedig 10 százalék alatt volt az áremelkedés mértéke.

Zuglót, Újpestet is lekörözik ezek a települések

A témában egy másik adatsort is feldolgoztunk, amelyben az ingatlan.com hirdetéseinek mediánárait hasonlítottuk össze Budapesten, illetve Vas és Győr-Moson-Sopron megyében. A hatalmas adatsorba azokat a településeket válogattuk be, ahol legalább 10 hirdetés alapján kalkulálták ki a medián négyzetméterárat - így nem torzít bele a képbe például egy-egy luxusingatlan eladása egy kistelepülésen.

Az első tízben nagy meglepetés nincs, budai és pesti kerületekből áll össze, az V. kerület továbbra is a legdrágább, a medián négyzetméterár a szeptember 20-i állás szerint több mint 1,5 millió forint volt. Ezt követ az I. kerület több mint 1,3 milliós négyzetméterárral, a XII. kerületben pedig 1,22 millió volt a meghirdetett ingatlanok mediánára. Azonban a 11. helyen jön a meglepetés!

A Győr-Moson-Sopron megyei Hegykőn 972 ezer forint volt a medián négyzetméterár, ami több mint Budapest egésze esetében (950 ezer forint/négyzetméter), de összességében 13 fővárosi kerület mediánárát is meghaladja. De, ahogy az alábbi táblázatban látszik, például Harkán, Ágfalván, Kópházán vagy Vámosszabadiban is magasabb az ingatlanok mediánára, mint egy-egy fővárosi kerületben.

Sőt, Győr a maga 748 ezres mediánárával négy pesti kerületnél drágább, Mosonmagyaróvár és Sopron pedig háromnál. Vas megye székhelye, Szombathely viszont 567 ezer forintos medián négyzetméterárával még mindig jóval olcsóbb, mint bármelyik fővárosi kerület.

Osztrák fizetésre lövik a bérleti díjakat

A határmenti települések ingatlanpiaca mindig különleges lokációnak számít az adásvételek szempontjából. Egyrészt azért, mert szinte nincs olyan szomszédunk, amely határmenti régiójából ne érkeznének szívesen a vevők Magyarországra. Ausztriában, Szlovákiában, Szlovéniában és Horvátországban euró a hivatalos fizetőeszköz, és az ingatlanárak is magasabbak a határ túloldalán mint nálunk - magyarázta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.

Emiatt is népszerűek a magyarországi határmenti települések a külföldiek körében, mert némi ingázással sok-sok millió forintnak megfelelő összeget tudnak megspórolni. A román határ túloldalán Románia nyugati határvidéke található, ami lokációjánál fogva értékesebb terület ingatlanpiaci szempontból, míg a keleti határvidékünk kifejezetten olcsónak számít Magyarországi viszonylaton belül is. Szerbia számára pedig mi vagyunk az EU kapuja. Ezért ebből a két országból is szívesen jönnek Magyarországra ingatlant vásárolni

- fogalmazott. Másrészt a Magyarországról ingázók számára is érdekesek a határmenti települések főleg a nyugati országrészben. Sopron és Győr például olyan magyar nagyvárosok, ahonnan rengetegen járnak át dolgozni Ausztriába, és az euróban megkeresett fizetésüket itthon költik el.

Ennek is köszönhető, hogy a soproni és győri 750-800 ezer forintos átlagos négyzetméterárak alig maradnak el a budapesti 900-950 ezer forintos átlagtól. A bérleti díjak tekintetében szintén hasonlóan kicsi a lemaradás. Szombathely még csiszolatlan gyémántnak számít ebben a régióban, mert már van autópályakapcsolata, de az eladó ingatlanok átlagos négyzetméterára csak 550-600 ezer forint körül alakul, ami jelentősen alacsonyabb mint a korábban említett nagyvárosoké

- tette hozzá Balogh László. Kiemelte, hogy az ingázóhatás az albérletpiacon a legerősebb. Az a bérlő ugyanis, aki Ausztriába jár dolgozni és magasabb fizetést hoz haza, ráadásul euróban, bérleti díjra is többet tud áldozni.

Egy 50 négyzetméteres lakás átlagos bérleti díja Budapesten havonta 215 ezer forint, Sopronban pedig 185 ezer forint. Ez nagyon kis különbség, főleg, ha figyelembe vesszük, hogy ugyanezért a lakásért Miskolcon csak 117 ezer forintot kéne fizetni havonta.

A határmenti települések demográfiáját is átrajzolják a munkalehetőségek. Rajka például az elmúlt két évben is benne volt a legnagyobb népességszámnövekedést elért magyarországi települések listájában. Ebből a községből Bécs 1 óra alatt, Pozsony pedig 25 perc alatt érhető el kocsival.

Az eladók esetében nem ennyire egyértelmű a helyzet. Ők extra bevételre csak a külföldről érkező vevőktől számíthatnak. Mivel az ingatlan.com-on forintban és euróban is meg lehet adni az eladó ingatlan vételárát, ezért érdekes látni, hogy a határmenti településeken az eladók 30-40 százaléka adja meg euróban az eladó ingatlan értékét. Ez jóval nagyobb arány az országos 7 százaléknál. Látszik, hogy a határmenti településeken élő eladók nagyon számítanak a külföldi vevőkre

- tette hozzá a szakértő. Elárulta, a vannak viszont más nem határmenti kedvencek.

• Ezek közé tartozik a Balaton, ami a németalföldi vevők favoritja. Bár Németországból érkezik a legtöbb vevő, közülük csak minden huszadik vesz budapesti ingatlant, viszont minden harmadik a Balaton környékén vásárol.
• Az osztrák, holland, svájci és belga vevők 25-30 százaléka szintén a Balaton környéki ingatlanokra szokott lecsapni.
• A másik népszerű lokáció Budapest a külföldiek körében. A kínai vevők több mint 90 százaléka a fővárosban vesz ingatlant, és hasonlóan magas az arány a vietnámi vásárlók esetében is. Az izraeli és iráni vevők közel 90 százaléka is Budapesten vesz lakást. 

Magasabb árfolyamra várnak a külföldiek?

Ennek kapcsán Benedikt Károly, Duna House PR és elemzési vezetője arról beszélt, a határközeli települések közül Sopron ingatlanpiacára különösen igaz, hogy nagyban befolyásolja az ingatlanárakat az euró-forint árfolyam, ami a vásárlókedvre is hatással van. Ha gyenge a forint, akkor kényelmesebben, szívesebben vásárolnak, ha erős a forint, akkor jóval nehezebben szerződnek a városban és környékén a vevők. Jelenleg is észrevehető, hogy kivárnak a vásárlók, amíg újra többet kaphatnak a pénzükért.

Sok magyar dolgozik a határon túl, ők euróban kapják a fizetésüket és abban is tartják a pénzüket, de nem csak rájuk igaz a kivárás, mellettük az osztrák nyugdíjasok is várják a számukra kedvezőbb árfolyamot. Ha egy vevőnek jelenleg 75 millió forintnyi eurója van, könnyedén lehet, hogy szeptemberre az már 80 millió forintot ér majd, ezt a változást pedig az ingatlanárak vélhetően nem követik majd, így a kivárással jobban járnak, mintha azonnal szerződnének

- mondta Benedikt Károly. A cég adatai szerint jelenleg a nappali plusz egy hálószoba a legkeresettebb a környéken, 40 millió forintos értékhatárig, tehát nagyjából 100 ezer eurós kiadással terveznek a vevők.

Nézz körül a legjobb lakáshitel ajánlatok között a Pénzcentrum kalkulátorában!

Ezen kívül van még kereslet a nagyobb, más kategóriába tartozó, jóval drágább ingatlanokra is. Azonban Sopronra igaz az, hogy bizonytalan gazdasági helyzet esetén sokan döntenek a továbbköltözés mellett, ilyenkor megnő az eladó lakások száma. Jelenleg a 30-40 éves, fizetőképes középkorú korosztály vásárol inkább, mellettük az osztrák nyugdíjaskorúak is jelentős számban vannak jelen az ingatlanpiacon, de részükről most kivárást tapasztalnak a kollégák. Rajtuk kívül a régebben külföldre költözött és most hazaköltözést tervezők vásárolnak inkább.

A külföldi vásárlók főként házat keresnek, azonban lokáció szempontjából nem konkrétan Sopront, inkább az agglomerációt preferálják. Hegykő, Fertőpark a keresett, fontos a határközeli elhelyezkedés. Orosz vásárlók az idei évben kevésbé aktívak, a kínaiakra pedig jellemző, hogy inkább eladják a soproni ingatlanjaikat és mennek tovább. A Miniszterelnökség által közzétett statisztika szerint a tavalyi évben összesen 20 alkalommal kértek engedélyt EU-n kívüli állampolgárok ingatlanvásárláshoz, 12 esetben orosz állampolgárok, 3 alkalommal kínaiak, 2-szer pedig izraeliek

- ismertette Benedikt Károly, aki szerint a tavalyi és az idei évben bekövetkezett ingatlanpiaci átalakulás miatt nehéz megjósolni, hogy mi vár a határmenti ingatlanok piacára, az euró-változás bizonyára nagy hatással lesz rá.

A csok, illetve a babaváró változása talán kevésbé lesz meghatározó a területen, ugyanis például a Sopron közelében lévő települések közül a legközelebbi, ahol elérhető a támogatás 3-5 településre van, onnan pedig már tovább tart a bejárás akár csak Sopronig, akár Ausztriáig kell utazni naponta. Ha befejezik az autópályát 2024-ben, az még befolyásolhatja a helyi ingatlanpiacot, vélhetően javít majd a jelenlegi helyzeten

- tette hozzá.

Ezeket a lakásokat keresik nyugaton

A Duna House adatai szerint Győr és Mosonmagyaróvár ingatlanpiacának kínálatából is előszeretettel vásárolnak azok, akik átjárnak Ausztriában dolgozni. Külföldiek tekintetében német és osztrák befektetők, illetve a külföldi tulajdonú, ipari cégek dolgozói vásárolnak a településen, de részükről is enyhült némiképpen a kereslet. Ahogy szinte az egész országban, úgy a győri térségben is visszaesett a rezsivédett címkének köszönhető, panellakások iránti kiugró kereslet. A legjelentősebb érdeklődés a győri „középáras”, 40-50 millió forintos értékhatáron belül mozgó használt téglalakások iránt van, amelyek jellemzően jó állapotúak, egy plusz két félszobás elosztásúak, alapterületük 55-60 négyzetméter.

A 100 millió forintos, illetve afeletti családi házak és lakások iránt is van érdeklődés, amelyek jellemzően 100-150 négyzetméter közötti alapterületűek. Az újépítésűek iránt a magas árak és a kínálat jellege miatt nemigen van kereslet. A fejlesztők zömében 43-48 négyzetméteres lakásokat kínálnak, amelyek inkább az idősebbek vagy a fiatalok számára alkalmasak, a családosoknak nem nyújtanak megfelelő életteret

- részletezte Benedikt Károly. A városon kívül, Győrtől 30-40 km-es távolságra található Falusi CSOK-os településeken, főként a bakonyi területen keresettek a nagyon olcsó, családi házak. Innen még egy óra alatt megoldható a bejárás, így aki kevesebb tőkével rendelkezik és jogosult az állami támogatásra, előszeretettel választja az ingázással járó kompromisszumot az otthonteremtésben. Ezekről a területekről azonban már nem annyira gyakori, hogy Ausztriába ingázzanak a munkavállalók.

Rajka, Mosonmagyaróvár, Bezenye inkább a szlovák állampolgárok számára közkedvelt terület, a mosonmagyaróvári Duna House irodában jelenleg is dolgozik egy szlovákiai magyar kolléga, aki ezekkel a vevőkkel foglalkozik. Nagyobb részben szlovákok, kisebb részben szlovákiai magyarok vásárolnak ezeken a területeken.

A szlovákok aktivitása a hazai ingatlanpiacon nem új keletű, megközelítőleg 20 éve tart, azonban annyira nem számottevő a kereslet, hogy az kiugró áremelkedést generáljon Mosonmagyarováron és környékén. Rajka esetében már érezhető az árak növekedése, 10 éves távlatban négyszeresére emelkedtek itt az ingatlanárak. Az idei évben az előző évekhez képest egyébként kevesebb vásárló érkezik

- ismertette a szakértő. A szlovákok alapvetően újabb építésű ingatlanokat keresnek, nem szeretnének a felújítással bajlódni, tehát mindenképpen kész ingatlant keresnek. A használt ingatlanok is szóba jöhetnek, de azok között is inkább a korszerűbbnek számító, maximum 10 éves ingatlanok. Megközelítőleg 100-250 ezer eurót szánnak ingatlanvásárlásra. Aktivitásuk a mindenkori forint euró árfolyam függvényében változik. A forint erősödésével az érdeklődők kivárnak, és akkor vásárolnak, amikor újra többet kaphatnak a pénzükért.

Ekkora az árkülönbség Pest és a nyugati országrész között

Kérdésünkre Benedikt Károly azt is elárulta, a legfrissebb barométerük szerint a főváros budai oldalán 716 ezer forintért keltek el átlagosan a panellakások négyzetméterenként augusztusban, míg a pesti kerületek házgyári lakásaiért 663 ezer forintot adtak a vevők. Téglaépítésű lakáshoz Budán, valamint a pesti belvárosban 1 millió forint körüli négyzetméteráron, Pesten 747 ezer Ft/m2-ért lehet hozzájutni.

Az idei év eladásai alapján Győrben 454 ezer forintos átlagos négyzetméteráron vásároltak a vevők, átlagosan 48,6 millió forintba került az otthonteremtés. Ennél drágábban lehetett ingatlanhoz jutni Kőszegen, Sopronban és Szombathelyen. Ezeken a településeken 488-524 ezer forintig terjed az átlagos négyzetméterenkénti ár. A területen a mosonmagyaróvári letelepedés a legköltségesebb, itt az idei évben 662 ezer forintos átlagos négyzetméteráron szerződhettek a vevők átlagosan.

Az albérleti piac például Sopronban szinte kivétel nélkül euró alapú, hiszen akik bérelnek, többségében euróban kapják a fizetésüket. Egy 50-60 négyzetméteres, jó minőségű lakás itt körülbelül 500 euró plusz rezsi, ami elmarad a főváros preferált, belső kerületeinek árszintjétől, ahol egy hasonló méretű, kéthálós lakásért 250-350 ezer forintos bérletidíjat is elkér a tulajdonos, vagyis 200-300 euróval többet

- tette hozzá.

Horror áron mennek a családi házak

Az Otthon Centrum tapasztalatai szerint is nagy az érdeklődés a nyugati határ mentén. Ugyancsak erről árulkodnak a KSH vándorlásra vonatkozó számai, melyek szerint évek óta vándorlási többlettel rendelkezik a térség.

Sopron esetében nyilvánvaló előny a határközelség, hiszen más hasonló méretű várásokhoz képest jelentősen drágábban lehet a településen ingatlant vásárolni. Újépítésű lakások esetében 1,26 milliós négyzetméterárral a legdrágább megyei jogú város az országban, csak úgy, mint a használt házak tekintetében, ahol 700 ezer forintos átlagos négyzetméterárral kell számolnia annak, aki Sopronban tervez ingatlant vásárolni. A kisebb települések a saját kategóriájukon belül ugyancsak drágábbak az ország más részein található falvaktól, ugyanakkor az árat nagyban befolyásolja az, hogy van-e határátkelő a közelben, valamint az, hogy az érintett település milyen messze található Bécstől vagy Graztól

- ismertették az OC szakértői. Adataik szerint családi házak terén Sopron a legdrágább átlag 700 ezer forintos négyzetméter árral, míg a környék másik jelentősebb városa, Kőszeg esetében 550 ezer forintos négyzetméter árral számolhatunk. Lakások terén mindkét városban közel 500 ezer forintos átlagár a jellemző, ami kevésbé kiemelkedő. Ezzel szemben a kisebb településeken 20-30%-kal mérsékeltebb árak a jellemzők. 

Hozzátették: a lakások terén kevésbé figyelhető meg ez a jelenség, hiszen a fent említett árak nem sokban térnek el a hasonló méretű városok átlagától. A házak terén azonban már számottevő a különbség, ugyanis Kőszegen vagy Sopronban másfélszer többet kell fizetni egy családiház négyzetméteréért, mint a hasonló méretű városokban. 

Mint közölték, úgy látják: a hazánkban ingatlant vásárolni szándékozó külföldiek közel fele Budapesten keres magának ingatlant. A határmentén is van érdeklődés, de elsősorban a délnyugati hattármenti településeken pl. Vízváron, Babócsán, azonban az említett településeken is elsősorban eseti vásárlásokról beszélhetünk.   

Címlapkép: Faludi Imre, MTI/MTVA