Nagy Bálint • 2023. szeptember 23. 07:07
Amennyiben a szegregáció kérdéskörét vizsgáljuk, akkor a különböző jóléti mutatókat (az egy főre jutó jövedelmi különbségekről ITT és ITT, illetve ITT is írtunk) tökéletesen lekövetik az ingatlanárak. Így van ez a fővárosban is, ahol az új építésű lakások piacán egyértelműen látszik a felső tízezer elszakadása a társadalomtól. Az árszínvonal sok budapesti városrészben annyira elszállt, hogy az odaköltözők, mint szomszédok, egyfajta kommunát alkotnak a jövedelmi egyenlőtlenségek spektrumán. Összességében a 2023 harmadik negyedéves adatok pedig azt mutatják, hogy újra beindult a drágulás a fővárosi új építésű lakások piacán, és már meghaladta a 1,5 milliót az átlagár. Buda árszínvonala pedig egyértelműen kilőtt, itt már átlagosan 1 millió 755 ezer forintot kell kifizetnie egyetlen négyzetméterért annak, aki nem keveredne nála szegényebekkel.
Lassan 6 éve, minden negyedévben megvizsgáljuk itt a Pénzcentrumon a Budapesti Lakáspiaci Riport új építésű lakásokat összegző adatsorát. Ahogy az elmúlt negyedévben, most is arra igyekeztünk választ kapni, hogy folytatódott-e a 2021-es évben, a koronavírus-járvány okozta gazdasági sokk ellenére megfigyelhető erőteljes kitörés, illetve, hogy kap-e komolyabb ütést a lakáspiac a 2022-ben kirobbant gazdasági válság, közte a horror-infláció előidézte egzisztenciális problémák miatt. Nos, a válasz egyre inkább egyértelmű, az pedig már biztos, hogy a trendforduló elmaradt az új építésű lakások fővárosi piacán.
Mint az látható, az új építésű lakások átlagos négyzetméterára 2019 utolsó negyedévétől stagnálni kezdett, majd 2020-tól újra erőre kapott az árszínvonal emelkedése. Majd 2021-ben, a járványhelyzet miatti válság ellenére kilőtt az átlagár, és ez a kitörés folytatódott egész évben, és ez a trend, vágtató infláció ide, elszálló lakáshitel-kamatok oda, 2022-ben is velünk maradt. Az idei év első negyedéves adatai viszont azt sejtették, hogy megkezdődött az új építésű lakások árának konszolidációja. Ez azonban nem tartott sokáig: 2023 harmadik negyedéves adatai ugyanis azt mutatják, újra beindult a dárgulás ebben a piaci szegmensben, és már átlépte a 1,5 milliót a fajlagos fővárosi átlagár.
Természetesen érdemes a főváros mélységében is megvizsgálni, hiszen a lakáspiaci mutatók meglepően intenzív kilengést is képesek produkálni. Az például már évek óta egyértelműen trend, hogy a Buda és Pest között húzódó Duna, árban is komoly vízválasztó. Olyannyira igaz ez, hogy Buda árszínvonalának emelkedése újra erőre kapott, és az 1 millió 755 ezret meghaladó fajlagos ár soha nem látott rekordot jelent az átlagárak historikus alakulásában. Ezzel szemben a pesti árak emelkedése igencsak lelassult, de az idei harmadik negyedévben ezzel együtt is átlépte az 1,4 milliós küszöböt a fajlagos átlagár, ezzel új rekordot állítva be.
Érdekesség továbbá, hogy az elmúlt közel hat esztendőben, az átlagosan több mint 203 ezer forintos árdifferencia 2018 II. negyedévében volt legközelebb egymáshoz (86 762 Ft), míg 2023 harmadik negyedvévében bő 354 ezer forintra emelkedett az árkülönbség a budai oldal javára. Ez komoly kitörést jelent az előző negyedévben mért 307 ezer forinthoz, és még nagyobbat az első negyedéves 243 ezer forintos árdifferenciához képest, azonban még messze elmarad a 2022 második negyedévében mért 423 ezres árdifferencia-csúcstól. A budai és pesti oldal közötti gap ilyen mértékű kinyílását a budai oldal árainak erőre kapása és a pesti oldal árszinvonal-lendületének megtörése együtt magyarázza.
Így húzza fel a fővárosi átlagot a budai városrészek erőteljes árszínvonal-emelkedése
Hiába bontjuk ugyanakkor városrészekre a budai és a pesti oldalakat, eltérő trendek már így sem látszanak, mindenhol felfele ívelnek az árak. Alábbi grafikánkon is látható, a budai és a pesti oldalon is 3-3 területi bontást alkalmaztunk, ezek a következők: Észak-Buda (II., III.), Közép-Buda (I., XII.), és Dél-Buda (XI., XXII.); valamint Pest belváros (V., VI., VII., VIII.), Észak-Pest (IV., XIII., XIV., XV., XVI.), és Dél-Pest (IX., X., XVII., XVIII., XIX., XX., XXI., XXIII.). Általánosságként pedig az rajzolódik ki, hogy több várorész áremelkedése erőteljesebb, míg máshol lassulást mutat az árszínvonal emelkedése.
A budai bontásban például az látszik, hogy Buda árszínvonalának erőteljes megugrását most már nem csak Közép-Buda (I. és XII. kerületek) és Észak-Buda (II. és III. kerületek) kerületeinek fajsúlyos áremelkedése okozza, hanem Dél-Buda stagnáló trendjét is egyértelmű árszínvonal-emelkedés váltotta fel. Érdekes trend bontakozik ki amúgy a pesti oldalon is, itt a belvárosként megjelölt kerületek árszínvonalának erőteljes erősödése mostanra egyértelműen leállt, jobban igazodva Észak- és Dél-Pest új építésú lakóingatlanjainak áremelkedéséhez, ahol az árszínvonal most már évek óta lassabb ütemű, de egyértelműen emelkedő trendvonalat rajzol.
Mit mutatnak a méretkategóriák szerinti négyzetméterárak?
Végezetül érdemes egy pillantást vetni a Pénzcentrum méretkategóriák szerinti elemzésére is. E szerint jól látható, hogy a lakások méretének növekedésével nem egyenes arányú a fajlagos árak csökkenése. Jelen állás szerint továbbra is az a helyzet, hogy a fővárosban többnyire a legmélyebbre annak kell a zsebébe nyúlnia, aki garzont vagy méretes luxuslakást vásárolna magának. Ismét fordulat volt viszont a 41-60 négyzetméter alapterületű és a 81-100 négyzetméteres lakások árazásában, utóbbiak fajlagos átlagára ugyan az előző negyedévben megelőzte a jellemzően 1,5-2 szobás méretkategória árszínvonalát, a harmadik negyedévben viszont újra erőre kaptak a 41-60 négyzetméteres lakások és visszaelőzték a 81-100 négyzetméteres lakások, a lejtmenetet vett árszínvonalát.
Érdekesség továbbá, hogy a garzonlakások fajlagos ára, egy bő fél éves esést követően újra erőre kapott, a szegmens árazásában újra közlíti a 2022 év végi rekordot. Ezzel szemben a legnagyobb méretkategória - bár a trónról nehezen lesz letaszítható - elkezdte elérni a plafont az árszínvonal, a fenti grafikon is kiválóan mutatja az árazás lassulását. 2023 harmadik negyedévében egy új építésű garzonlakást. Jelenleg egy 40 négyzetméternél kisebb új építésű lakást átlagosan 1 millió 518 ezer forintos (az előző negydévben 1 millió 491 ezer forint volt), míg egy 101 négyzetméternél nagyobbat 1 millió 794 ezer forintos (az előző negyedévben 1 millió 777 ezer forint volt) fajlagos áron vehetünk meg Budapesten.