Biró Eszter • 2023. július 10. 05:54
A jelenlegi infláció mellett mindenki olyan biztos befektetést keres, ami, ha nem is azonnal, de hosszútávon mindenképpen megtérül. Az egyik ilyen, mindenki által ismert befektetési forma az, ha ingatlanba fektetjük a pénzünket, amit egy felújítás után ki is tudunk adni. Azonban sokszor nem a hosszútávú kiadás a megfelelő, hanem jobban járunk, ha budapesti lakásunkat rövidtávon, turisztikai céllal kiadva hasznosítjuk. Azonban sok olyan hátulütője van ennek a vállalkozásnak, amivel egy kezdő befektető nem biztos, hogy számol. A Pénzcentrum most annak járt utána szakértők segítségével, hogy mivel is jár pontosan, ha Airbnb-n adnánk ki a lakásunkat, hol érdemes nézelődni, illetve megéri-e egyáltalán ebbe fektetnünk a spórolt pénzünket.
Az elmúlt másfél évben mindenki döbbenve figyelte, ahogyan hétről hétre emelkedtek az árak. Bár az infláció az elmúlt hónapokban csökkenni látszik, mégis, ilyen időkben érdemes hosszútávú befektetésekben gondolkozni, főként akkor, ha van megtakarításunk.
Az egyik legjobb és legértékállóbb megoldás pedig az, ha ingatlanba fektetjük a pénzünket. Ehhez persze szükségünk van egy indulótőkére, azonban, ha szemfülesek vagyunk, akkor akár 20-30 millió forintért is találhatunk Budapest belvárosában lakást. Ezek a lakások persze aprócskák, a nagyobbak is 20-25 négyzetméteresek maximálisan, amiket nehéz, vagy egyáltalán meg sem éri kiadni hosszútávon. Egy ekkora lakásért ugyanis a pesti albérletpiacon 80-120 ezer forint körüli összeget lehet elkérni havonta. Tehát jó esetben is 1 millió 400 ezer forintot tudunk rajta keresni évente. Ezzel pedig a befektetésünk több mint 15 év alatt térülne meg.
Az ingatlanbefektetéseken belül a rövidtávú lakáskiadásra hasznosított lakások területén jelentős változások voltak az elmúlt 5-6 évben. A magasabb hozam miatt a kezdeti időkben nagyon sokan választották ezt a formát, aztán a kezdeti „őrület” után az ingatlanbefektetők egy része visszatért a nyugodtabb, kevesebb munkával járó hosszútávú lakáskiadásra és kialakult egy normális egyensúlyi helyzet. Ezt borította fel a 2020-as koronavírus járvány, amikor a korlátozások okozta turistastop miatt szinte teljesen megállt a piac, így a legtöbben átváltottak a rövidtávról hosszútávú lakáskiadásra, esetlegesen értékesítették addigi befektetésüket. A koronavírus után a turisták megjelenésével újra visszaállt az egyensúlyi helyzet és sokan újra visszatértek a rövidtávra
– kezdett bele Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője, aki szerint fontos megjegyezni, hogy bár a rövidtávú lakáskiadással befektetési szempontból valóban magasabb azonnali hozam érhető el, azonban jóval több teendő is van minden téren az üzemeltetéssel. Ráadásul rengeteg olyan plusz költséggel, papírmunkával jár, amire elsőre nem is gondolnánk.
Erre figyelj, ha kiadnád a lakásod
A lakásunk rövidtávú kiadása első ránézésre egy nagyon jó befektetésnek tűnhet, amivel gyorsan, sok pénzt tudunk keresni. Azonban sokak nem tudják, hogy a háttérben rengeteg papírmunka áll. Először is, még mindenek előtt a lakásnak át kell esnie egy bizonyos szálláshely minősítésen, amikor is a Magyar Turisztikai Minőségtanúsító Testületnek a munkatársai auditálják a szálláshelyet.
Ilyenkor a szakemberek besorolják a szálláshelyet, ugyanúgy, mint a hotelek esetében, itt is történik egy értékelés 1-től 5 csillagig. Ezeknek a kritériumoknak kell megfelelnie minden szálláshelynek. Nyilvánvalóan az 1-csillag megszerzéséért kevesebb dolognak kell megfelelni, mint az 5 csillag esetében, azonban vannak olyan kritériumok, amit minden szálláshelynek tudnia kell. Ez az első lépés. Ezután meg kell felelnie a lakásnak a kerületspecifikus szabályoknak is
– mondta Schumicky Balázs, a Magyar Apartmankiadók Egyesületének elnöke. Ezek a szabályok, pedig kerületenként eltérőek lehetnek, így érdemes még a lakás megvásárlása előtt utánanézni a szabályoknak.
A VII. kerületben szükséges a társasházi közgyűlés jóváhagyása ahhoz, hogy a házban magán és egyéb szálláshely üzemelhessen. Az V. kerület például teljesen korlátozó ebben a kérdésben. Itt ugyanis van egy olyan speciális szabály, hogy a társasházak albetéteinek számának maximum 5 százaléka lehet szálláshely. Azaz, ha ott akarunk ingatlant vásárolni azzal a céllal, hogy Airbnb-ként kiadjuk azt az első dolog, amit meg kell néznünk, hogy belefér-e az 5 százalékos limitbe vagy sem. Ha pedig valaki társasvállalkozásként üzemelteti a szálláshelyet, egyéb szálláshelyként, akkor a III., VII. és VIII. kerületben – azaz a legfrekventáltabb területeken – is sokkal szigorúbb szabályoknak kell megfelelni. Gondolok itt például a parkolóhelymegváltásra, ami szobánkként sokmilliós tétel tud lenni a házigazdáknak
– figyelmeztetett Schumicky Balázs, kiemelve, hogy sokan nem gondolnak a plusz költségekre, amivel egy Airbnb jár.
Nagyon sokan nem számolnak az adófizetéssel. Egyrészt fizetnünk kell a kerületnek adót, ezt építményadónak hívják és most emelték meg jellemzően a belvárosi kerületek. Ez nagyjából 2100-2200 forint négyzetméterenként, és évente kell fizetni. Ráadásul jellemző egy olyan, diszkriminatív szabályozás, hogy aki egyéb szálláshelyként hasznosítja az ingatlanját, az a lehető legmagasabb építményadót fizeti. Ezen felül fizetni kell az önkormányzatoknak idegenforgalmi adót, ami a legtöbb budapesti kerületben a szálláshely 4 százaléka. Ezután fizetünk az állam részére is adókat. Ilyen az áfa, ami ugyanúgy 5 százalék, ahogyan a hotelek esetében, valamint fizetünk 4 százalék turizmusfejlesztési hozzájárulást. Illetve fizetni kell átalányadót. Mindezek mellett pedig az Airbnb-nek és a Bookingnak is van természetesen jutaléka. Ez körülbelül 3 százalékról indul, és a határ a csillagos ég. Az Airbnb például 3 százalék plusz áfát számít föl, de ők még ráteszik a szállásadó árára a saját jutalékját a vendég fele, így ugyanúgy 15-17 százalékot fizet a vendég a cégnek. A Booking ezzel szemben a jutalékját teljes mértékig a szállásadóra terheli, ami 15-17 százalék szintén. Tehát ugyanannyiba kerül, csak másként kell árazni
– magyarázta a szakértő. Az pedig koránt sem mindegy, hogy hol nézelődünk ingatlan után.
Merre éri meg rövidtávú kiadásra szánt lakást venni?
A lokáció szempontjából azt érdemes megnézni, hogy mit ismernek a turisták. Ők ugyanis azt tudják a Budapestről, hogy Duna, parlament és Szimpla kert. Illetve a fürdők, de például a Széchenyi már nem jó lokáció szempontjából, hiszen onnan minden mást nehéz elérni. Emiatt nekem például Buda is mindig egy kérdőjel volt, bár vannak ott is szálláshelyek. Csak jóval kevesebb, mint Pesten. Ennek az az oka, hogy Buda leegyszerűsítve turistaként egy egynapos program, hiszen én Pestről Budára átkirándulok, de az, hogy én Budáról menjek át Pestre többször is és utazással töltsem az időm nagy részét, az már nem egy annyira racionális viselkedés
– vélekedett Schumicky Balázs, amit az ingatlanszakértők is alátámasztottak.
A rövidtávú lakáskiadás legfőbb lokációja Budapesten a belvárosi kerületekre koncentrálódik jellemzően a bérelhető lakások nagy többsége az V., VI., VII., VIII., IX. kerületben található, hiszen valóban elsődleges szempont a külföldi utazók választásánál a látványosságokhoz, szórakozási lehetőségekhez közeli elhelyezkedés
– mondta Benedikt Károly. Az Otthon Centrum szerint viszont érdemes lehet még az I. és a XIII. kerületben is nézelődni ezek mellett, hiszen bár itt kintebb is lehet lakást találni, azonban jóval olcsóbbak sokszor a négyzetméterárak például a XIII. kerületben, ahonnan könnyen el lehet érni a főváros látványosságait. Ráadásul Schumicky Balázs szerint is érdemes lehet kintebb is keresgélni, hiszen nem feltétlen a bulituristákra kell építenünk a profilunkat.
Egy kisebb, 18-20 négyzetméteres lakás nem egy rossz gondolat, hiszen jó megtérülést lehet elérni vele, azonban, ha a célközönségünk egy család, akkor érdemesebb nagyobb területben gondolkodni. Mert ők a nagyobb, csendesebb övezetet fogják választani, ahol ingyenes a parkolás és kényelmesen elférnek 3-an 4-en. Tehát ez is tud működni. A másik az, hogy az okos befektető nemcsak azt nézni meg, hogy mennyiért tudná kiadni az ingatlant a belvárosban, hanem azt is, hogy kicsit kintebb, mondjuk az árpádhíd vonalában mennyiért tudná kiadni, amivel párhuzamosan megnézni az ottani árakat. Az pedig könnyen lehet, hogy annyival olcsóbban tudja ott megvenni az ottlévő lakást, hogy az kompenzálja azt, hogy a szállásdíjak itt alacsonyabbak
– magyarázta Schumicky Balázs, hozzátéve, hogy a lakás kiválasztásakor leginkább két dologgal lehet kitűnni a piacon.
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Egyrészről belevághatunk egy lefele tartó árversenybe, ami egy öngyilkos piaci viselkedést feltételez, hiszen a bekerülési árak emelkednek, hiszen bár az ingatlan árak stagnálnak, de minden más emelkedik. Ilyen a felújítás ára, a takarítás, a mosás, a menedzsment díjak, vagy az adó. Tehát ezzel nem érdemes kitűnni. Így marad az, hogy az ember olyan színvonalú szolgáltatást nyújt, amit a szállásfoglalók hajlandóak megfizetni
– mondta a szakember.
De vajon ezeknek tudatában tényleg megéri belevágni egy ilyen vállalkozásba? Egyáltalán miből éri meg belevágni az airbnbztetésbe?
Mennyiért vehetünk ingatlant, és mikor térül meg a befektetésünk?
Az elmúlt évtizedre visszatekintve a turisztika célú bérbeadás hozama 10% felett volt, az ingatlanok áremelkedése pedig 200-300%, ami alapján ingatlanba fektetni kedvező volt. A lakás célú bérbeadás hozamai is 5-6% körül alakultak, nem véletlen, hogy főleg a belső városrészekben (nemcsak Budapesten) erős volt a befektetői kereslet
– mondta el a Pénzcentrum megkeresésére az Otthon Centrum szakértője, hozzátéve, hogy a járványhelyzet ezt a tendenciát is megfordította.
A járványhelyzet ezt az üzleti modellt erősen kikezdte, nagyon sokan kerestek hosszú távú bérlőt a lakásukba, vagy értékesítették azt (különösen, akik hitelből finanszírozták a befektetésüket). Ugyanakkor az elszabaduló infláció újabb lendületet adott a befektető kedvnek (ezt 2021-ben és 2022 első felében érzékeltük a piacon)
– tette hozzá az OC szakértője, aki azt is megjegyezte, hogy a kamatszint megemelkedése, valamint az inflációkövető állampapír bevezetése nagyon megdrágította ezeknek az ingatlanoknak a finanszírozását. Másrészről azonban egy sokkal rugalmasabb, és jóval magasabb hozamot kínáló alternatívává vált a befektetők számára.
A könnyebbség kedvéért számoljunk azzal, hogy egy minigarzont szeretnénk vásárolni az egyik budapesti kerületben. Az utolsó publikus átlag négyzetméter árak alapján, így a VII. kerületben egy 20 négyzetméteres lakást körülbelül 16 millió 760 ezer forintért vásárolhatunk meg. Egy ilyen lakást az Airbnb-n átlagosan 20 ezer forintért tudunk meghirdetni éjszakánként (erre fogja még rátenni az Airbnb a jutalékját). Ahogyan pedig azt már korábbi cikkünkben is írtuk, egy rövidtávon kiadott lakást körülbelül 80 százalékos telítettséggel tudunk kiadni. Azaz éve 300 napban lesz vendégünk, ha egy ideális esettel számolunk.
Tehát 6 millió forint lesz az éves bruttó bevételünk a lakásból, de ha csak 50 százalékos telítettséggel adjuk ki a lakásunkat, akkor is 3 millió forinttal tudunk számolni. Ebből jönnek még le a fent már említett adók, takarítási költségek, illetve a jutalék is, így körülbelül a bevételek fele lesz az, ami végül a zsebünkben landol.
Viszont így is éve 8-10 százalékos hozammal tudjuk üzemeltetni a 20 négyzetméteres, belvárosi Airbnb lakásunkat a belvárosban.
Azonban érdemes egy pillantást vetni a többi kerületre is, beleértve esetleg a külkerületeket is, ahol más előnyökkel tudjuk csábítani a fővárosba kirándulókat. A kerületi átlag négyzetméterárak alapján ugyanis a kevésbé frekventált kerületekkel is jól járhatunk úgy is, ha azokat olcsóbban tudjuk csak kiadni. A kisebb ár miatt ugyanis könnyen lehet, hogy nagyobb telítettséggel fogunk tudni üzemelni.
A III. kerületben átlagosan ugyanis 17 millió 180 ezer forintért tudunk lakást vásárolni, amit átlagosan 15-17 ezer forintért tudunk kiadni. Ha 17 ezer forinttal és 80 százalékos telítettséggel számolunk, akkor nettó 2 millió 550 ezer forint lesz a bevételünk egy év alatt. Azaz körülbelül 7 év alatt megtérül a befektetésünk teljesen. A XI. kerületben 19 millió 880 ezer forintért tudunk venni egy 20 négyzetméteres lakást, amit, ha a Duna mentén, vagy annak környékén csípünk meg, akár éjszakánként 20 ezer forintért is kiadhatunk. Ezzel pedig, ha 80 százalékos telítettséggel számolunk és éve nettó 3 millió forinttal, akkor kevesebb, mint 7 év alatt megtérülhet a befektetés.
A belkerületek átlag négyzetméterárait nézve pedig egyértelműen egy VIII. kerületi ingatlannal járunk a legjobban. Itt ugyanis 16 millió 200 ezer forintért vehetjük meg az átlag négyzetméterár (810 ezer forint/nm) alapján a példánkban szereplő 20 nm-es ingatlant, amivel a kevesebb mint 5 és fél év alatt fog megtérülni a befektetésünk a fenti számítás alapján.
Egyébként az V. kerületben, ahol a legszigorúbb a szabályozás a legköltségesebb belevágni ebbe a vállalkozásba. Itt ugyanis 1 millió 160 ezer forint az átlag négyzetméterár, azaz 23 millió 200 ezer forintért tudjuk megvásárolni álmaink 20 négyzetméteres ingatlanját. A fentiek alapján pedig ezzel a befektetésünk közel 8 év alatt fog megtérülni, nem számolva egyik esetben sem a felújításra szánt költségeket.