Csillagászati árak a Várnegyedben: ezek a legdrágább és legolcsóbb utcák az I. kerületben

A KSH adatai szerint 2022 harmadik negyedévére, a 2015-ös szintet 100-nak véve, a hazai lakásárindex elérte a 256 százalékot, azonban a drágulás üteme és a forgalom is egyértelműen lelassult. Az várható volt, hogy a lakásárak folyamatos kétszámjegyű növekedése nem tarthat örökké, és már 2022 tavaszán is érzékelhető volt az érdeklődés gyenge csökkenése.

Ám e folyamatra ezúttal nagyon sok egyéb hatás is rárakódott – pl. az elszabaduló infláció, az eszkalálódó háborús helyzet, a rezsikrízis –, s ez most egyszerre kezd meglátszani a számokban. Bár némelyik már az év első felében is rontotta a feltételeket, akkor az állami támogatások és az év elején kapott plusz jövedelmek még tovább segítették a keresletet, így a lendület csak az új energiaárak nyári bejelentése után fogyott el.

Most egyelőre a kivárás jellemző, ami nem is feltétlenül ugyanúgy hat majd a piac minden szegmensében. Az, hogy mikor kap új lendületet a piac, vagy annak legalább egy része, éppen úgy függhet a hitelkamatok alakulásától, mint attól, hogy az első „valódi” tél tapasztalataiból tavaszra milyen következtetéseket szűrnek le az emberek. A kivárásnak is van természetes vége: a szükségessé váló költözéseket sem lehet az idők végezetéig halogatni. S persze az is mozdíthat a piacon, ha mérséklődnek az árak, illetve a vevők jobban kihasználják a most éppen bővebbé váló alkulehetőségeket és a 2023-ban is elérhető lakástámogatásokat.

Budapesten - hasonlóan az országos átlaghoz - lassuló ütemben, de folyamatosan emelkednek az ingatlanárak Budapesten: az újépítésű lakások esetében a vásárlóknak már körülbelül 1,5 millió forinttal kell számolniuk négyzetméterenként. Korábbi cikkünkből pedig az is kiderült, hogy 2022-ben a főváros belső kerületei 2,4 százalékkal olcsóbbak voltak, mint a főváros egésze, míg a külső kerültetekben 13,5 százalékkal kellett többet fizetni átlagosan egy négyzetméter lakóingatlanért.

Az olló 2020 óta egyre csak zárul a külső és a belső kerületek átlagára között a nagy pesti átlaghoz képest. Közben az agglomerációban össességében kb. 30 százalékkal kerültek kevesebbe az ingatlanok a fővárosiaknál. Viszont ez korántsem azt jelenti, hogy maguk az ingatlanok olcsóbbak lettek.

Íme Budapest I. kerületének legolcsóbb és legdrágább ingatlanjai

A fővárosi helyzet tehát ismert, de mi újság Budapest egyes kerületeiben? Hol tetőztek vajon a négyzetméterárak a főváros ingatlanpiacán, azaz – ha hihetünk a fenti elemzői prognózisnak – honnan kezd majd el konszolidálódni az árszínvonal? Nos, a Pénzcentrum friss, Budapest kerületeit vizsgáló cikksorozatában épp ennek járt utána. Jelen írásunkban Budapest látnivalókban egyik leggazdagabb részét, az I. kerületet vesszük górcső alá és vizsgáljuk meg, hogy mely utcákban lehet a legolcsóbban, illetve a legdrággábban ingatlanhoz jutni.

A KSH-nál elérhető, hivatalos tranzakciókból származó NAV-adatok alapján 2022 második negyedévében átlagosan 941 ezer forintot kértek Budapest I. kerületének egy négyzetméternyi lakóingatlanért. Ugyanakkor az ingatlan típusa szerint komolyabb szórás is megfigyelhető a fajlagos árakban és természetesen a tranzakciószámokban is. Lapunk megkeresésére az ELTINGA összeállított egy részletesebb adatsort, amely alapján megállapítható, hogy 2022 második negyedévében a többlakásos társasházak négyzetméterenként 941 ezer forintért (481 tranzakció alapján), míg a panellakások 428 764 forintos fajlagos áron (172 tranzakció alapján) keltek el Budapest I. kerületében, azonban a családi házakról és a lakótelepi panelekről nincsen adat.

Ez tehát a nagy átlag. Kérdés ugyanakkor, mit mutatnak a mélyebb statisztikák. A lakáspiaci elemzések ugyanis jellemzően megye, város, esetleg városrész (pl. kerület) bontásban vizsgálják a különböző statisztikai mutatókat, míg utca szerinti mélységben - bár rendelkezésre állnak ilyen adatok is - nem nagyon készül felmérés. Pedig egy erősebb nagyítóval vizsgált lokációelemzés kiválóan megmutatja, hogy a lakáspiaci mutatók egészen komoly kilengéseket is képesek produkálni.

Hogy ezt igazoljuk, a Pénzcentrum ezúttal a KSH nemrég megjelent kiadványából, azaz az Ingatlanadattár, Magyarországi lakásárak, 2005-2021 adatsorából mutatja, hogy melyek voltak 2021-ben Budapest I. kerületének legdrágább és legolcsóbb utcái. Fontos leszögeznünk, hogy a 2021-es a legfrissebb adat az utcákra vonatkozóan, így a Budapest egészére vonatkozó 2022-es átlagárakkal történő összehasonlítás csak hozzávetőleges lehet. Továbbá az alábbiakban közölt áradatok kapcsán fontos azt is kiemelni, hogy a komoly kilengéseket a tranzakciók darabszáma (összesítésünk valós lakáspiaci tranzakciók alapján készült) és egy-egy extrém tranzakció is komolyan torzíthatja. És akkor nézzük Budapest I. kerületének legeit.

A 20 legdrágább utca Budapest I. kerületében

1. Orom utca (2 millió 514 ezer forint/nm)
2. Dísz tér (1 millió 528 ezer forint/nm)
3. Úri utca (1 millió 455 ezer forint/nm)
4. Hunyadi János út (1 millió 168 ezer forint/nm)
5. Tigris utca (1 millió 110 ezer forint/nm)
6. Lánchíd utca (1 millió 107 ezer forint/nm)
7. Mihály utca (1 millió 71 ezer forint/nm)
8. Bem rakpart (1 millió 62 ezer forint/nm)
9. Szirtes út (1 millió 42 ezer forint/nm)
10. Kuny Domokos utca (1 millió 34 ezer forint/nm)
11. Ponty utca (1 millió 24 ezer forint/nm)
12. Aladár utca (1 millió 22 ezer forint/nm)
13. Szabó Ilonka utca (1 millió 7 ezer forint/nm)
14. Donáti utca (978 ezer forint/nm)
15. Gellérthegy utca (974 ezer forint/nm)
16. Logodi utca (967 ezer forint/nm)
17. Mikó utca (955 ezer forint/nm)
18. Pauler utca (949 ezer forint/nm)
19. Lovas út (938 ezer forint/nm)
20. Toldy Ferenc utca (936 ezer forint/nm)

A 20 legolcsóbb utca Budapest I. kerületében

1. Széna tér (730 ezer forint/nm)
2. Hegyalja út (762 ezer forint/nm)
3. Vérmező út (787 ezer forint/nm)
4. Márvány utca (794 ezer forint/nm)
5. Kosciuszkó Tádé utca (799 ezer forint/nm)
6. Battyhyány utca (823 ezer forint/nm)
7. Mészáros utca (824 ezer forint/nm)
8. Naphegy tér (831 ezer forint/nm)
9. Várfok utca (839 ezer forint/nm)
10. Avar utca (845 ezer forint/nm)
11. Csap utca (851 ezer forint/nm)
12. Krisztina körút (852 ezer forint/nm)
13. Attila út (853 ezer forint/nm)
14. Zsolt utca (854 ezer forint/nm)
15. Alsóhegy utca (873 ezer forint/nm)
16. Berényi utca (877 ezer forint/nm)
17. Derék utca (877 ezer forint/nm)
18. Hattyú utca (882 ezer forint/nm)
19. Fő utca (894 ezer forint/nm)
20. Csalogány utca (903 ezer forint/nm)