Óriási felfordulás készül a magyar ingatlanpiacon: megnézheti magát, aki lakást bérelne 2023-ban

A 2022-es év gazdasági és politikai eseményei szinte azonnal formálni kezdték az ingatlanpiacot. Az emelkedő kamatszint miatt megdráguló lakáshitelek, az infláció és az euró árfolyam kilengései már a tavalyi év során sokakat a lakásvásárlás helyett a bérleti piacra szorítottak és azóta sem enyhült az érdeklődés - magyarázta a Pénzcentrum kérdésére Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. Hozzátette: az albérletek iránti kereslet lényegében folyamatosan erősödik, ugyanakkor ehhez mérten a kínálat továbbra is szűknek mondható.

Bár a lakásárak emelkedése megállt, a kereslet pedig jelentősen visszaszorult 2022 év végére, idén tavasszal mégsem jellemző, hogy a korábban befektetésként vásárolt ingatlanokat értékesítsék a tulajdonosok. Az idei első negyedév lassan élénkülő érdeklődéssel és emelkedő tranzakciószámmal zárult. A bérleti díjak tekintetében nagyjából 20%-os drágulás jelentkezett a szegmensben az egy évvel ezelőttihez képest, ráadásul hamarosan itt a nyár, ami az albérletek főszezonjának számít, ekkor van a szerződések fordulója, a felvételi pontszámok kihirdetésével elindul az albérletet kereső diákok rohama, ami pedig újabb áremelésnek ad teret. A befektetők jellemzően nem eladni akarnak, hanem egyre többen fordítanák megtakarításaikat ingatlanba

- magyarázta a szakértő.

Válogass a legjobb banki ajánlatok között a Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátorában!

Az OTP Ingatlanpont szerint a vevők jelenleg inkább talán kivárnak és halogatják a vásárlást mintsem bérelnek, vagy megpróbálkoznak akár komolyabb, 20 százalékos alkuval is. Arra a kérdésünkre, hogy menyire jellemző, hogy a tulajdonosok eladják a befektetési céllal vásárolt ingatlanukat, a szakemberek kifejtették, mivel a bérleti díjakban nem látható csökkenés, szemben az árakkal, most nem ésszerű döntés a bérbeadással hasznosított lakások eladása.

Nem jellemző az, hogy a befektetési céllal vásárolt ingatlanokat értékesítenék a tulajdonosaik, hiszen a kiadó piac jól megy. Amennyiben mégis előfordul, akkor sem árcsökkentéssel értékesítik, mert a befektető semmiképpen sem óhajt jelenleg engedni

- tették hozzá.

Az Otthon Centrum kínálatában nem tapasztaltak változást az utóbbi időben. A jelenlegi kínálat országosan és a fővárosban is megegyezik az egy évvel ezelőttivel. Az árak emelkedése egyértelműen jelzi, hogy nőtt a kereslet, miközben a kínálat nem tudott bővülni, ezzel magyarázható a nagyobb verseny a bérbeadó lakásokért. 

Ugyanakkor a kamatkörnyezet (a lakáshitelek drágulása) és az alternatív rövid távú befektetési lehetőségek (pl. inflációkövető állampapír) miatt csökkent a befektetői kereslet a lakáspiacon (a befektetők jellemzően bérbeadással hasznosítják az ingatlanokat). A turizmus visszatérésével már tavaly érzékelhető volt, hogy a lakáskiadók, akik korábban a járvány miatt kényszerűségből tértek át a hosszú távú bérbeadásra, ismét a magasabb hozammal kecsegtető szálláshely-szolgáltatáshoz térnek vissza, ami főleg a belső kerületekben csökkenti a hosszú távra kiadott lakások számát

- sorolták a cég szakemberei, akik a járványhelyzetet követő időszakban azt tapasztalták, hogy azok kínálták értékesítésre az ingatlanjukat, akik hitelből finanszírozták lakásbefektetésüket, és a turisták elmaradásával nehéz helyzetbe kerültek, azonban ez nem volt tömeges jelenség. 

Aki máig kitartott, nem valószínű, hogy egy lassuló piacon fog értékesítéssel próbálkozni, persze egyéni döntés, hogy ki milyen hosszú távra tervezi a lakásbefektetését. Tíz év alatt még a mai árak mellett is szép hozammal lehet kiszállni, főleg, mivel egyelőre még nem beszélhetünk drasztikus árcsökkenésről az eladási árak tekintetében

- tették hozzá.

Belenyúl a piacba az Airbnb?

Arra is kíváncsiak voltunk, hogy a rövidtávú lakáskiadás mennyi potenciális albérletet szippanthat ki a fővárosi piacból. Benedikt Károly szerint akik korábban rövidtávú lakáskiadással foglalkoztak, azok a járványidőszak végével, már 2021, de legkésőbb a 2022-es év során visszatértek az Airbnb-hez, így az idei évben már nincs a hosszútávra kiadott lakások köréből elszívó ereje a rövidtávú kiadásnak. Az idei szezonban már keresettebbek az Airbnb-s lakások, ráadásul az eladó ingatlanok árainak stagnálása, néhol csökkenése egyre inkább vonzza a befektetési célú vásárlókat.

Az OC emlékeztetett, hogy a rövidtávú lakáskiadás elsősorban a főváros belső kerületeit érinti. Ezek között vannak olyan kerületek (pl. IX és XI. kerület), melyek az egyetemisták körében is nagyon kedveltek a közelben található felsőoktatási intézmények miatt. Ahogy fentebb már említettük, a járvány első évében ezeket az ingatlanokat a turizmus visszaesése miatt hosszabb távra adták bérbe. Mára azonban visszatértek a turisták, így a befektetési céllal vásárolt ingatlanok tulajdonosai közül sokan ismét a kiadásnak ezt a formáját választják a nagyobb hozam reményében.

A covid következtében mindössze 5%-os visszaesés tapasztaltunk 2020 I. felében az előző év azonos időszakához képest a kiadásokban. Látványos változást a covid enyhülése hozott 2021 II. félévében, akkor ugyanis megugrott az albérletek iránti kereslet. A covid előtti időszakhoz képest (2019 II. félév) 66%-kal több albérletet közvetített sikeresen az Otthon Centrum. Bár az idei évben eddig 20%-kal kevesebb albérletet talált új bérlőre az előző év azonos időszakához képest, de jellemzően az év első fele mindig lanyhább a bérleti piacon

-fogalmaztak.

Az OTP Ingatlanpontnál pontos számadatokkal nem rendelkeznek a kérdésről, de összességében elmondták, hogy a rövidtávú lakáskiadásra az igény nagy, azonban az engedélyeztetés kapcsán sok a bizonytalanság.

Mire számíthatnak, akik egyetemre mennek?

Az érettségi vizsgák már zajlanak, hamarosan a felvételi ponthatárok is ismertek lesznek, beindul a keringő a magyar bérlakáspiacon. Ennek kapcsán az Ingatlanpont szakemberei kifejtették, hogy elképzelhető az a forgatókönyv, hogy a szemeszter végével a megszokottnál több vidéki diák tartja fenn a budapesti albérletét is a nyárra, hogy ne kelljen keresgélni a következő tanévre.

Benedikt Károly is arról beszélt, hogy a felvételi ponthatárok kihirdetése minden évben jelentős kiugrást jelent a keresletben. A tavalyi év érdekessége, hogy kevésbé volt erős a roham, azonban az árak tekintetében ettől függetlenül drágulást tapasztalhattak az albérletkeresők.

Az idei szezonra azonban különösen igaz, hogy érdemes mihamarabb nekilátni a lakáskeresésnek. Remélhetőleg lesz elegendő lakás a kínálatban, de az árak minden bizonnyal tovább fognak drágulni. A tulajdonosok egyre inkább törekszenek arra, hogy a szerződések évfordulója a nyári időszakra, a ponthatárok kihirdetésének környékére essen. Ennek köszönhetően akár meg is hosszabbíthatják a szerződést a bentlakókkal, vagy a kiugró keresletnek köszönhetően szinte pillanatok alatt találhatnak új bérlőt

- magyarázta a szakértő, aki szerint ha a tulajdonos elégedett a bérlőjével, akkor könnyebben hajlik a csekélyebb áremelésre a szerződés lejárta után, azonban, ha kevésbé „jó” a bérlő, akkor szerencsésebb a helyzet, ha szezonban jár le a szerződés, hiszen a kereslet árfelhajtó erejének köszönhetően akár jóval magasabb áron is kiadható a lakás.

Ha a bérlő elégedett a lakással, akkor sokkan jobban jár, ha a szerződését meghosszabbítja, hiszen így akár jóval olcsóbban bérelhet, mintha másik lakásra szerződne

- tette hozzá.

Az OC arra is felhívta a figyelmet, hogy a nagy egyetemi központokban és különösen Budapesten a diákok mellett a munkába állók (pályakezdők, a városba munkavállalás miatt költözők) részéről is van kereslet, ami a ciklikusan megjelenő többletkereslet miatt áremelkedéshez vezethet. Ez különösen azokban a nagyvárosokban lesz izgalmas, ahol jelenleg is olyan nagy beruházások zajlanak, amelyek jelentős számú új munkaerőt vonzanak.

Az emelkedő árak miatt várható, hogy a diákok nyáron is megpróbálják fenntartani az albérletüket, arról nem is beszélve, hogy a nyári szünet alatt sokan vállalnak munkát, amihez ugyancsak szükségük van az albérletre. Azok, akik kedvezőbb árszinten bérlik a lakásukat, valamint jó viszonyt alakítottak ki a bérbeadójukkal, ugyancsak a maradás mellett döntenek, akár még a kisebb emelést is vállalva. Ugyanakkor azok esetében, akik többen béreltek egy nagyobb lakást, az egyéni életutak, szándékok és lehetőségek eltérése miatt nagyobb az esélye a különköltözésnek a vizsgaidőszak végével

- fogalmaztak.

Elmúlt a rezsiemelés hatása

Az OC összegzése szerint átlagárakat tekintve 2023 első négy hónapjában az II., V. kerület és a VI. kerület volt a legdrágább, ahol átlag 300 ezer forintos havi bérleti díjjal keltek el a lakások. A belváros és Buda legtöbb kerületében kicsivel 200 ezer forint feletti bérleti díjak fordultak elő. A külső pesti kerületekben természetesen olcsóbban tudunk ingatlant bérelni, legkedvezőbb árszabású a XX. és XXI. kerület, ahol átlag 150 ezer forintért keltek el a kiadó lakások. Viszont szerintük ma már eltűnt a piacról a tavalyi rezsiemelés sokkja. Az elhelyezkedés mellett a méret és az ingatlan típusa is meghatározó az ár szempontjából.

• A kis garzonok esetében a legkisebb a különbség. Elhelyezkedés alapján jellemzően 130-150 ezer forint havi bérleti díj környékén szórnak a kerületi átlagárak a tégla lakásoknál, míg a paneleknél akár 10-20 ezer forinttal kedvezőbb lehet a garzon bérlése.
• A nagyobb, kétszobás lakásoknál a budai kerületek és a belváros esetében 230-250 ezer forintos havi díj az átlag, míg a külső pesti kerületekben ennél jóval kedvezőbb, 170 ezer körüli bérleti díjakkal találkozunk. A panellakások ára a tégla lakásokhoz képest mintegy 20-25%-kal kedvezőbb.
• A háromszobás téglalakásoknál a belvárosi elhelyezkedés vezet, itt 300 ezer forint az átlagos bérleti díj, melytől Buda is csak párezer forinttal maradt el, míg a külső kerületekben ennél százezerrel olcsóbban lehet bérelni. 

Benedikt Károly arról beszélt, adataik szerint továbbra is a pesti belvárosi kerületek tekinthetők a legdrágábbaknak, itt a jó minőségű garzonokat akár 430-450 euróért (158-166 ezer forintért) is ki lehet adni. Tehát az V., VI., VII. és a XIII. kerület vezeti a sort, a legolcsóbbnak továbbra is a külsőbb kerületek, Csepel, Soroksár mondhatók. A fővárosi átlagos bérleti díj azonban már 200 ezer forint körül mozog.

A rezsiparát firtató kérdésünkre a szakértő elmondta, általánosságban elmondható, hogy az érdeklődők egy adott utcában szívesebben bérelnének újépítésű házban található lakás, mind panelt, holott a panellakások alapvetően olcsóbbnak tekinthetők. Azonban nem mindegy a lokáció sem, hiszen a XIII. kerület kedvelt területein, például a dunai panorámával rendelkező lakások akár eladásra kínálják őket, akár albérletként kerülnek a piacra drágábbak, mind egy külső kerületi lakótelepi ház lakásai.

A rezsiparát mostanra már megszokták az emberek, az idei enyhe télnek és a spórolási technikáknak köszönhetően nem rázta meg az embereket az áremelés. A bérelt ingatlanok fogyasztása ráadásul a legtöbb esetben belefér a kedvezményes keretbe

- fogalmazott Benedikt Károly.

Az Ingatlanpont saját adatai alapján

150 ezer forint alatt már szinte sehol sem lehet bérleményt találni, de még külső kerületben is adtak már ki egy átlagos, 2 szobás panelt havi 250 ezer forintért.

A korábbi időszakokhoz képest kijelenthető, hogy mindenhol érzékelhető a bérleti díjak emelkedése, de kérdés inkább az, hogy hol lehet egyáltalán kiadó ingatlant találni - tették hozzá. Ők is arról számoltak be, hogy a rezsiköltségek emelkedésével összefüggő aggodalom már a múlté, az elhelyezkedés fontosabb szempont az árazásnál.

Ekkor csökkenhetnek a bérleti díjak

Kíváncsiak voltunk a szakértők várakozásaira is, meddig tarthat még a bérleti díjak emelkedése, és mikor indulhat meg az árcsökkenés a piacon. Az Ingatlanpont szerint ez nagyban függ attól, hogyan fog alakulni a kereslet és a kínálat.

Ha majd – az éppen elindult lakásár-csökkenéssel, várhatóan 1,5-2 év távlatában – mérséklődik a lakóingatlan túlárazottság, és kilábalunk a gazdasági nehézségekből, többek számára lesz ismét elérhető a lakásvásárlás, és kevesebben kényszerülnek bérlésre. Ez adhat majd logikusan alapot arra, hogy lassuljon, vagy megálljon a bérleti díjak emelkedése

- mondták.

Benedikt Károly emlékeztetett, hogy a bérlemények árszintjét mindig az aktuális kereslet mértéke befolyásolja. A jelenlegi bérleti piacon - a dráguló hitellehetőségek következtében az eladó szegmensből kiszorult ügyfelek miatt - még mindig nagyon erős a kereslet, ami a hiteltörlesztők és -kamatok csökkenéséig várhatóan a bérleti piac további szárnyalását és erősödését vonja maga után.

A bérleti piacon jelentősebb trendfordulóra a kamatcsökkentési periódus elindulása és az infláció visszaszorítása esetén lehet számítani, illetve, ha valamiféle külső tényező, például a rövidtávú bérbeadás szabályozásának enyhítése alakítja a jelenlegi trendet. Ebben az esetben a hosszú távú kiadásra berendezkedett tulajdonosok átvihetik lakásaikat a rövid távú piacra, illetve tovább emelkedhet az egyébként is magasnak mondható befektetői arány

- fogalmazott a szakember.

Az OC szerint az elmúlt évtized során csak külső sokkhatások okoztak érdemi árcsökkenést a bérleti piacon (például a járványhelyzet). Rövid távon nem látható, hogy érdemi csökkenésre lenne kilátás.

Mivel nincs számottevő, jól átlátható, intézményes bérlakás kínálat, a megmaradt önkormányzati állomány (amely néhány kerületet leszámítva elenyésző a lakásállományon belül) mellett döntően magántulajdonosok, kisbefektetők kínálnak lakásokat bérletre. Ez meglehetősen fragmentált és nem igazán hatékony piacot eredményez. Különösen a nagyvárosokban, ahol a felsőoktatás (és a kollégiumi férőhelyek diáklétszámhoz viszonyított alacsony aránya) és a bővülő munkahelyek miatt erős és folyamatos a kereslet a néhány évre vagy rövidebb távra szóló lakásmegoldások iránt. Erre a keresletre erősít rá, hogy a megdráguló hitelkondíciók miatt a kevésbé tehetősek, akik egyébként lakásvásárlásban gondolkodnak, is megjelentek a bérlakás-piacon

- húzták alá.