Veszélyes csapdába sétálhatnak magyar lakásvásárlók: tuti bukás lehet ilyen ingatlant venni?

Megdöbbentő események történtek Cegléden márciusban: a bíróság két játszótéri sportpályát záratott be, miután két helyi lakos végigvitte a pert, mert zavarta őket a folyamatos labdapattogás a beton focipályákon, illetve a játék közben kiabáló gyerekek zaja.

Sőt, a bíróság a nemcsak a pályák bezárását, hanem az elbontást is elrendelte, ami ellen a helyiek hetek óta tiltakoznak, folyamatos labdázással. A két panaszos azt kérte a bíróságtól, hogy állapítsa meg, a labdázó gyerekek a folyamatos zajongással birtokháborítást követnek el, és ezzel sérül a testi épséghez, a magánlakáshoz és a pihenéshez fűződő személyiségi joguk, valamint nem tudják lakásukat rendeltetésszerűen, nyugodtan használni. A bíróság, mint látjuk, nekik adott igazat.

De mi a helyzet akkor, ha netán valamelyikük el akarná adni a lakását? Mennyit veszíthet az értékéből egy olyan ingatlan, amelynek környezetében valamilyen a nyugalmat zavaró tényező, például játszótér, óvoda, vagy esetleg kellemetlen szagforrás van? A kérdéskört most ingatlanpiaci szakemberekkel jártuk körbe, a vélemények vegyesek voltak.

Lokáció, lokáció, lokáció

Ingatlanvásárláskor továbbra is a lokáció az, ami leginkább befolyásolja az érdeklődők döntését, az ingatlan belső és a ház külső állapota, valamint az energetikai besorolás csak ezután következnek a sorban - kezdte megkeresésünkre Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. Mint elmondta, az ügyfél aktuális élethelyzetétől függ, hogy mit tekint előnynek, illetve hátránynak a kiszemelt lokáción belül. A kisgyermekkel költözők számára például kifejezetten pozitív lehet, ha az ingatlan közelében található egy játszótér, de egy fiatal, egyedülálló számára egy óvoda vagy egy iskola közelsége meglehet, hogy zavaró zajforrást jelent inkább, mint pozitívumot. 

A szakember szerint az sokkal nagyobb probléma lehet, ha mondjuk az uralkodó széljárás miatt egy szemétégető felől szinte folyamatosan az ingatlan felé szállnak a kellemetlen szagok, "de ha a kiszemelt ház minden szempontból megfelelő, viszont a szomszédban még fával tüzelnek a lakók, az talán elviselhető." Egy település legszélső utcája egy rét vagy szántóföld közvetlen szomszédságában kifejezetten vonzó is lehet, ahogy a nyüzsgő városközpontot is sokan preferálják - tette hozzá.

A legtöbb ingatlan megtalálja a maga célcsoportját, viszonylag kevés olyan külső tényező van, ami jelentős és kifejezetten forintosítható értékcsökkentő hatással bír. A hangos vagy a haszonállatokat tartó szomszéd már más kategória, ezért a laikus érdeklődőknek azt tanácsolják a gyakorlott ingatlanszakemberek, hogy lehetőség szerint több alkalommal, különböző napszakokban tekintsék meg a leendő otthont, hogy minél kisebb legyen a kellemetlen meglepetés esélye

- magyarázta Benedikt Károly.

Az OTP Ingatlanpont szakemberei arra hívták fel a figyelmet, hogy egyáltalán nem biztos, hogy egy-egy értékcsökkentő tényezőre fény derül azt megelőzően, hogy az adásvétel megvalósulna.

Ezért a vevők alapvető érdeke, hogy minden lehetséges csatornán információt szerezzen, ne csak a kiszemelt ingatlanról, a környezetről és lakóközösségről, hanem akár az ingatlan környezetében várható, jövőbeli fejlesztésekről is. A jelenlegi piaci környezet eleve nagyobb teret enged az alkunak, így a vevőjelölt által érzékelt konkrét hibák, hiányosságok feltárása tovább erősítheti a vevő pozícióját

- húzták alá.

Az Otthon Centrum válaszában azt írta, kiadáskor kevésbé érvényesül az árban a külső negatív hatás, hacsak nem olyan mértékű zavaró tényezőről van szó, ami a mindennapi életet szinte ellehetetleníti. Azonban jellemzően a bérbeadandó ingatlanok esetében, ha létezik is külső zavaró tényező, nem olyan mértékű, aminek a bérleti díjra hatása lenne.

Eladások esetében is hasonló a helyzet. Az árat a külső zavaró hatás mértéke korrigálja. Sokkal inkább az eladási idő megnövekedése, ami jellemző, kevésbé az árak módosulása

- magyarázta a cég. Hozzátették, az árat egészen biztosan befolyásoló tényezők a teljesség igénye nélkül a következők:

• egészségre ártalmas környezeti hatások (pl. magasfeszültség, azbeszt közelsége, bontása, folyamatos károsanyag kibocsátás a közelben, szemétégető közelsége) 
• folyamatosan hangos, közösségi területeken, gangon, udvaron élő, lármázó szomszéd, 
• városokban az állattartással kapcsolatos szagok (ez vidéken nem jelent problémát)

Emellett az OC szakértői is arról beszéltek, hogy a jelenlegi kínálati piac egyébként is hordoz magában egy jelentős alkukedvet a vevők részéről, az ilyen ingatlanok esetében az alku mértéke jelentősen megnőhet. Az eladó döntésén múlik, hogy mennyit hajlandó engedni az általa elképzelt árból ahhoz, hogy megtalálja a nem könnyen értékesíthető ingatlanának a vevőjét.

Van, akinek csak ez marad?

A lakáskiadás kapcsán a fentiek mellett Benedikt Károly még hozzátette, hogy ők úgy látják, a kiadó ingatlanok piacán a magas kereslet és a szűk kínálat miatt nincs számottevő különbség egy átlagos és egy rosszabb jellemzőkkel rendelkező ingatlan hirdetési ideje között, a legjobb ajánlatokat azonban azonnal elviszik.

Az eladó ingatlanoknál könnyebben ragadnak bent a rossz energetikájú vagy kevésbé népszerű területeken elhelyezkedő, esetleg a zavaró tényezőkkel rendelkező ingatlanok, azonban megfelelő árazással a legtöbb, nehezen értékesíthető ház és lakás is megtalálja a vevőjét

- tette hozzá. A szakember arra is felhívta a figyelmet, hogy ha valaki ilyen ingatlant próbál eladni, és életvitelszerűen ott is él, akkor nem szabad titkolózni

Ha a tulajdonos életvitelszerűen él az eladásra váró lakásban, akkor nála jobban senki sem tudhatja, hogy az adott ingatlan milyen előnyökkel és hátrányokkal bír. Ahogy a műszaki paramétereknél, úgy a zavaró tényezők tekintetében sem ajánlott elhallgatni az igazságot, hiszen az érdeklődők minimum egyszer, de van, hogy akár többször is megnézik a választott ingatlant a döntéshozás előtt. Egy rossz energetikájú ingatlan esetében fennáll a lehetőség, hogy akár a jelenlegi, akár az új tulajdonos belevágjon a korszerűsítésbe és javítson az ingatlan hátrányos tulajdonságain, azonban egy rossz szomszéd vagy egy hangos lift nem ilyen könnyen orvosolható

- fogalmazott, majd megismételte: a kiadó ingatlanok piacán kevesebb a jelentősége az ilyen zavaró tényezőknek, hiszen hazánkban még mindig többen keresnek albérletet, mint amekkora a kínálat, így a kifejezetten rossz tulajdonságokkal rendelkező lakások is megtalálják a bérlőjüket. Ráadásul egy bérleményt könnyebben hagy ott a lakó a negatív tapasztalatok után, de ha már megvásárolta az ingatlant az új tulajdonos, nehezebb kihátrálni.

Lakást vennél? Nézz körül a Pénzcentrum kalkulátorában!

Az OTP Ingatlanpont tapasztalatai alapján azt is figyelembe kell venni, hogy egyénenként, élethelyzetenként is változhat, hogy mit érzékelünk zavaró tényezőnek és ez mennyivel befolyásolhatja egy ingatlan értékét.

Ugyanígy az ingatlan vevő általi hasznosításától is függ, hogy mi számít zavaró tényezőnek. Például egy forgalmas főút melletti lakás kevésbé ideális lakhatás szempontjából, főleg egy családnak, de irodának kiválóan alkalmas. A vevők igényein, elvárásain és céljain túl ugyanakkor vannak olyan adottságok, amik az esetek többségében értékcsökkentőek, hiszen nem lehet rajtuk javítani és senkinek sem szimpatikusak (például egy rossz elrendezésű, felszereltségű, elavult technológiával épült vagy jogi szempontból tisztázatlan hátterű ingatlan). Azonban a megfelelő árazással még ezek is vevőre találhatnak

- magyarázták a szakemberek, akik szerint összességében számos tényező csökkentheti egy adott ingatlan értékét, de ezek „súlya” széles skálán mozog és megítélésük szubjektív szempontok alapján is eltérhet, ezért nagyon nehéz általánosságban számszerűsíteni ezeket.

Bármit el lehet adni...

Amikor arról érdeklődtünk, van-e bármilyen tényező, ami kvázi eladhatatlanná tehet egy ingatlant, az Otthon Centrum szakértői arról beszéltek, hogy arról nincsenek mért adataik, hogy például egy hangos szomszéd mennyiben nehezítheti a lakáseladás. De más mutatók alapján kijelenthető, hogy bármint el lehet adni ma Magyarországon, csak idő kérdése.

A lakhatatlan vagy felújítandó állapot átlagosan három héttel jelent hosszabb értékesítési időt a lakásoknál, de Pesten ez inkább bő hónapot jelent, míg a kisebb városokban nincs szignifikáns különbség az értékesítési időben. Használt házak esetében négy héttel jelent hosszabb értékesítési időt a rossz állapot. Itt azonban nagy a szórás, hiszen a régió központokban 80 nappal, a községekben 50 nappal, az agglomerációban 25 nappal hosszabbodik az értékesítési idő

- magyarázták. Hozzátették, az "eladhatatlan" nagyon relatív fogalom, olyan régiókban, ahol eleve minimális a kereslet, mert nincsenek munkalehetőségek, rosszak a közlekedési kapcsolatok (úthálózat, nincs, vagy nagyon hiányos a tömegközlekedés), szociálisan szegregált a terület egy jó adottságú és közvetlen zavaró tényezővel nem rendelkező ingatlan értékesítése is kérdéses.

Ugyanakkor olyan körzetekben - tipikusan ilyen a nyugati határszél, vagy a nagyvárosok agglomerációja - ahová a jobb megélhetés, a kínálkozó munkalehetőségek miatt költöznek, a relatív gyengébb állapotú, sok esetben akár eredetileg nem is lakás célra épült ingatlanok iránt is stabil kereslet van. Hiszen, aki nem talál mást, de mindenképpen költözni akar, az kénytelen kompromisszumot kötni. A bérleti piac talán egy kicsit még rugalmasabb e tekintetben, mivel ha valaki csak átmeneti megoldást keres, akkor egy kedvezőtlenebb lehetőséget is elfogad, míg aki a megtakarítását fekteti be a jövőjébe, az jobban meggondolja

- tették hozzá a szakértők. Kiemelték, leginkább a műszaki állapot és az ár összefüggéséhez tudják hasonlítani a külső zavaró tényezők hatását. Mégpedig a következőképpen:

• A használt lakások esetében átlagosan 25%-kal mérsékli az árat a felújítás teljes hiánya.
• A belvárosban és a régió központokban ez 20%-t jelent,
• míg Budán, külső pesten és a nagyobb városokban 25%-t,
• a kisebb településeken pedig akár 40%-kal is kedvezőbb lehet az ár.

Használt házak esetében ennél nagyobb átlagosan 50 százalékos a különbség: Budán és a régiós központokban ez inkább 30 százalékot jelent, míg a kisebb településeken a korszerűtlen ingatlanok ára akár harmada is lehet egy korszerű ingatlanértékének. A többi térségben pedig jellemzően 50 százalékkal lehet kedvezőbb áron hozzájutni a teljes felújítást igénylő ingatlanokhoz.