Nagy Bálint • 2023. március 24. 05:57
Lassuló ütemben, de továbbra is emelkedik az új építésű lakások átlagára Budapesten, átlagosan jelenleg közel 1,5 millióval kalkulálhatnak a fővárosi lakásvásárlók. Az árszínvonal lendülete ugyanakkor nem egységes, Budán és Pesten is akadnak területek, ahol tovább emelkedik az új építésű lakóingatlanok árszínvonala, és olyanok is, ahol megtört a trend, és már csökkenést is láthatunk. Ugyanakkor továbbra is őrület van, hiszen meglepően széles a dúsgazdagoknak szánt felhozatal, ráadásul bővülni látszik a sokszáz milliós otthonok kínálata. A Pénzcentrum a Budapesti Lakáspiaci Riport legfrissebb adatait elemezte.
Már több mint öt éve, minden egyes negyedévben górcső alá vesszük itt a Pénzcentrumon a Budapesti Lakáspiaci Riport új építésű lakásokat összesítő adatsorát. Ahogy az elmúlt negyedévben, most is arra igyekeztünk választ kapni, hogy folytatódott-e a 2021-es évben, a koronavírus-járvány okozta gazdasági sokk ellenére megfigyelhető erőteljes kitörés, illetve, hogy kap-e komolyabb ütést a lakáspiac a 2022-ben kibontakozó globális gazdasági válság, közte a horror-infláció előidézte egzisztenciális problémák miatt. Nos, a válasz nem egyértelmű, az azonban biztos, hogy trendforduló-gyanús ponthoz érkeztünk az új építésű lakások fővárosi piacán.
Noha a nagyátlag a tavalyi év végéig nem igazolta a megtorpanást, az idei év első negyedéves adatain már egyértelműen látszik az új építésű lakások árának konszolidációja. Mint az látható, az új építésű lakások átlagos négyzetméterára 2019 utolsó negyedévétől stagnálni kezdett, majd 2020-tól újra erőre kapott az árszínvonal emelkedése. Majd 2021-ben, a járványhelyzet miatti válság ellenére kilőtt az átlagár, és ez a kitörés folytatódott egész évben, és ez a trend, vágtató infláció ide, elszálló lakáshitel-kamatok oda, 2022-ben is velünk maradt. Az alábbi grafikonon viszont már látható, hogy megtorpant a trend, kérdés persze, hogy lokális plató lesz-e a jelenleg 1,5 milliót közelítő átlagos budapesti négyzetméterár.
Na persze fontos, hogy a fővárost egy erősebb nagyító alatt is szemügyre vegyük, hiszen a lakáspiaci mutatók egészen komoly kilengést is képesek produkálni. Az például már évek óta egyértelműen kivehető, hogy Buda és Pest viszonylatában, a Duna árban is komoly vízválasztó. Így van ez annak ellenére is, hogy Buda árszínvonalának emelkedése egyértelműen megtört, és bár a 2022 harmadik negyedévében mért csúcs után újabb rekordot ért el az árszínvonal, de az alig pár száz forintos plusz egyértelműen stagnálást jelent az átlagárak historikus alakulásában. Ugyanakkor mostanra a pesti árak emelkedése is lelassult, viszont az enyhe emelkedés után az idei első negyedévben ezzel együtt is megközelítette az 1,4 milliós küszöböt a fajlagos átlagár.
Érdekesség továbbá, hogy az elmúlt 5 évben az átlagosan bő 191 ezer forintos árdifferencia 2018 II. negyedévében volt legközelebb egymáshoz (86 762 Ft), míg 2023 első negyedévében bő 243 ezer forintos a különbség a budai oldal javára. Ez azonban további mérséklődést jelent az előző negyedévben mért 255 ezer forintos árdifferenciához képest, és igazi törést a 2022 haramdik negyedévében mért 392 ezer forintos árdifferenciához képest (a 2022 második negyedévében mért 423 ezres árdifferencia-csúcshoz képest meg pláne), melyet a budai oldal árszinvonal-lendületének jóval hamarabbi megtörése magyaráz.
Kilőtt Pest belvárosa és Közép-Buda, a többi városrész stagnál
Eltérő mozgásokra akkor bukkanhatunk a fővárosi statisztikákban, amennyiben a budai és a pesti oldalakat is városrészekre bontjuk. Mint az alábbi infografikánkon is látható, a budai és a pesti oldalon is 3-3 területi bontást alkalmaztunk, ezek a következők: Észak-Buda (II., III.), Közép-Buda (I., XII.), és Dél-Buda (XI., XXII.); valamint Pest belváros (V., VI., VII., VIII.), Észak-Pest (IV., XIII., XIV., XV., XVI.), és Dél-Pest (IX., X., XVII., XVIII., XIX., XX., XXI., XXIII.). Általánosságként továbbra is az rajzolódik ki, hogy már a belsőbb városrészek áremelkedése is megtorpant, míg a külsőbb területek árszínvonala továbbra is stagnál.
A budai bontásban például az látszik, hogy Buda árszínvonalának stagnálását leginkább a Dél-budai kerületek árszínvonalának lassú, de folyamatos esése okozza, míg az Észak Budát alkotó II. és III. kerületek, illetve a Közép-Budát alkotó I. és XII. kerületek árszínvonala, egymást váltva egyik negyedévben erősebben nő, majd a következőben erősebben visszaesik. Érdekes trend bontakozik ki amúgy a pesti oldalon is, itt a belvárosként megjelölt kerületek árszínvonalának erőteljes erősödése lelassult, míg Észak- és Dél-Pest új építésú lakóingatlanjainak áremelkedése megtorpant és már egyértelmű stagnálásról beszélhetünk.
Érdekesen alakulnak a néretkategóriák szerinti négyzetméterárak
Ismét érdems egy pillantást vetni a Pénzcentrum méretkategóriák szerinti elemzésére is. E szerint jól láthtó, hogy a lakások méretének növekedésével nem egyenes arányú a fajlagos árak csökkenése. Jelen állás szerint is az a helyzet, hogy a fővárosban többnyire a legmélyebbre annak kell a zsebébe nyúlnia, aki garzont vagy méretes luxuslakást vásárolna magának.
Meglepő azonban, hogy a garzonlakások fajlagos ára erőteljesen visszaesett az utolsó negyedéves statisztikák szerint, ezzel szemben a legnagyobb méretkategóriában továbbra is tart a bűdületes árszínvonal-emelkedés. Jelenleg egy 40 négyzetméternél kisebb új építésű lakást átlagosan 1 millió 507 ezer forintos (az előző negydévben 1 millió 528 ezer forint volt), míg egy 101 négyzetméternél nagyobbat 1 millió 727 ezer forintos (az előző negyedévben 1 millió 664 ezer forint volt) fajlagos áron vehetünk meg Budapesten.
Ezek a főváros legdrágább lakásai
Végezetül, szokásunkhoz híven ezútal is azzal fejezzük be elemzésünket, hogy turkálunk picit a leggazdagabbaknak szánt lakáskínálatban is. Megdöbbentő, de a legdrágább új építésű lakóingatlant továbbra is 1 545 345 000 forintért kínálják a VI. kerületi A47-ben. Ezért az összegért az Andrássy úton található luxustársasházban 5 szobát kap a vevő 323 négyzetméteren, és mindössze 32 négyzetméter erkély jár hozzá. Meglepő viszont, hogy a bő másfél milliárdot kicsengető tulajdonos az utcán parkolhat majd, ugyanis a Budapesti Lakáspiaci Riport adasora szerint nem jár parkolóhely az ingatlanhoz.
Amúgy őrület, de meglepően széles a dúsgazdagoknak szánt felhozatal, ráadásul bővülni látszik. Az aktuális lista szerint ugyanis 39 db 500 millió forintnál drágább, 220 darab 200-500 millió forint közötti, és 1321 darab 100-200 millió forint közötti lakás vár vevőre jelenleg Budapesten. E tekintetben tehát jócskán növekedett a kínálat, 2022 harmadik negyedévében ugyanis 1130 darab, az előző negyedévben 1510 darab drágább ingatlan kereste gazdáját, szemben az idei első negyedévben mért 1580-as darabszámmal.