Biró Eszter • 2023. március 7. 05:57
Egyre nagyobb népszerűségnek örvendenek a panellakások, ami nem csoda: azoknak az otthonoknak, amiknek még sikerült részt venniük a 2020-ig tartó panelprogramban jócskán emelkedett az értékük. Azonban sok háznak nem volt lehetősége pályázni, akik most viszont jócskán bajban lehetnek. Egy felújítás ugyanis lakásonként 100 ezrekbe kerülhet, ráadásul ezek az otthonok az ingatlanpiacon is érthetően kevésbé keresettek. A Pénzcentrum most annak járt utána, hogy mennyivel is ér többet egy felújított épületben lévő panellakás, és mit tehetnek azok a lakók, akiknek az otthona nem vett részt a programban.
A panelprogram, azaz hivatalos nevén iparosított technológiával épült lakóépületek energia-megtakarítást eredményező korszerűsítésének, felújításának támogatása még 2001-ben kezdődött el, és egészen 2020-ig tartott. Ezzel ez volt az elmúlt időszak legnagyobb lakóépület-rehabilitációs programja Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője szerint.
A panelprogram keretein belül olyan fejlesztések voltak támogatva, amelyek hatékonyabbá tették a panelházak energiafelhasználását, Azonban miután 2020 óta országos szinten nem érhető el pályázási forrás a panelházak felújítására a fel nem újított épületben élőknek a legtöbb esetben önerőből kell belevágniuk az építkezésbe.
A panelházak felújítása jelenleg főként a tulajdonosokon, a lakóközösségen múlik. Azok a lakóközösségek, akik 2020-ig nem éltek a program adta lehetőséggel, tekintélyes önerővel most is belevághatnak a felújításokba, de önkormányzatfüggő, hogy milyen feltételekkel és mekkora támogatásra számíthatnak. Van olyan kerület, ahol jobban támogatják a panelházak korszerűsítését és olyan terület is van, ahol egyáltalán nem számíthatnak segítségre a lakók
– mondta el a Pénzcentrum megkeresésére Benedikt Károly.
Tudomásunk szerint országos szinten jelenleg nem érhető el pályázati forrás a panelházak felújítására. Helyi szinten azonban előfordulhatnak ilyen jellegű támogatások (pl. Debrecenben nem régiben jelentették be, hogy a város panelek felújítására ír ki pályázatot) de nem jellemző. Ebből kifolyólag elenyésző számú azoknak a panelházaknak a száma, ahol a tulajdonosok vállalják állami támogatás nélkül a felújítás költségét, hiszen egy a teljes házat érintő rekonstrukció (legyen az nyílászáró csere vagy szigetelés) lakásonként akár többszáz ezer forintra is rúghat. Éppen ez a magas költség az oka annak, hogy a házak lakói az esetek többségében nem szavazzák meg az ilyen jellegű beruházást. Az állami támogatás hiányát még az is tovább súlyosbítja, hogy ezeknek a házaknak a többsége nem rendelkezik saját megtakarítással, ugyanis gyakran előfordul, hogy nem minden lakó fizeti rendszeresen a közösköltséget
– egészítette ki a fentieket az Otthon Centrum szakértője.
Az pedig, hogy egy társasház lakói önerőből belevágjanak a felújításba Benedikt Károly szerint is ritka, ahogyan az is, hogy komplex felújítási munkálatokba kezdjen bele egy társasház. Ennek az oka pedig, ahogy a fentieknek is, a pénz. Éppen ezért sokkal inkább az jellemző, hogy részleteiben újítják fel az épületeket, tehát például teljes ablakcserét csinálnak, aztán fokozatosan haladnak a többi munkával, például a szigeteléssel.
A panellakások pedig a közelmúltban kifejezetten jól eladhatóak voltak. Ennek oka az, hogy bár a programban részt vett épületeknek magasabb a négyzetméterára, de a fel nem újított lakások például remek befektetésnek számítottak. Ugyanis a bérbeadás szempontjából nem volt jelentős különbség a panelprogramos és a felújítatlan lakások között, hiszen a rezsiemelés előtt a fogyasztásban nem folt jelentős különbség.
Az energiaválság és a rezsicsökkentés eltörlése még népszerűbbé tette a vevők körében a rezsivédett panellakásokat, hiszen ennek az ingatlantípusnak kiszámíthatóbb az energiafelhasználása, mint egy téglaépítésű ingatlannak, így a fenntartási költségekkel is könnyebben kalkulálhatnak az ott lakók
– mondta el Benedikt Károly, hozzátéve, hogy napjaink bizonytalan gazdasági környezetében a kiszámíthatóság mindenképpen erős érv. Ez pedig képes irányítani az alacsony, de erősödő számban jelenlévő érdeklődők figyelmét.
A panellakások árát pedig csak részben befolyásolja az, hogy részt vett-e a programban vagy sem: az elhelyezkedésétől függően ugyanis akár 5-10 százalékos eltérések lehetnek a négyzetméterárak között.
Több mint 700 ezer forintos négyzetméteráron mennek el a panellakások
Területtől és az adott lakás állapotától is függ, hogy milyen mértékű az eltérés, de alapvetően 5-10%-kal többet érnek a korszerűsített épületben található házgyári lakások és jóval keresettebbek is. Ugyanakkor például a XIII. kerület kedvelt, panorámás panellakásai esetében szinte mindegy, hogy panelprogramos házban található-e, hiszen így is nagy rájuk a kereslet. Ha a teljes épület nincs is korszerűsítve, az adott lakás állapota is sokat számít. Egy budai nyílászárócserés lakás jóval keresettebb, és magasabb négyzetméteráron értékesíthető, mint egy külsőkerületi lakótelepi ingatlan
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 19 173 855 forintot 20 éves futamidőre már 6,54 százalékos THM-el, havi 141 413 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a K&H Banknál 6,64% a THM, míg a CIB Banknál 6,68%; a MagNet Banknál 6,75%, a Raiffeisen Banknál 6,79%, az Erste Banknál pedig 6,89%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
– kezdett bele az árak kialakulásába a panellakások esetében Benedikt Károly. Hozzátette, hogy annak ellenére, hogy a panellakások felújítása jóval egyszerűbb és a szabványméreteknek köszönhetően például alacsonyabb költségen végezhető el az ablakcsere, mintha egyedi méretre gyártott nyílászárókkal kellene kalkulálni, a vásárlók többsége mégis inkább felújított ingatlant keres. A jelenlegi építőanyagárak és munkaerőhiány miatt nehezen vállalkoznak felújításra az érdeklődők. Pedig az Otthon Centrum szakértője szerint is hatalmas eltérések lehetnek a felújított és a felújítatlan ingatlanok árai között a fentiek miatt.
A fővárosban átlagosan 5,5%-kal, a vidéki városokban pedig 10%-kal ér többet egy panelprogramos házban található lakás. A markáns különbség oka elsősorban az, hogy a vidéki panelek esetében jóval nagyobb árkülönbséget eredményez a panelprogram keretében történt felújítás. Teljesen konkréten a fővárosban és vidéken egyaránt 44 ezer forintot jelenet négyzetméterenként a panelprogram megléte, ám ez az összeg a magasabb fővárosi négyzetméterárak miatt végül átlagosan 1,25 milliós árelőnyt jelent, szemben vidéki városokkal, ahol 2,5 millió forintot
– emelte ki az Otthon Centrum szakértője.
Tapasztalataink alapján az, ha egy panelház átesett felújításon, egyértelmű értéknövelő tényező, de ennél is fontosabb lehet az adott lakás állapota és lokációja (lakótelep és a lakás épületen belüli elhelyezkedése). A budapesti panellakás piacon tapasztalataink alapján a legnépszerűbb fővárosi lakótelepek Zugló, Óbuda, Kelenföld városrészekben vannak, azonban ezeknek a területeknek a kedveltsége szorosan összefügg azzal a ténnyel is, hogy az itteni lakótelepek a legnagyobb méretűek és kínálatúak közé tartoznak Budapesten.
– mondta el az Otp Ingatlanpont szakértője, aki a fentieket kiegészítette még azzal, hogy ahogyan az egész ingatlanpiac, úgy a panellakások piaca is lelassult az elmúlt pár hónapban.
Ennek ellenére csillagászati árakon mennek el még mindig ezek az otthonok: a budapesti lakótelepi átlagár ugyanis jelenleg 570 ezer forint négyzetméterenként az Otp Ingatlanpont szerint.
De mennyi az annyi?
Ahogyan korábbi cikkünkből is kiderült a fővárost nézve az ősz óta minimális csökkenést lehetett tapasztalni a panellakások áraiban, de ez kerületenként teljesen eltérő képet fest. Az átlagos négyzetméterár 1-2 százalékkal lett alacsonyabb: egy-egy panellakásért is átlagosan 700 ezer forinttal kérnek kevesebbet az eladók: 43,5 helyett már csak 42,8 millió az átlagos kínálati ár Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint.
Egyes esetekben pedig horror árakért kelnek el a panellakások. Januárban Budapest legdrágább eladó panellakásának négyzetméterára csaknem 1,8 millió forint volt. Azaz 229 millió forint volt ekkor a Mártonhegyi úton fekvő otthon irányára. (Ezért egyébként egy 120 négyzetméteres, 3 és fél szobás lakást kaptunk).
Ez persze kiemelkedő esetnek számít: az Otp Ingatlanpont felmérése szerint ugyanis a legdrágább budapesti lakótelepek átlagos négyzetméterára 2022-ben, a III. kerületi Kaszásdűlőn 736 ezer forint volt négyzetméterenként, míg kicsit arrébb a Pók utcában 706 ezer forintba kerültek, míg a XI. kerületben a Kelenföld városközpontban már csak 665 ezer forintot kértek el átlagosan négyzetméterenként.