Túl korai volt a fordulatot emlegetni? Ekkor zuhanhatnak be az albérletárak Magyarországon

Lassulni látszik a hazai lakáspiac, ami már a tranzakciók számában is megmutatkozik, illetve hamarosan valamelyest az árak is csökkenhetnek a jóslatok szerint. Emellett az év végén a bérleti piacon is megtörténhetett a fordulat: havi szinten csökkentek a bérleti díjak.

De mire számíthatunk hosszú távon a hazai bérleti piacon, mivel kalkuláljanak a lakáskeresők? A Pénzcentrum most szakértőket kérdezett arról, hogy mit hozhat a 2023-as év.

A dráguló hitelek keresztbe tehetnek

A lakhatás egyértelmű létkérdés mindenki számára, amelynek megoldására a legtöbb ügyfél két járható út közül választhat. Személyes megtakarítás, valamint a hitelpiac és az elérhető állami támogatások felhasználásával saját ingatlan vásárlása, illetve azok számára, akik nem rendelkeznek elegendő tőkével az otthonteremtéshez, és a magas törlesztőrészletek miatt a hitelpiacról is kiszorulnak, a kiadó lakások szegmense nyújthat mentsvárat - magyarázta Benedikt Károly, Duna House PR és elemzési vezetője. Arra is felhívta a figyelmet, hogy a megugró jelzáloghitel-kamatok és az energiaárak emelkedése azonban nem csak az eladó ingatlanpiacra, valamint a jelzáloghitel-piaci volumenre nyomja rá bélyegét, a két szegmensben bekövetkezett változások az albérletpiacra is kihatással lesznek.

A bérlemények árszintjét mindig az aktuális kereslet mértéke befolyásolja. A jelenlegi bérleti piacon - a dráguló hitellehetőségek következtében az eladó szegmensből kiszorult ügyfelek miatt - még mindig nagyon erős a kereslet, ami a hiteltörlesztők és -kamatok csökkenéséig várhatóan a bérleti piac további szárnyalását és erősödését vonja maga után

- szögezte le a szakértő, aki szerint a bérleti piacon jelentősebb trendfordulóra a kamatcsökkentési periódus elindulása és az infláció visszaszorítása esetén lehet számítani, illetve, ha valamiféle külső tényező, például a rövidtávú bérbeadás szabályozásának enyhítése alakítja a jelenlegi trendet.

Ebben az esetben a hosszú távú kiadásra berendezkedett tulajdonosok átvihetik lakásaikat a rövid távú piacra, illetve tovább emelkedhet az egyébként is magasnak mondható befektetői arány - a Duna House Barométer 2023. januári adatai alapján a vidéki tranzakciók 38%-a, a budapestiek 42%-a befektetési célú vásárlás volt – amelynek következtében kamatszinttől függetlenül a hiteles vásárlások száma is megugorhat, amennyiben a bérbeadásból származó hozam nagyobb, mint maga a törlesztőrészlet

- tette hozzá.

Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője arról beszélt, az albérletpiac meglehetősen stabil volt az utóbbi egy évben, de az elmúlt pár hónap hozott meglepetéseket a lakáspiacnak ebben a szegmensében is. Az eladó lakások árai ősz óta szinte befagytak és a stagnálás volt jellemző, és érdekes módon az albérletárak 2021-ben és 2022-ben tapasztalt drasztikus emelkedése is pont akkor ért véget. Ez mindenképpen meglepetésnek számított akkor, mert az eladó lakások iránti kereslet csökkenése azzal járt volna együtt, hogy élénkül a kiadó lakások iránti érdeklődések száma a bérleti díjak emelkedésével párhuzamosan. Ehelyett ősztől stagnáltak a bérleti díjak, sőt decemberben a KSH-ingatlan.com lakbérindex minimálisan csökkent is. Az átlagos budapesti albérletárak tavaly ősz óta havi 200 ezer forintos szinten ragadtak be. 

Ugyanakkor a szakember szerint idén nem számítunk jelentős bérleti díjcsökkenésre az alábbi tényezők miatt:

• amikor a lakás adásvételek visszaesnek, a korábbiakhoz képest többen választhathják a lakásbérlést a vásárlás helyett.
• A kínálatot felszívja a stabil kereslet: tavaly február közepén országszerte még 13600 hirdetésből válogathattak a bérlők, mostanra viszont alig 12 ezer hirdetésre szűkűlt az országos kínálat.
• Az infláció emelkedésével párhuzamosan a bérek is nőnek, a minimálbér példáult több mint 15 százalékkal emelkedett 232 ezer forintra. Ez egyben azt is jelenti, hogy a tulajdonosok idén bátrabban emelhetik a bérleti díjakat, mivel az elmúlt egy évben jelentős reálhozam csökkenést szenvedtek el.
• A bérleti díjak ősz óta megfigyelhető stagnálása annak is köszönhető, hogy a bérlők és a bérbeadók nagyon tartottak a fűtési szezon során esetlegesen bekövetkető rezsiapokalipszistől. A mindkét részről megmutatkozó félelem fő oka az volt, hogy a bérlők fizetik a rezsidíjakat. Emiatt a tulajdonosok nem is merték megemelni a bérleti díjakat, mert attól tartottak, hogy az esetlegesen megnövekedő rezsidíjak ellehetetlenítenék a bérlőket: egy lakbér emelés során fennállt a veszély, hogy nemcsak a bérleti díjakat, de a rezsiköltségeket sem tudják kifizetni. Ennek a levét pedig végső soron a bérbeadó itta volna meg. Jó hír, hogy a rezsiapokalipszis az idei fűtési szezonban elmaradt, ami 2023-ban bátrabbá teheti a bérbeadókat a kiadó lakások árazása során.

Lakást vennél? Nézz körül a Pénzcentrum hitelkalkulátorában!

Az Otthon Centrum szakértői is arról számoltak be, hogy a gazdasági környezet kedvezőtlen változása (elsősorban a megdrágult hitelek) miatt csökkent a lakásvásárlási kedv tavaly nyár óta, azonban ez nem jelenti azt, hogy csökkent volna a lakosság részéről felmerülő lakhatási igény mennyisége. Számos indoka lehet annak, hogy valaki a lakhatás ezen formája mellett dönt: pl. eleve rugalmas, néhány évre szóló megoldást keres) vagy nincs elég jövedelme, ami a megnövekedett törlesztő részletek fizetését lehetővé teszi, de az is előfordulhat, hogy a munkahelye és az otthona közötti nagy távolság miatt választja ezt a megoldást - magyarázták.

Várakozásunk szerint a jelenlegi helyzet inkább növeli a bérelhető lakások iránti keresletet a következő egy-másfél év során. A megnövekedett kereslet pedig nagy valószínűséggel az árakra is hatással lesz. Ugyanakkor az infláció és az energiaárak mellett a bérlők fizetőképessége is korlátot jelent a bérlakás piacon. Ráadásul a bérlő szempontjából a bérleti díj és a fizetendő rezsi összessége adja a lakhatási költséget, egy drágán üzemeltethető lakás kevésbé lesz keresett – hacsak a bérbeadó nem kompenzálja alacsonyabb bérleti díj felszámításával a magas rezsiköltséget

- mondták a szakértők.

Szinte azonnal lecsapnak a legjobb lakásokra

Arra a kérdésünkre, hogy jelenleg mennyi idő alatt talál bérlőre egy kiadó lakás Budapesten, a cég szakértői közölték, Budapesten a téglalakásokat kiadó tulajdonosok 61 nap alatt találtak bérlőt a tavalyi év első felében. Az év második felében ez az érték alacsonyabb, 48 nap volt, ami azt jelenti, hogy gyorsult a piac.

A panellakásoknál az év első felében 35 napra, a második felében 33 napra volt szükség átlagosan, vagyis ebben a szegmensben stagnált a bérbeadáshoz szükséges idő. Viszont mindkét érték alacsonyabb a tégla lakások értékénél, ami azt mutatja, hogy jelentős kereslet van a panelek iránt az albérletet keresők körében

- tették hozzá.

Balogh László ennek kapcsán arról beszélt, mivel a kínálat folyamatosan szűkült, ezért kiadási idők nem változtak számottevően. 2022 júniusában még átlagosan 18-21 napig tartott kiadni egy lakást, ami 2023 februárjában átlagosan 19-22 napra nőtt, de ez inkább stagnálásnak felel meg. 

Benedikt Károly pedig arról számolt be, hogy a 2023-as év elején sem változtak a körülmények a bérleti piacon, továbbra is nagyon erős a kereslet, a legjobb lakásokat szinte azonnal elviszik és egyre ritkább, ha egy lakásra nem találnak bérlőt.

Rengeteg megkeresés érkezik a menedzsmentcégekhez, az alacsony kínálat miatt még mindig nehéz kiszolgálni az ügyfeleket. A külföldi vendégmunkások zöme már nem elégszik meg a munkásszállások adta körülményekkel, inkább ár-érték arányban megfelelőbb, komfortosabb lakhatásra vágynak, így albérletbe költöznének. Jelenleg is érkeznek olyan megkeresések, ahol 40-50 ember számára kell albérletet találni. Próbálunk eleget tenni a kérésnek és a szűk kínálatból megtalálni azokat az ingatlanokat, amelyek megfelelőek lehetnek

- fogalmazott a szakértő, aki szerint a tulajdonosok egyre nyitottabbak arra, hogy menedzsmentcégek közreműködésével külföldi vendégmunkások számára adják bérbe az ingatlanjaikat, és belátták, hogy így lekerül a vállukról a bérbeadás és a bérlővel való kapcsolattartás terhe.

Érdemes lehet kivárni, ha nem sürgős a költözés?

Megkérdeztük a szakemberektől, hogy mit tanácsolnának azoknak, akinek nem olyan égető a költözés, de mondjuk a következő fél évben aktuális lenne az albérletkeresés: csapjanak le az első kínálkozó lehetőségre, vagy van még esély az árcsökkenésre? Benedikt Károly szerint amennyiben javul a kamatkörnyezet, a nyári időszakban mozdulhat a piac. Ha egyre többen veszik a bátorságot és belevágnak a saját ingatlan vásárlásába, akkor csökkenhet a kereslet a bérleti piacon.

Az eladó ingatlanok árainak mérséklődése, illetve a növekvő mértékű alku lehetősége egyre vonzóbbá teszi az ingatlanbefektetést is, így a kiadó ingatlanok kínálatának bővülésére is lehet számítani. Akinek tényleg nem égető az albérletcsere, érdemes lehet még kicsit kivárni

- mondta. Hozzátette, a piacra kerülő bérlemények hamar új bérlőkre találnak, és a számuk továbbra sem fedezi a megnövekedett bérleti igényeket. Ráadásul, mint mondta, az sem látszik, hogy sokan szabadulnának a korábban befektetési céllal vett ingatlanuktól: a Duna House Barométer januári adatai szerint a budapesti eladások 34%-ban az eladói motivációt a korábbi ingatlanbefektetés értékesítése adta, 2022 januárjában azonban ez az arány 45% volt.

A kivárás kapcsán Balogh László is hasonló véleményen volt:

A korábban ismertetett tényezők miatt nem javaslom a kivárást a bérlők számára. Egyrészt a bérleti díjak is emelkedhetnek, másrészt pedig a kínálat is szűkülhet. Már önmagában ez a két tényező is ellentmond a kivárási stratégiának, mert aki hamarabb lép az valószínűleg olcsóbb albérletet talál szélesebb kínálatból. Ráadásul ha a különböző okok miatt felmerült lakhatási problémánkra hamarabb találunk megoldást akár kiadó lakás formájában is, annak az értéke sokszor pénzben felbecsülhetetlen

- magyarázta.

Az Otthon Centrum szakemberei emlékeztettek: az albérlet piacon egyedül a diákok azok, akiknek a lakhatásra vonatkozó igénye hullámokban jelenik meg, leginkább a nyári időszakban, a felvételi ponthatárok kihirdetését követően. Ez a fővárost és a nagy egyetemi központokat érinti leginkább, ahol több ezres új érdeklődő jelenik meg a piacon viszonylag rövid egy-másfél hónapos időablakban. Jellemzően a bérbeadók egy tanévre szeretnek szerződni, de az is előfordul, hogy egész évre adják bérbe a lakásokat. Ezzel magyarázható, hogy tanév közben már nincs ilyen keresési csúcsidőszak. 

A másik nagy keresleti szegmens a munkavállalók, akik jellemzően a jobb megélhetés miatt költöznek, ők hosszabb akár 2-3 éves megoldást keresnek. Egyre több cég próbálja a munkaerőhelyzetét ’vendégmunkásokkal’ javítani, akár belföldről, vagy külföldről. Annak érdekében, hogy versenyképes ajánlatot tudjanak tenni a lakhatás megoldása egyre fontosabb (a fizetés mellett). A cégnél azt tapasztalják, hogy nemcsak az egyéni munkavállalók, de cégek is keresnek lakásokat, házakat, amelyeket aztán dolgozóiknak adnak tovább. Ily módon azokban a városokban, ahol bővül a foglalkoztatás amunkavállalók mellett a cégek is megjelentek a bérlakás piac keresleti oldalán.

Összességében azokban a városokban, ahol jelentős felsőoktatási intézmények működnek és dinamikusan bővül a foglalkoztatás nem látszik, hogy rövid-közép távon visszaesne a kereslet. A bérlakások kínálata rugalmatlanul illeszkedik a kereslet változásához, az új építés, illetve a befektetők aktivitása is csak késleltetve érvényesül, ami általában árnövekedést generál. A turizmus COVID hatására történő visszaesése a nagyvárosokban hozott ugyan némi kínálat növekedést (korábban turisztikai céllal rövid távra bérbeadott apartmanokat hosszú távra adták ki), ahogy azonban ismét lehetőség nyílt az utazásra, ez a plusz kínálat fokozatosan eltűnt. A turizmus tekintetében a tavalyi év nem volt a legjobb és idénre is borúsak a kilátások, ezért a fővároson kívül várható, hogy tartós bérletben maradnak ezek a korábban rövid távra kiadott lakások

- tették hozzá. Az Otthon Centrum adatai szertint a tavalyi év elejéhez képest nyárra 37 százalékkal csökkent a bérelhető lakóingatlanok száma. Év végére azonban 23 százalékkal nőtt ez a szám a kínálatban.

Egyelőre nem látszik, hogy nagyobb számban kerülnének befektetési céllal vásárolt ingatlanok a piacra, addig vélhetően erre nem is kerül sor ameddig kamatstop érvényben marad. Akkor állhat elő érdekes helyzet, ha ez megszűnik, hiszen ebben a helyzetben két lehetősége lehet a tulajdonosnak: vagy emeli a kiadott lakás bérleti díját, vagy eladja az ingatlant

- vetítették előre.

A kiadó lakások számának alakulásáról Balógh László kifejtette, adataik szerint Budapesten most nagyságrendileg 7500 kiadó lakás- és házhirdetésből válogathatnak a bérlők. Ez egy évvel ezelőtt nagyjából még 9000 darab volt. Érdekes módon az eladó lakóingatlan hirdetések száma ugyanezen időszakban 34 ezer darabról 39 ezer darabra nőtt.

Ez viszont inkább annak köszönhető, hogy felére csökkent az eladó lakások és házak iránti kereslet, ami miatt egyre több az eladó lakóingatlan a piacon. A befektetők számára kétszer is érdemes meggondolni, hogy eladják most a befektetésre vásárolt ingatlanukat. Azok ugyanis, akik például 3-4 éve vettek lakást, jóval olcsóbban jutottak hozzá, és a bérleti díjak azóta bekövetkezett drágulása miatt most sokkal nagyobb hozammal tudják bérbeadni ezeket az ingatlanokat

- magyarázta.

Ezek a legdrágább kerületek

Arra is kíváncsiak voltunk, hogy mely fővárosi kerületekben kerül a legtöbbe lakást bérelni, ennek kapcsán Balogh László ismertette, hogy

• a legdrágább az V. kerület, ahol 350 ezer forint az átlagos bérleti díj,
• a legolcsóbb pedig a XXIII. kerület, ahol kevesebb mint feleannyiba kerülnek a kiadó lakások: itt 140 ezer forint a havi átlagos bérleti díj.

Egy évvel ezelőtt az V. kerületben 250 ezer forint, a XXIII. kerületben pedig 110 ezer forint volt az átlagos havi bérleti díj - tette hozzá.

Az Otthon Centrum adatai szerint a tavalyi évben a fővárosban 206 ezer forint volt az átlagos havi bérleti díj. Ezzel szemben:

• a legdrágább kerület a II. kerület lett 281 ezer forinttal,
• míg második az I. kerület 252 ezer forinttal.
• A dobogó alsó fokára az V. kerület került 241 ezer forinttal.

Albérlet tekintetében népszerűbb kerületekben mérsékeltebb árak jellemzők:

• a IX. kerületben átlag 193 ezer,
• a XI. kerületben 210 ezer,
• a XIII. kerületben 216 ezer forint volt a havi bérleti díj.

Legolcsóbbak a külső pesti kerületek, ahol 150 ezer forint körül alakul a bérleti díj:

• a XX. kerületben 149 ezer,
• a XVI. és XVIII. kerületben 151 ezer forinttal a legolcsóbb lakást bérelni.

Ezek mellett a cég szerint említést érdemlő változás, hogy nőtt a kerületek közötti árrés, így például előző évhez képest jelentősen (30 százalékkal) drágult az I., a II. és az V. kerület, szemben a fővárosi átlaggal, amely csak 21 százalék volt. A panellakások bérleti díja jellemzően 15-20 százalékkal kedvezőbb a fővárosban.

Benedikt Károly is megerősítette, hogy továbbra is a pesti belváros, az V. és a XIII. kerület a legdrágább, a budai oldalon pedig az I. és a II. kerületi albérletek vezetik a sort. Emellett kitért arra is, hogy komoly átalakulás kezdődhet a fővárosi bérleti piacon a tél elmúltával:

Lassan vége a télnek, aktualitását veszti a rezsicsökkentés kivezetésekor kezdődött pánik. Az idő múlásával apránként kikerült a bérleményt keresők fókuszából az alacsony rezsiköltség. Ha meghosszabbítják a panellakások „rezsivédettségét”, akkor a továbbiakban is lesz jelentősége a bérlők számára, de a gazdaság rendeződése esetén, remélhetőleg visszaáll a régi rend és nem ez irányítja majd a kereséseket. A panellakások helyzete azért érdekes, mert a négyzetméterenkénti fajlagos áruk még mindig alacsonyabb, mint bármely más ingatlantípusé

- mondta a szakértő, aki szerint az albérletet keresők között a kiszámítható rezsiköltségek ellenére sokan még mindig túl korszerűtlennek ítélik a paneleket és szívesebben költöznek ugyanabban az utcában egy újépítésű társasházba, mint egy klasszikus házgyári épület lakásába.

A panellakások mind a bérbeadók mind pedig a bérlők részéről kedvelt ingatlantípusnak számítanak Balogh László szerint. Ennek azonban nem a rezsivédett közüzemi költség a legfőbb oka, mert a paneleknél pont ugyanannyit kell fizetni a fűtésért mint eddig, tehát olcsóbb nem lett.

Ez amiatt érdekes, mert a panellakások rezsiköltsége eddig is magasabb volt a téglalakásokéhoz képest. Az előny tehát indirekt módon jelentkezik: a befektetők 25 százalékkal olcsóbban tudnak hozzájutni egy panellakáshoz mint egy hasonló helyen található hasonló állapotú téglalakáshoz. A bérleti díja viszont ugyanennek a panelnak csak 5-10 százalékkal kevesebb mint egy téglalakásnak

- fogalmazott a szakember.