Pénzcentrum • 2023. február 20. 20:01
Hogyan alakultak az ingatlanárak Magyarország negyedik legnagyobb településén, azaz mennyiért vehetünk most lakást, házat Miskolcon? És vajon hova költözik az elit a Borsod-Abaúj-Zemplén megyei székhelyen; melyek a legdrágább utcák a Magyarország északi részén fekvő településen, Miskolc városában? Vármegyéket górcső alá vevő ingatlanpiaci cikksorozatunkban ezekre a kérdésekre kerestük a választ.
Mint arról nemrég megjelent cikkünkben beszámoltunk, a KSH adatai szerint 2022 harmadik negyedévére, a 2015-ös szintet 100-nak véve, a hazai lakásárindex elérte a 256 százalékot, azonban a drágulás üteme és a forgalom is egyértelműen lelassult. Az várható volt, hogy a lakásárak folyamatos kétszámjegyű növekedése nem tarthat örökké, és már 2022 tavaszán is érzékelhető volt az érdeklődés gyenge csökkenése.
Ám e folyamatra ezúttal nagyon sok egyéb hatás is rárakódott – pl. az elszabaduló infláció, az eszkalálódó háborús helyzet, a rezsikrízis –, s ez most egyszerre kezd meglátszani a számokban. Bár némelyik már az év első felében is rontotta a feltételeket, akkor az állami támogatások és az év elején kapott plusz jövedelmek még tovább segítették a keresletet, így a lendület csak az új energiaárak nyári bejelentése után fogyott el.
Most egyelőre a kivárás jellemző, ami nem is feltétlenül ugyanúgy hat majd a piac minden szegmensében. Az, hogy mikor kap új lendületet a piac, vagy annak legalább egy része, éppen úgy függhet a hitelkamatok alakulásától, mint attól, hogy az első „valódi” tél tapasztalataiból tavaszra milyen következtetéseket szűrnek le az emberek. A kivárásnak is van természetes vége: a szükségessé váló költözéseket sem lehet az idők végezetéig halogatni. S persze az is mozdíthat a piacon, ha mérséklődnek az árak, illetve a vevők jobban kihasználják a most éppen bővebbé váló alkulehetőségeket és a 2023-ban is elérhető lakástámogatásokat.
Íme Miskolc 15 legdrágább utcája
Az országos helyzet tehát ismert, de mi újság vidéken, hol tetőztek vajon a négyzetméterárak a megyeszékhelyek ingatlanpiacán, azaz – ha hihetünk a fenti elemzői prognózisnak – honnan kezd majd el konszolidálódni az árszínvonal? Nos, a Pénzcentrum friss, megyeszékhelyeket vizsgáló cikksorozatában épp ennek járt utána. Jelen írásunkban az Észak-Magyarországon fekvő Miskolc városát vettük górcső alá, mely az ország negyedik legnagyobb települése.
A KSH-nál elérhető, hivatalos tranzakciókból származó NAV-adatok alapján 2022 második negyedévében átlagosan 349 335 forintot kértek Miskolc egy négyzetméternyi lakóingatlanért. Ugyanakkor az ingatlan típusa szerint komolyabb szórás is megfigyelhető a fajlagos árakban és természetesen a tranzakciószámokban is. Lapunk megkeresésére az ELTINGA összeállított egy részletesebb adatsort, amely alapján megállapítható, hogy 2022 második negyedévében a használt tégla lakások négyzetméterenként 357 041 forintért (377 tranzakció alapján), míg a panellakások 344 919 forintos fajlagos áron (505 tranzakció alapján) keltek el Miskolcon; a családi házakért pedig 341 658 forintot kértek (88 tranzakció alapján) a tulajdonosaik négyzetméterenként Borsod-Abaúj-Zemplén megye székhelyén.
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Ez tehát a nagy átlag. Kérdés ugyanakkor, mit mutatnak a mélyebb statisztikák. A lakáspiaci elemzések ugyanis jellemzően megye, város, esetleg városrész (pl. kerület) bontásban vizsgálják a különböző statisztikai mutatókat, míg utca szerinti mélységben - bár rendelkezésre állnak ilyen adatok is - nem nagyon készül felmérés. Pedig egy erősebb nagyítóval vizsgált lokációelemzés kiválóan megmutatja, hogy a lakáspiaci mutatók egészen komoly kilengéseket is képesek produkálni.
Hogy ezt igazoljuk, a Pénzcentrum ezúttal a KSH nemrég megjelent kiadványából, azaz az Ingatlanadattár, Magyarországi lakásárak, 2005-2021 adatsorából mutatja, hogy melyek voltak 2021-ben Miskolc legdrágább utcái. Fontos leszögeznünk, hogy a 2021-es a legfrissebb adat az utcákra vonatkozóan, így Miskolc város egészére vonatkozó 2022-es átlagárakkal történő összehasonlítás csak hozzávetőleges lehet. Továbbá az alábbiakban közölt áradatok kapcsán fontos azt is kiemelni, hogy a komoly kilengéseket a tranzakciók darabszáma (összesítésünk valós lakáspiaci tranzakciók alapján készült) és egy-egy extrém tranzakció is komolyan torzíthatja. És akkor nézzük a miskolci legeket.
A 20 legdrágább utca a miskolci ingatlanpiacon:
- Knézich Károly utca (529 ezer forint/nm)
- Dóczy József utca (490 ezer forint/nm)
- Városház tér (453 ezer forint/nm)
- Dayka Gábor utca (446 ezer forint/nm)
- Arany János tér (436 ezer forint/nm)
- Görömbölyi út (406 ezer forint/nm)
- Perczel Mór utca (396 ezer forint/nm)
- Kiss József utca (391 ezer forint/nm)
- Aulich Lajos utca (386 ezer forint/nm)
- Szent László utca (384 ezer forint/nm)
- Dózsa György út (366 ezer forint/nm)
- Fényesvölgyi utca (366 ezer forint/nm)
- Görgey Artúr utca (366 ezer forint/nm)
- Miklós utca (363 ezer forint/nm)
- Mikes Kelemen utca (361 ezer forint/nm)
- Andor utca (357 ezer forint/nm)
- Berzsenyi Dániel utca (353 ezer forint/nm)
- Árok utca (352 ezer forint/nm)
- Rákóczi Ferenc utca (350 ezer forint/nm)
- Mátyás király utca (349 ezer forint/nm)