Biró Eszter • 2023. január 30. 05:54
Az albérletben élők örök dilemmája, hogy nem érné-e meg jobban lakást vásárolni, és a bérleti díj helyett a banki hitel törlesztőjét fizetni minden hónapban. Az egyszerű válasz az, hogy mindenképpen jobban megéri, hiszen a hitelt törlesztve a lakás egyszer a miénk lesz, míg az albérlet esetében a tulajdonos zsebébe vándorol az összeg. Azonban a kérdés nem ennyire fekete-fehér: nem mindenki rendelkezik kellő mértékű önrésszel, ráadásul jelen pillanatban a törlesztőrészletek is jóval magasabbak, mint az albérleti díjak. A Pénzcentrum most ennek a kérdésnek járt utána szakértők segítségével.
A járvány, az infláció, az energiaválság és a forint gyengülésének hatására sok, különféle folyamat zajlik az albérlet- és lakáspiacon. A saját lakás gondolata, pedig egyre csábítóbb: az ingatlanok értéknövekedése ugyanis az Otthon Centrum szerint mostanra már csökkenésbe fordult, ami az ingatlanbefektetési hozamok számításának egy hangsúlyos része. Ez pedig egy olyan tényező, ami már az elmúlt években is erős érv volt a befektetési célú lakásvásárlás mellett. Mindezek mellett pedig a mostanában tapasztalt magas infláció is egyre vonzóbbá teszi az ingatlant, mint értékőrzőt, ami a piac lassulására is magyarázatot ad részben. Ennek oka az, hogy a jelenlegi helyzetben az eladók sem feltétlenül érdekeltek abban, hogy az ingatlanban tartott vagyonukat készpénzé váltsák.
Régen és ma is sokan gondolkoznak úgy, hogy miért is fizessenek albérletet, ha ugyanazt a havi összeget egy banknak törlesztve, hitelből is vehetnénk saját ingatlant is. Azonban mára már sok helyen az ingatlanárak és a törlesztőrészletek is olyan magasak lettek, hogy ha valaki nem tud a bérleti díjnál magasabb összeget kifizetni havonta, és nem rendelkezik pár millió forintnyi önerővel, annak esélye sincs vásárolni. Éppen ezért mondható el, hogy a vásárlás-bérlés kérdése, főleg a jelenlegi ingatlanpiaci környezetben leginkább az egyéni élethelyzet, mintsem akarat kérdése. De vajon mi szól a vásárlás mellett, és ellene, és mit tehet az, aki belevágna az aki mindenképpen belevágna a vásárlásba?
Vásárlás kontra bérlés: tényleg megéri?
A 2022-es év eseményei következtében az első hónapok szárnyaló ingatlanpiaca fokozatosan formálódott az év során, az otthonteremtést tervezők egy része elbizonytalanodott, mások az emelkedő jelzáloghitel-kamatok miatt teljesen ki is szorultak a piacról, az év végére rekord alacsony kereslet jelentkezett. A keresleti piacból kínálativá alakult a szegmens
– kezdett bele Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője a kérdés megválaszolásába, hozzátéve, hogy jelenleg a használt ingatlanok áremelkedése országszerte megállt. Elmondható, hogy jelenleg a stagnálás időszakában vagyunk, emellett egyes ingatlanoknál már az árak mérsékelt csökkenésére is számíthatnak az érdeklődők, azonban az újépítésűek árszintjában az egyre dráguló kivitelezési költségek miatt további emelkedés várható.
A jelenlegi piacon a vevőké az előny, így kivárásra nem érdemes játszani, hiszen amint pozitív gazdasági változások kezdődnek hazánkban, úgy az ingatlanpiac is várhatóan megerősödik majd. Az érdeklődők most egyre szélesedő kínálatból választhatnak, komoly vásárlói szándék esetén pedig az eladók is nyitottak a nagyobb mértékű alkura – mondta el Bendikt Károly, kiemelve, hogy a lakhatás egyértelmű létkérdés mindenki számára, amelynek megoldására a legtöbb ügyfél két járható út közül választhat.
Személyes megtakarítás, valamint a hitelpiac és az elérhető állami támogatások felhasználásával saját ingatlan vásárlása, illetve azok számára, akik nem rendelkeznek elegendő tőkével az otthonteremtéshez, és a magas törlesztőrészletek miatt a hitelpiacról is kiszorulnak, a kiadó lakások szegmense nyújthat mentsvárat. A megugró jelzáloghitel-kamatok és az energiaárak emelkedése azonban nem csak az eladó ingatlanpiacra, valamint a jelzáloghitel-piaci volumenre nyomja rá bélyegét, a két szegmensben bekövetkezett változások az albérletpiacra is kihatással lesznek
– fejtette ki, utalva ezzel arra, hogy sajnos a kérdésre nincsen fekete-fehér válasz, hiszen a legtöbbünknek a vásárlás a célja, azonban koránt sem biztos, hogy van erre lehetőség. Fontos szempont ugyanis, hogy pl. rendelkezésre áll-e a megfelelő önerő, amely a megvásárolandó ingatlan értékének minimum 10, de még gyakrabban 20 százaléka a bank döntésétől függően. Mindezek mellett pedig ott vannak a hitelfelvételnek és a vásárlásnak az egyéb kérdései, mint az ügyvédi díj, illeték, hitelfolyósítási díj. Ez mind-mind olyan költség, amit nem mutat a THM, viszont kénytelenek vagyunk kalkulálni vele.
Azonban a bérlemények esetében csak a kaució összegével, illetve egy havi lakbérrel kell rendelkeznünk.
A bérlemények árszintjét mindig az aktuális kereslet mértéke befolyásolja. A jelenlegi bérleti piacon - a dráguló hitellehetőségek következtében az eladó szegmensből kiszorult ügyfelek miatt - még mindig nagyon erős a kereslet, ami a hiteltörlesztők és -kamatok csökkenéséig várhatóan a bérleti piac további szárnyalását és erősödését vonja maga után
– emelte ki a Duna House szakértője. Azonban nem csak az ingatlanpiacon, de a bérletin is hatalmas változások történtek az elmúlt időszakban:
A bérleti hozamok a 2008-as gazdasági válságból való kilábalást követően, 2014-2015 után elérték a 10%-ot. A rövidtávú (turisztikai célú) lakáskiadás esetében akár a 10 % -ot is meghaladó hozamot lehetett elérni. A lakásárak emelkedése ennél jóval erőteljesebb volt (10 év alatt előfordult olyan budapesti kerület vagy település, ahol megháromszorozódott nominálisan a lakás értéke), ugyanakkor a bérleti díjak nem nőttek ekkora mértékben. Sőt a COVID időszakban a kereslet visszaesése és a turisták távolléte miatt a korábban hotelszolgáltatás jelleggel üzemeltetett lakások is megjelentek a hosszú távú bérletipiacon, amelynek köszönhetően nőtt a kínálat, így csökkentek a bérleti díjak. Ez a tendencia fokozatosan erodálta a bérleti hozamokat először 6-7%, majd 3-5% környékére mérsékelve azt
– mondta el a Pénzcentrum megkeresésére az Otthon Centrum szakértője.
Viszont nemcsak a fentiek miatt előnyösebb sokak számára a bérleményt választani a vásárlással szemben. Egy albérlet kiadásánál a cégek például egy vendéglátásban dolgozó esetében a havi jövedelembe a borravalót is beleszámolják, vagy egy egyedülálló anya esetében a gyerektartást is. Egyszóval mérlegelik a bérbeadók és az ingatlanosok a jelölt egyedi körülményeit is. Ezzel szemben egy banki hitel esetén ez már koránt sincsen beleszámolva.
A bérleti piac és a pénzintézetek között alapvető különbség többek között a rugalmasság terén észlelhető. Míg a bankok csak a hivatalos, igazolható jövedelmet veszik figyelembe a hitelbírálat során, addig akár magánszemélytől, akár ingatlanoson keresztül keres bérleményt az ügyfél, sokkal inkább számíthat arra, hogy a döntéshozás során egyedileg mérlegelik a helyzetét. Fennáll a veszély azonban, hogy a piacot kevéssé ismerő magánszemély a banknál rugalmasabban ugyan, de csak a saját szempontjait vizsgálja, nem veszi figyelembe az egyéb körülményeket és lehet, hogy megriad, ha például egy gyerekes család jelentkezik a hirdetésre
– mondta el Benedikt Károly.
Lakást vennél? A Pénzcentrum segít megtalálni a legjobb konstrukciót
Ahogyan fent is írtuk, az ingatlanpiac jelenleg stagnál, sőt egyes ingatlantípusoknál még árcsökkenést is meg lehetett figyelni. Azonban ezzel párhuzamosan egyre nehezebb hitelt kapni, illetve a kellő mértékű önrészt megteremteni, így felmerül a kérdés. Tényleg megéri most inkább kivárni, hátha jelentősen csökkenni fog a piac, vagy a kínálat megnövekedésének és a kereslet csökkenése miatt érdemes most belevágni?
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
Megéri várni a lakásvásárlással?
Budapesten egy kétszobás téglalakás 47 millióba kerül. A III. kerületében például tavaly átlagosan 47,3 millióba került egy kétszobás téglalakás, míg a XI. kerületben ennél is többe, átlag 56,2 millió forintba, miközben a XIII. kerületben 60 milliót fizettek egy ilyen lakásért. Ugyanakkor, aki egy ugyanekkora lakást szeretne bérelni, annak XIII. kerületben 218 ezer, a III. kerületben 197 ezer forintos bérleti díjjal kell számolnia, míg XI. kerületben csak 180 ezer forinttal átlagosan. A bruttó hozam a III. kerületi példa esetén 5%, a XI. kerületi példánál 3,8%, a XIII. kerületinél pedig 4,36%
- konkrét számokkal a jelenlegi budapesti árakat az Otthon Centrum. A cég szakértője elmondta, hogy véleményük szerint – ami az eddigieket is alátámasztja – a bérlet és vásárlás dinamikája részben látszólagos: a kedvező kamatszint mellett felvett hitelek törlesztőrészlete valóban egyezett a havi bérleti díjjal, vagy akár még kicsit kedvezőbb is volt pár éve, azonban nem szabad elfelejteni, hogy az összehasonlítás így nem állja meg a helyét. A bérlőnek maximum kaucióval kell rendelkeznie, ami általában nem több két havi bérleti díjnál (ez egy kétszobás III. kerületi lakás esetében kevesebb mint 400 ezer Ft), míg aki vásárol, azonos méretű lakás esetén, a bérleti díjjal összemérhető havi törlesztő mellett a lakás árának legalább 30%-át önrészként kell megfizessen, ami lényegesen magasabb összeg, mint két havi törlesztő. A másik nagy különbség pedig szerintük az, hogy a bérlet rövid időn belül megszüntethető, míg egy hitel törlesztése több évtizedes elkötelezettséget is jelenthet. Mindezek ellenére viszont Benedikt Károly azt tanácsolja, hogy aki megteheti, az ne várjon tovább:
Aki mindenképpen ragaszkodik a saját ingatlanhoz, és a hivatalos bevétele lehetővé teszi, hogy banki segítséggel finanszírozza a lakásvásárlást, annak érdemes most lépnie, hiszen a jelenlegi ingatlanpiacon a vevők diktálják a tempót, kiugró árcsökkenésre pedig egyik ingatlantípusnál sem éri meg várni
– mondta el a szakértő.
Annak pedig, hogy belevágjunk a vásárlásba az OTP Ingatlanpont szerint több előnye is van. Ilyen az, hogy a saját tulajdonú ingatlan szabadon formálható a tulajdonos ízlésére és a választásnak csak az egyén lehetőségei és elvárásai szabnak korlátot. Ugyanakkor sokan esnek abba a hibába, hogy akár évtizedekre előre gondolkodva választanak, akár a szükségesnél jóval nagyobbat vagy drágábbat, ami a hitelfelvételnél jelenthet kockázatot. És az esetleges későbbi értékesítés szempontjából is előnyösebb választás lehet egy kisebb vagy olcsóbb ingatlan. Emellett pedig nyilvánvalóan jó befektetés lehet abban az esetben, ha az ingatlanárak újra emelkedni kezdenek:
Ha az árak emelkedőben vannak, a környéken biztos fejlődés várható, és – ha hitelből vásárolják – alacsonyak a hitelkamatok. Az elmúlt éveket ez jellemezte. Ráadásul bizonyos élethelyzetekben nehéz albérletet találni, kockázatos, hogy mikor mondja fel a bérleti szerződést a bérbeadó, így nagyobb biztonságot ad a saját tulajdon
– érvelt az OTP Ingatlanpont szakértője a vásárlás mellett. Ezen a ponton pedig felmerül a kérdés, hogy mégis miből tudjuk fedezni az önálló otthon finanszírozását.
De mégis miből?
Arról már nem egyszer lehetett olvasni, hogy a CSOK-ot és a Babaváró hitelt igénylők egy hatalmas előnnyel indulnak a lakásvásárlás esetében. Azonban sajnos ezt a lehetőséget nem mindenki tudja, vagy akarja igénybe venni. Ezzel azonban nehezen szállhatnak szembe azok, akik nem terveznek gyereket.
A CSOK-hoz kapcsolható 3%-os kamattámogatott hitellel, valamint a kamatmentes babaváró támogatással nehezen szállhatnak versenybe a piacon szereplő, gyermeket nem tervező igénylők számára is elérhető konstrukciók. Az MNB adatai szerint 2022. novemberében 9,96% volt a lakáscélú hitelek szerződésben szereplő kamatlába, ami jelentős, 5,69 százalékpontos emelkedést jelent az előző év azonos időszakához képest. A bankfüggetlen pénzügyi szakértők segítségével hitel-előbírálatot kérhetnek az ügyfelek, hogy fel tudják mérni valós hitelképességüket, ráadásul a Duna House cégcsoport nemzetközi pénzügyi közvetítő hálózata, a Credipass szakértői egyedi kedvezményeket is tudnak ajánlani, így a döntéshozás előtt mindenképpen érdemes díjmentes szakértői segítséget igénybe venni
– fejtette ki a Duna House szakértője.
Az pedig, hogy valakinek megéri-e a banknak fizetni a törlesztőrészletet, és saját lakást venni természetesen függ az egyéni élethelyzettől is. Mik az igényeink? Hol szeretnénk élni, hová köt minket a munkánk, a családunk? Mennyit keresünk? Rendelkezünk-e önerővel, és ha igen, akkor mennyivel? Egyszóval rengeteg szempont dönthet arról, hogy a havi bérleti díj kiadásánál többe, vagy kevesebbe kerül-e majd a törlesztőrészlet.
A XIII. kerületi példánál maradva, 30 millió forint önerő mellett 20 éves futamidőre most egy kétkeresős középosztálybeli család havi legalább 1 milliós jövedelemmel a fent említett átlagosan 218 ezer forintos bérleti díjhoz képest 260 ezer forintos vagy ennél is magasabb törlesztőt kell fizessen. Ebből látható, hogy a mostani kamatszint már drágább törlesztőt eredményez, mint a bérleti díj
– támasztotta alá konkrét számokkal az Otthon Centrum. Azonban a pontos összegeket már mindenki ki tudja számolni önmaga is:
- Nézzen ki egy ingatlant, amelyet megvásárolna, vagy többet, és átlagolja a vételárakat.
- Számolja ki a(z átlagos) vételár 20%-át (ossza el a lakás árát 100-zal és szorozza meg 20-szal)! Ekkora önerőre lesz szüksége.
- Az önerő összegét (vagyis a 20%-ot) vonja le a vételárból. Ekkora hitelre lesz szüksége.
- Írja be a Pénzcentrum kalkulátorába az összeget, és az többi szükséges adatot személyre szabottan! A banki ajánlatok listájában láthatja, mennyi lenne a havi törlesztőrészlet:
Az örök érv a bérlés ellen és a vásárlás mellett, hogy a hitelből vett lakás egyszer a miénk lesz, hitelmentesen. Ezzel ellentétben az albérlet csak „kidobott pénz” sokak szerint. Viszont mielőtt bárki feladná az albérletét, és belevágna a vásárlásba, érdemes utánaszámolnia: nem jelent-e túl nagy kiadást majd a törlesztés ahhoz képest, amennyit eddig albérletre szánt. Hiszen sokszor pufogtatott tévhit, hogy ha az albérleti díjat hiteltörlesztőként a banknak fizetné az illető, akkor már rég lenne egy fél lakása – és ehhez hasonlók. Mert ez nem minden esetben, nem minden városban, élethelyzetben van így, sokszor a bérleti díj túl kevés, máshol viszont még jobban is lehet járni a hitellel.
Összefoglalva nincsen két ugyanolyan élethelyzet és mindig megéri megvizsgálni az egyéni lehetőségeket és a lakáshitel ajánlatokat. A legfontosabb, hogy vásárlás előtt mindenképpen tájékozódjon az ember a lehetőségeiről: mennyibe kerülhet majd az ingatlan, mekkora hitelre lesz szükség, és azt melyik banknál milyen feltételekkel lehet igényelni. A jelenlegi helyzetben a banki ajánlatok, lakásárak is nagyot változhatnak akár hónapról-hónapra! Ezért fontos a folyamatosan tájékozódás.