Pénzcentrum • 2023. január 26. 11:01
Bár már sokan számítanak akár árcsökkenésre is a honi lakáspiacon, a fővárosi újépítésű ingatlanok tekintetében aligha jellemzi ez a jövőt. Az OTP legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérképe ugyan jelentős visszaesést mutat éves szinten a tavalyi vásárlások számában, ám ez sem állította meg az áremelkedést. Egy elemző szerint több tényező is arra utal, hogy e téren továbbra se következik be gyökeres fordulat.
A fővárosi újépítésű társasházi lakások forgalma 2022 első felében még hozta az előző évek átlagát, ám június után már jelentős volt a visszaesés – derült ki a héten publikált OTP Budapesti Újlakás Értéktérképének adataiból. Az év első hat hónapjában 3800, a másodikban 2100 tranzakciót regisztráltak, így az éves forgalom mintegy 30 százalékkal múlta alul a 2021-est.
Ez a visszaesés azonban nem rántotta magával az árakat, sőt, azok továbbra is emelkedni látszanak. A 2024-es átadásra szánt, jelenleg értékesítés (és többnyire építés) alatt álló lakások átlagos négyzetméterára – az OTP Jelzálogbank adatbázisa szerint – mintegy 1,5 millió forint, ami 25 százalékos éves drágulást jelez.
Noha 2022-ben az előző évinél mintegy 15 százalékkal kevesebb új lakást vittek a piacra, egyelőre nem álltak le teljesen az új projektek indításával. „Noha több beruházó inkább kivár az értékesítés kezdetével, minthogy az árból engedjen, ugyanakkor számíthatnak arra is, hogy a következő ősszel nagyobb lesz a kereslet az energiahatékony lakásokra.” Az elemző szerint ugyan csak egy kisebb korrekciót láthattunk tavaly a beruházók részéről, de a következő hónapok közöttük is újraoszthatják a pozíciókat. „A lehetséges kockázatok nagyobb súllyal érinthetik a kisebb beruházókat, akik gyorsabban tudnak reagálni, míg a nagyok merészebbek és őket a projektméret adta lendület is viszi előre, hiszen változatlanul jelentenek be, illetve készítenek elő többszáz lakásos nagy projekteket
– magyarázza Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Segítség a beruházóknak
A szakértő szerint jó lehetőség adódik most a piacszerzésre is. Ugyanezt lehetett látni 2008 után: azon kevesek, akik mentek előre a válságos évek alatt, azok megerősödve lovagolhatták meg aztán a fellendülési hullámot is. Ez az átrendeződés azzal is járhat, hogy a következő években ott lesz viszonylag bővebb az újlakás-kínálat, ahol kedvezőek a helyi adottságok a nagyobb beruházók nagy projektjeihez.
E tekintetben, a fővárosban már így is elég nagyok a különbségek. A 2022-ben átadott 6330 újlakás több mint felén mindössze három kerület osztozik: a XIII. (2110), a IX. (780) és a XI. (670). Ezzel szemben tizenhárom olyan kerület is akadt tavaly, amelyben a 100-at sem érte el ezek száma. Közülük az I., az V. és a VII. kerületben egyáltalán nem adtak át új lakást tavaly. A beruházók helyzetét segítheti, hogy elég sokáig várhatnak a számukra legígéretesebb időpontra az elkészült lakások értékesítésével. A kedvezményes, 5 százalékos áfát akár 2028 végéig, a BB energiahatékonysági követelmény teljesítése alóli felmentést pedig akár 2024 júniusáig is kihasználhatják.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
Az árak csökkenése ellen hathat az a körülmény is, hogy eddig nem halmozódtak fel a beruházóknál nyomasztóan nagy eladatlan készletek. Az OTP Budapesti Újlakás Értéktérképe szerint idén januárban mindössze 640 már elkészült újlakást kínáltak a fővárosban. (Aki azonnali költözéshez keres megoldást, az a XIII. kerületben 180, a XI.-ben 150, a VIII.-ban 80 ajánlat közül választhatott.) Bár ez a 640 darabos januári eladatlan készlet 2014 óta a negyedik legnagyobb féléves volumen, mégsem tekinthető különösebben drámainak. „A válság idején, 2009 végén ez a mutató elérte a 3800-at is, és a következő két évben is 3000 felett maradt" – emlékeztet az elemző.
Mikor lesz már olcsósodás?
A lehetséges jövőkép akkor sem feltétlenül borús, ha a kereslet oldaláról vizsgáljuk a fővárosi újlakások helyzetét. Új ingatlan vásárlása mellett szóló érv lehet az igénybe vehető adókedvezmények (az általános 5%, illetve a rozsdaövezeti teljes visszatérítés) mellett a kapcsolódó családtámogatások év végi meghosszabbítása is. Utóbbiak közül például a CSOK-os illetékmentesség és az áfa-visszaigénylési jogosultság növelheti az újlakások vonzerejét. A rezsiköltségek emelkedése és ezzel a fenntarthatósági szempontok átértékelése is javíthatja a beruházók piaci pozícióját. Míg tavaly a Zöld Otthon Program támogatott hitele pörgette az újlakások piacát, most az növelheti az irántuk való keresletet, hogy ezen ingatlanok eleve alacsonyabb fenntartási költségeket ígérnek.
Ilyen körülmények között felvetődik a kérdés, hogy meddig emelkedhetnek még az újlakás-árak? Valkó Dávid szerint, ha ezt nem is tudjuk most megmondani, a jelenlegi piaci környezet azt valószínűsíti, hogy most egy ideig ritkábban dőlnek majd rekordok, s inkább a fővárosi újlakás ársáv alja zárkózhat majd feljebb, közelebb az átlaghoz. Emellett a potenciális vásárlók számára lehet hasznos információ, hogy az új lakások esetében is a korábbiakhoz képest jelenleg nagyobb lehetőség van áralkura, illetve az akciók is megjelennek, amiket érdemes lehet kihasználni.