Átlagbérrel csak álom a saját lakás: ide menekülnek a banki szigor elől a kispénzű magyarok

Nincs egyszerű helyzetben az, aki ma hitelből szeretne lakást venni Magyarországon. Az egyre hatalmasodó problémát jól jellemzi a Pénzcentrum egyik olvasójának egy rövid kommentálja, amely szerint "a bank azt mondta, nem tudnám kifizetni a 170 ezer forintos havi törlesztőrészletet, így fizethetem tovább a 180 ezres albérletet".

Bár maga a lakáshitel elutasítás nagyon sok tényező miatt történhetett, most szakemberek segítségével próbáljuk körbejárni, mire is számíthat ma az, aki kevés pénzzel szeretne lakáshitelt felvenni. Arra a kérdésre is kerestük a választ, hogy miképpen hathat a hazai bérlakáspiacra az, hogy a magyar társadalom egyre nagyobb hányada szorulhat ki a lakáshitelezésből. Mint kiderült, sok jóra nem számíthatunk.

Durvul a szigor a bankokban

Már most sincs könnyű helyzetben az, aki lakáshitelt szeretne felvenni, de a bankok szigorítanak a feltételeken és előreláthatóan további szigorítások várhatók - mondta a Pénzcentrumnak Argyelán József, a Bankmonitor elemzője. Ezt az MNB felmérése is megerősíti, illetve az is, hogy a kormány is egy olyan törvénymódosítást készül elfogadni, amely lehetővé tenné a felvehető hitel összegének korlátozását az igazolt nettó jövedelem nagysága alapján. Az ilyen korlát alól pedig nem lehetne kibújni a futamidő meghosszabbításával.

A jogszabály alapján minimum 20 százalék önerőre van szükség. Az egyes bankok gyakorlata eltérő, van olyan, amelynél elegendő ennyi önerő, de van amely nagyobb összeget vár el. Ez azonban függ a lakás elhelyezkedéstől és az igénylő egyéb paramétereitől, adataitól is. Előreláthatóan az elkövetkező időszakban a bizonytalan helyzet miatt itt is banki szigorítás várható

- hívta fel a figyelmet a szakember, akit arról is megkérdeztünk, hogy adataik szerint az év eleje óta nagyjából mennyivel drágultak Magyarországon a lakáshitelek. Mint kiderült, és ahogyan az alábbi táblázatban is látható: a legolcsóbb konstrukció kamata 20 millió forint hitelösszeggel, 20 éves futamidővel és 500 ezer forint nettó jövedelem mellett január óta 3-4 százalék között emelkedett. Tehát aki ma venne fel lakáshitelt, lényegesen rosszabbul jár, mint aki januárban tette volna meg ugyanezt.

Arra is kíváncsiak voltunk, mekkora maximális hitelösszegre számíthat ma az, aki a nettó átlagkeresettel (havi 330 600 ft), illetve a nettó mediánkeresettel (havi 280 200 ft) szeretne lakáshitelt felvenni. Argyelán József ennek kapcsán emlékeztetett, hogy legalább 10 évig fix kamatozású lakáshitelek esetében 500 ezer forint alatti nettónál a jelenleg érvényes szabályok szerint a jövedelem terhelhetősége maximum 50 százalék - tehát ennyi lehet a maximális törlesztő. Ebből kiindulva:

• 330 600 Ft nettó fizetéssel elérhető 20 éves futamidejű fix kamatozású lakáshitel összege: 20,4 millió Ft.
• 280 200 Ft nettó fizetéssel elérhető 20 éves futamidejű fix kamatozású lakáshitel összege: 17,3 millió Ft.

Azonban a szakértő arra is felhívta a figyelmet, hogy ettől a bankok szigorúbb irányba eltérhetnek és a jövedelem csökkenésével egyre több pénzintézet él is.

Előreláthatóan egyre több bank alkalmazhat szigorúbb szabályokat a pénzügyi helyzet és kilátások miatt

- tette hozzá. A szigorodó környezet miatt pedig egészen biztos, hogy sokan elesnek a hiteligényléstől.

Például év elején hét bank adott ajánlatot 20 millió forint, 20 éves futamidejű, fix kamatozású kölcsönre 330 ezer forint nettó jövedelem mellett. Jelenleg egyik pénzintézetben se nyújtanak hitelt ilyen paraméterekkel

- sorolta a Bankmonitor elemzője, aki arra nem tudott választ adni, hogy a hitelpiacról kiszorulók végső soron a bérleti piacon köt-e ki, de szerinte az biztos, hogy egyre több igénylőt érinthet majd a jelenség, akiknek más megoldást kell keresnie.

Egyre többeknek csak álom a lakáshitel

Az ingatlanpiaci szakértők is arra számítanak, hogy jelentősen leszűkülhet azoknak a köre, akik megfelelő lakáshitelhez juthatnak. Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője kérdésünkre kifejtette, hogy a hitelek drágulása, az elszálló infláció, illetve általánosságban a megélhetési költségek kiugró növekedése mind, egytől-egyig hatással vannak az ügyfelek hitelfelvételi hajlandóságára.

Emellett rengeteget számít az ingatlanárak aktuális mozgása és a hozzájuk kapcsolódó fenntartási költségek körüli bizonytalanság. A bérleti árak emelkedése miatt többeknek megfordulhat a fejében, hogy ha már mindenképpen csillagászati összegeket emészt fel a lakhatás, akkor a fenti tényezők ellenére is hiteles segítséget igénybe véve, inkább a saját ingatlanának törlesztőrészletét fizeti minden hónapban, mint hogy másnak adja oda ugyanazt az összeget. Az elgondolás jó, de a megvalósítás sikeressége már sokkal összetettebb, számos tényező szólhat közbe

- magyarázta a szakember, aki arra hívta fel a figyelmet, hogy ahhoz, hogy egy ügyfél sikeresen fel tudja mérni, hogy a jövedelmének és eladósodottságának mértéke alapján mekkora összeg felvételére jogosult, érdemes bankfüggetlen pénzügyi szakértők segítségét kérni, akik pár adat megadását követően reális képet adnak az ügyfeleknek a hitelképességük mértékéről.

Ahhoz, hogy egy ügyfél pozitív bírálatot kapjon a hiteligénylésére egy olyan konstrukció esetén, amelynél a havi törlesztő 170 ezer forint, minimum 340-350 ezer forintos, igazolható nettó jövedelem szükséges, ha az ügyfélnek nincs egyéb hitele (áruhitel, hitelkártya, diákhitel stb.). Emellett az sem mindegy, hogy a keresővel egy háztartásban él-e eltartott is, hogy milyen a hiteligénylő iskolai végzettsége, alkalmazottként vagy vállalkozóként dolgozik-e. Számít, hogy a jövedelmét saját bankszámlára kapja-e utalva, vagy készpénzben veszi fel, de még az sem mindegy, hogy mennyi ideje dolgozik a jelenlegi munkahelyén

- sorolta Benedikt Károly, aki szerint a pandémia óta a bankok a hitelbírálat során figyelembe veszik azt is, hogy az igénylő munkahelye mennyire stabil, egy esetleges lezárás, korlátozás esetén - vagy például napjainkban a vendéglátás területén dolgozók esetében az energiaárak emelkedése miatt - veszélybe kerülhet-e az ügyfél jövedelme vagy sem, tehát a jelenlegi, bizonytalan gazdasági helyzetben nem csak az ügyfelet minősítik a bankok, hanem az ügyfél munkáltatóját is.

Kiemelte: egy jelzáloghitellel kiegészített ingatlanvásárlás esetén továbbra is minimum 20% önerővel kell rendelkeznie a vásárlónak, amely származhat teljes egészében megtakarításból, de a fiatal házasok számára a Babaváró támogatás is jelentős segítséget jelent. Ha az önerő nem áll rendelkezésre, és nincs elegendő igazolható jövedelme az ügyfélnek, akkor szinte biztos, hogy meghiúsul a hitelfelvétel, ezzel együtt az ingatlanvásárlás is.

Az Otthon Centrumnál azt tapasztalják, hogy az elmúlt évhez képest szeptemberben majdnem 40 százalékkal csökkent a lakáshitel kihelyezés. Ez szerintük többek között azzal magyarázható, hogy az elmúlt időszakban a lakásvásárláson vagy cserén gondolkodók közül sokan úgy döntöttek, hogy a jelenlegi bizonytalan gazdasági helyzetben nem vállalják a rizikót, de vannak olyanok is, akik a megemelkedett kamatok miatt már nem tudják kigazdálkodni a felvett hitel törlesztőrészletét és persze olyan is akad, akinek a kérelmét a bank utasítja el - a rezsi emelkedés miatt emelték a „számított” megélhetési költséget, vagy jóval kisebb összeget engedélyeznek.

Azoknak, akik hitelből szeretnének vásárolni, a magas törlesztőrészletek korlátozzák lehetőségeiket, így vagy olcsóbb kerületekben, városokban fognak vásárolni vagy amennyiben a lokációt fontosnak tartják, a bérleti piacot választják

- összegezték az OC szakemberei, akik szerint bár a törlesztőrészlet és a havi bérleti díj összehasonlítása kézenfekvő, de azért arra érdemes felhívni a figyelmet, hogy almát körtével hasonlítunk.

A törlesztő fizetése akár több évtizedes futamidőre szóló hitelszerződésben vállalt elköteleződés és jellemzően a lakás árának csak egy kisebb részét fedezi, tehát aki lakást vesz egészen más start pozícióból indul, mint aki bérel. A bérletnél jellemzően egy-két éves szerződések jellemzőek, a kaució 1-3 havi bérleti díj, ami csak a nagyobb, drágább lakásoknál haladja meg az egy millió forintot

- tették hozzá.

A Pénzcentrum megkeresésére az OTP Bankcsoport a témában azt közölte, hogy a lakossági ügyfelek hitelképességénél a Jövedelemarányos törlesztőképesség mutatót (JTM), mint abszolút korlátot veszik alapul, melyet az MNB rendeletben kötelezően előír a bankok számára. 

A jogszabályi finanszírozási korlát betartásán túl az OTP Bank törekszik arra, hogy a megélhetési költségek emelkedése miatt csökkenő fizetőképességet és ezáltal az igénylők túlfinanszírozását, még rosszabb esetben adósságspirálba kerülését megakadályozza. Ennek megfelelően a szabad, törlesztőrészlettel terhelhető jövedelemben figyelembevételre kerülhet a megnövekedett rezsi költség, így a megélhetéshez szükséges minimális jövedelem biztosított lesz

- mondták. Megjegyezték, hogy az év végéhez közeledve a lakáspiaci aktivitás alapvetően csökken és ezt a jelenséget most olyan bizonytalansági tényezők, mint a gazdasági kilátások és infláció, az orosz-ukrán konfliktus, a téli rezsiköltségek vagy a kifutó, megmaradó vagy éppen új otthonteremtési támogatások erősítenek és hozzá kell tenni azt is, hogy még ezekben a tényezőkben is beállhat fordulat.

Ebben a helyzetben valószínűsíthető, hogy aki csak tudja, halasztani próbálja eladási, vételi vagy éppen bérleti szándékát. Ugyanakkor előfordulhat, hogy a költözés valamilyen okból, élethelyzetből kifolyólag halaszthatatlanná válik és hitelfelvételi lehetőség híján a lakásbérlés lesz az egyetlen rövid vagy éppen hosszú távú megoldás az érintetteknek

- vetítették előre a szakértők.

Balla Ákos, a Balla Ingatlan vezérigazgatója arról számolt be, hogy a hitelek iránti kereslet tapasztalataik szerint a korábbi 40 százalékára zuhant, és előfordulhat további csökkenés is.

A problémát egyrészt a magas hitelkamat jelenti, mely a körülöttünk levő számos bizonytalansággal együtt elveszi a hitelt felvenni szándékozók kedvét, másrészt a magas hitelkamatból következő magas havi törlesztőrészlet miatt sokan a jövedelmük miatt nem is juthatnak hozzá így a hitelhez

- magyarázta a cégvezető, aki úgy látja, aki nem tud önerőből ingatlant vásárolni az az albérletpiacon jelenik meg (vagy marad) bérlőként, ezért az albérletpiac erősödésére, így a bérleti díjak további emelkedésére lehet számítani.

Menekülés az albérletbe

A vézérigazgató arra is emlékeztetett: az adásvételek száma az elmúlt hónapokban közel 40 százalékal esett vissza, ez is arra mutat rá, hogy kevesebben akarnak, illetve kevesebben tudnak vásárolni, ezért maradnak a jelenlegi lakásukban, vagy albérletükben.

A tapasztalat az, hogy nehéz gazdasági környezetben a bérbeadók jobban válogatnak a bérlők között, próbálnak olyan bérlőt találni, aki biztosan fogja tudni fizetni a bérleti díjat, ami nehezíteni fogja a bérlők helyzetét

- tette hozzá.

A helyzetet az Otthon Centrumnál úgy értékelik, hogy a lakáspiacot pillanatnyilag befolyásoló tényezők, mint a gazdasági kilátások és infláció, az orosz-ukrán konfliktus, a téli rezsiköltségek a bérlemények esetében sem feltételezik azt, hogy áremelkedés indulna el ebben a piaci szegmensben. A hagyományosan szezonális csúcsidőszaknak számító augusztus-szeptemberi időszak után most a bérlők előtt nyílhat meg az alku lehetősége.

Amennyiben mégis tömegesen jelennének meg olyan lakáskeresők a piacon, akik hitellehetőség hiányában bérleményt keresnek, akkor a hirtelen keresletnövekedés miatt a bérbeadók kerülhetnek az év végén megszokottnál jobb helyzetbe és feltételezhetően gyorsabban találnának bérlőre

- magyarázták.

Benedikt Károly szerint a hitelek drágulása önmagában nem feltétlenül okoz trendfordulót az albérletpiacon, hiszen a példában szereplő olvasóról nem tudjuk, hogy jelenleg is albérletben él-e, vagy épp most költözött volna el a szüleitől, ha sikerül saját lakás vásárolnia.

A bank által visszautasított hiteligénylők tehát nem teljes százalékban jelennek meg új bérlőként a bérleti piacon, hiszen sokan közülük jelenleg is albérletben élnek.

Az elemzési vezető arról beszélt, a példában szereplő olvasó helyzetét a háttértörténetének teljes ismeretében lehetne csupán pontosan kielemezni. Ahogy a pénzintézetek az elbírási folyamat során, úgy a bérleti piacon is - akár ingatlanos intézi a bérbeadást, akár magánszemély - kérni fognak tőle jövedelemigazolást.

Csakhogy a sajátos életkörülményeket jobban figyelembe veszi a bérleti piac, mint a hitelintézetek, hiszen a bankoknak csak az igazolható, hivatalos jövedelem számít, míg a bérbeadók egy hiteles háttértörténet alapján könnyebben engednek be egy alacsonyabb igazolt jövedelemmel rendelkező bérlőt is az ingatlanjukba, akinek lehet egyéb jövedelme is. Azonban a tudatos bérbeadó számára sem mindegy, hogy eltartottal, gyerekkel költözne-e a bérlő, hiszen a fenntartási költségek emelkedésével, valamint a megélhetési költségek növekedésével a bérbeadók is kalkulálnak, így szakmai szemmel nézve az sem biztos, hogy egy 180 ezres havidíjú bérleményt megkaphatna az olvasó

- magyarázta. És azt is aláhúzta, hogy az ingatlanpiacon eladóként beragadó ingatlanokra nem feltétlenül jellemző, hogy bérbeadásra kerülnek, hiszen aki el akarta adni a jó energetikai paraméterekkel rendelkező ingatlanát, annak sikerült is, aki pedig csak most dönt az eladás mellett, továbbra is nagy eséllyel talál rá vevőt.

Ahogy a rezsiárak emelkedésével betört az ingatlanpiacra az energetikai paraméterek kiemelt fontossága, úgy a bérleti piacon hatványozottan ügyelni kezdtek a bérlők, hogy alacsony fenntartási költségű ingatlanok mellett tegyék le a voksukat. A hitellehetőségtől eleső bérlőjelöltek általában kispénzűek, vagy alacsony bejelentett jövedelemmel rendelkeznek, így tőkéjük sem lenne, ráadásul nem is jellemző, hogy a bérlő nagyobb, korszerűsítő beruházásba kezdjen a bérelt ingatlanban. Az albérletet keresők tehát inkább fognak többet fizetni egy jobb energetikai jellemzőkkel bíró, fenntartható rezsiköltséggel rendelkező lakásért, mint egy olyan ingatlanért, amelyet olcsóbban kínálnak, de bizonytalan a rezsije

- foglalta össze Benedikt Károly, majd hozzátette, a beragadó ingatlanok így minimális mozgást generálnak majd, de az energiahatékonyság tényező megjelenése miatt nem hoznak jelentősebb változást a bérleti piacon.

A jövőbeli kilátásokkal kapcsolatban az Otthon Centrumnál úgy látják, hogy aki nem tud venni, az vagy rokonoknál, barátoknál tud családtagként vagy szívességi használóként lakni, vagy lakást bérel. Az albérleti piacon a keresletnek csak egy részét adják azok a háztartások, akiknek nincs más lehetőségük a lakhatásuk megoldására. A jellemzően nagyvárosi lakásbérlők jelentős része csak átmeneti megoldásként bérel, főleg tanulás, munkalehetőségek miatt, mert van valamilyen lakásmegoldásuk (pl. külföldön vagy vidéken), de átmenetileg egy másik földrajzi helyen kell tartósan megoldani a lakhatásukat. Szintén jellemző, hogy aki munkavállalás miatt dönt a költözés mellett, az nem azonnal akar tulajdont szerezni, még ha erre módja is lenne, hanem először bérel, aztán, ha stabilnak érzi a munkáját, jövedelmét, akkor vásárol.

Nemzetközi összevetésben igaz, hogy az emelkedő lakásárak mellett nő a bérleti szektor iránti kereslet, ugyanakkor az egyes országok között nagy különbség a bérlakás szektor állomány és összetétel tekintetében. Magyarországon nagyon magas a lakástulajdon aránya, ebben a dél-európai országokhoz hasonlítunk, a bérlakások között viszont kevés az elérhető állami, önkormányzati bérlakás, leginkább kisbefektetők, újabban néhány intézményes szereplő (jellemzően lakásépítő cégek érdekeltségei) kínál bérlakást a piacon

- magyarázták.