Szánthó Péter • 2022. november 2. 05:41
Megosztottak a szekemberek abban a kérdésben, hogy a jelenlegi rezsihelyzetben mi a racionális lépés: belevágni korszerűtlen ingatlanunk energetikai felújításába, vagy inkább hagyni az egészet, eladni, és keresni egy olcsóbban fenntartható lakást. A Pénzcentrum által megkérdezett szakértők abban egyetértettek, hogy mindennemű energetikai korszerűsítés növeli az ingatlan értékét, viszont az is igaz, hogy a korszerűtlen ingatlanért még mindig kaphatunk annyi pénzt, amiből kijöhet egy panellakás.
Rengeteg magyar háztulajdonos került nagy válaszút elé: vagy jelentősen csökkentik a rezsiszámlákat, vagy eladják a korszerűtlen ingatlanukat, más, olcsóbban fenntartható otthon után néznek. A kérdés nem is olyan egyszerű, hiszen, mint korábban megírtuk a magyar ingatlanpiacon már most beindult az átalakulás.
Akkor szakemberek arról beszélnek, hogy egyre csak nyílik az árolló a korszerű és az energetikai felújításra szoruló családi házak között. Ebből a szempontból sem könnyű a fenti döntés, hiszen kérdés, hogy amennyit a korszerűtlen ingatlanért kapnánk, elég lehet-e egy alacsonyabb rezsijűre.
A több tízmilliós kérdés: menekülni, vagy felújítani?
Eladni semmiképp nem jó döntés, mert az eladási árból egy ilyen ingatlan esetében, a jelen árak mellett nem lehet korszerűbb, alacsonyabb energiaigényű ingatlant vásárolni!
- húzta alá a Pénzcentrum megkeresésére Markocivh Béla, a Mapei Kft. ügyvezetője. A szakember szerint az ilyen házak tulajdonosainak az egyetlen út a korszerűsítés.
Ki kell számolni, mennyibe kerül, és ha a korszerűsítés miatt felvett hitel törlesztőrészlete kedvezőbb, mint az energiaszámlák, akkor mindenképp érdemes így is belefogni
- tette hozzá az ügyvezető, aki kérdésünkre elárulta, hogy a rezsiemelés bejelentése nem befolyásolta éredemben az alapanyagárakat Magyarországon, mert a világméretű alapanyaghiány sokkal korábbra datálható.
Lakást vennél? Nézz körül a Pénzcentrum hitelkalkulátorában!
2021 márciusában robbant az alapanyaghiány bomba. Év végére a polisztirol alapú szigetelőanyagok ára a kétszeresére, a kiegészítők közel 20 százalékkalal emelkedtek
- sorolta Markocivh Béla, aki szerint idén még nehéz helyzetben van az, akinek szakembert kell kerítenie egy elvégzendő korszerűsítésre, de szerinteazzal, hogy számos nagy állami beruházás leáll, ez a probléma is megszűnhet, sok a jövő évben sok felszabaduló munkaerőre lehet számítani.
Az Újház adatai szerint bár a rezsicsökkentési szabályok módosulása jelentősen növelte a háztartások energiaköltségeit, ennek ellenére nem változott számottevően az energiakorszerűsítést tervezők aránya, és továbbra is a kisebb munkákra, fejlesztésekre a legnagyobb a kereslet.
A jól átgondolt, megtervezett beruházásokkal jelentős megtakarításokat is el lehet érni, ehhez azonban elengedhetetlen az építkezők és felújítók edukációja. Az energiatakarékos megoldásokra nagy az érdeklődés, de főként a kisebb, pénztárca kímélő munkákra nőtt meg a kereslet, amikkel gyorsan, egyszerűen és viszonylag kis befektetéssel lehet kisebb összegeket megspórolni a rezsin
- mondták kérdésünkre a cég szakértői. Hozzátették: fontos tényező, hogy ki mennyire tud a zsebébe nyúlni egy korszerűsítési projekt során, ám a megfelelően elkészített tervek és profi kivitelezés eredményeképpen már igen jelentős energiamegtakarítást lehet elérni.
Ami az anyagárakat illeti: a cégnél 2022-ben, az orosz-ukrán háborút megelőzően is 15-20 százalékos áremelkedésre számítottak termékkörtől függetlenül, de az energiaárak növekedése ezt most 20-30 százalékra emeli.
Számos gyártó vonja vissza korábban kiadott árajánlatait és tér át rövid határidejű árképzésre, ennek ellenére a kereslet rendkívül erős. Magyarországon az import termékek – szerkezeti acélok, faipari, fémszerkezeti és szigetelési termékek – aránya körülbelül 50 százalék, ezeknek a beszerzése azonban bizonytalan, hiszen minden ország elsősorban a saját piacát igyekszik kiszolgálni
- magyarázták. Mint kiemelték, az Újház felmérése szerint Magyarország lakosságának 48 százaléka tervez egy éven belül építkezést vagy felújítást. Azonban általánosságban elmondható, hogy a magyar építőiparban szakemberhiány van és kivitelezőből is szűkösség jellemző.
A legtöbb szakembert emiatt 3-6 hónappal előre kell lefoglalni egy-egy munkálathoz. Különösen a megbízható villanyszerelő, a víz- és gázszerelő, a szigetelő, és a burkoló nagy érték. Speciális szolgáltatások esetén a vállalási határidők még távolabbiak lehetnek: például a legmodernebb tetőfedési eljárások, prémium burkolati anyagok, okosotthon berendezések használatára szakosodott vállalkozóknál.
Ám, még ilyen körülmények között is arra biztatunk minden felújításra vállalkozót, hogy legyenek résen az esetleges visszaélésekkel kapcsolatban. Érdemes például több ajánlatot is bekérni az alapanyagokra és a munkadíjakra vonatkozóan
- húzták alá az Újház szakemberei.
A legtöbbeknek valószínűleg a felújítás érné meg
Az idén még elérhető otthonteremtési támogatáshoz tartozó kedvezményes, 3%-os kamatozású hitel visszautasíthatatlan ajánlat a többi piaci hitellel szemben, így akinek nincs tőkéje a szükséges korszerűsítések elvégzésére, az is esélyt kap, hogy ne kelljen az eladás mellett döntenie
- hívta fel a figyelmet kérdésünkre Benedikt Károly, a Duna House elemzési vezetője.
Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője is azon a véleményen van, hogy aki funkcionálisan elégedett a jelenlegi ingatlanával és csak a rezsiszámla jelenti a problémát, annak mindenképpen érdemes számolgatni, hogy a hitelkamatok vagy az energetikai korszerűsítés hiánya kerül-e többe a családnak.
Valószínűleg a legtöbb háztartásnak a felújítás érné meg a legjobban, mert egyrészt ezzel a rezsiköltségek is csökkennek, másrészt pedig az ingatlanuk értéke is növekszik. Viszont a jelenlegi kamatszintek mellett már kevesebben tudnak, vagy akarnak hitelt felvenni
- jelentette ki a szakember.
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Az OTP Ingatlanpont szakértői arra hívták fel a figyelmet, hogy a rezsiköltségek megemelkedése miatt, a korszerűsített ingatlanok jobban tarthatják az értéküket; és a lakásvásárlók körében is egyre fontosabb szempontként jelenik meg, hogy mekkora egy ingatlan energiaigénye.
Ha valaki úgy dönt, hogy felújítja az ingatlanát, hogy ezzel növelje annak értékét és vonzóbbá tegye a vásárlók számára, akkor érdemes megnézni, hogy milyen pénzügyi lehetőségek állnak rendelkezésre. Például az államilag támogatott felújítási konstrukciók esetében érdemes meggondolni, hogy a tervezett beruházás beleférhet-e még a rendelkezésre álló határidőbe
- húzták alá.
Erre számítson, aki inkább szabadulna
Megkérdeztük az ingatlanpiaci szakértőket arról is, hogy milyen lehetőségei vannak azoknak, akik inkább nem vállalnák be az energetikai felújítást, hanem eladnák korszerűtlen ingatlanukat, és otthagynák a pesti agglomerációt.
Benedikt Károly felidézte, hogy a Duna House Barométer harmadik negyedéves adatai szerint 2021 azonos időszakához mérten folytatódott az árak emelkedése, azonban az augusztusi ingatlanárakhoz képest lassuló ütemre váltott a piac.
Az árindexek alapján visszarendeződés tapasztalható a szegmensben, így az agglomerációból visszaköltözők jó eséllyel találhatnak maguknak elérhető árú, alacsonyabb energiafelhasználású alternatívát. Ez persze függ attól is, hogy milyen tulajdonságokkal bír az eladásra kínált ingatlan, hiszen egy jó helyen lévő, alapvetően jónak mondható, viszonylag könnyen modernizálható családi házért még mindig hajlandóak fizetni a vevők
- magyarázta.
Jelenleg a városokba való visszaköltözésnek nincs akadálya Balogh László szerint sem, mert az agglomerációs családi házak piacán még nem indult meg az érezhető árcsökkennés.
A tulajdonosok még kivárnak, ezért aki vevőre talál, az könnyen be tud költözni egy nagyvárosi panellakásba is. Egy agglomerációs családi házat átlagosan 70-100 millió forintért lehet eladni, ennél az összegnél viszont Budapest legszebb és legjobb panellakásai is olcsóbbak
- példálózott a szakember.
Az, hogy a gyakorlatban egy agglomerációban található családi ház értéke fedezetet nyújt-e egy fővárosi panellakás árára természetesen számos tényezőtől függ, mint például az aktuális helyi kínálat, azonban elméleti síkon vizsgálva a kérdést a legfrissebb statisztikák alapján igen a válasz - sorolták az OTP Ingatlanpont munkatársai. Mint felidézték, a NAV legfrissebb tranzakciós statisztikái alapján a budapesti lakótelepi átlagár 570 ezer forint per négyzetméter.
A nagyobb forgalommal rendelkező, legdrágább budapesti lakótelepek átlagos négyzetméterárai pedig az alábbiak szerint alakulnak:
- XI. Lágymányosi ltp. (nem panel), 828 ezer Ft/m2
- III. Kaszásdűlő, 736 ezer Ft/m2
- III. Pók utcai, 706 ezer Ft/m2
- XIII. Fiastyúk u. (nem panel), 697 ezer Ft/m2
- XI. Kelenföld városkp, 665 ezer Ft/m2
A nagyobb forgalommal rendelkező, legolcsóbb budapesti lakótelepek átlagos négyzetméterárai pedig így állnak:
- X. Újhegy, 469 ezer Ft/m2
- XX. Pesterzsébet városkp, 466 ezer Ft/m2
- XXI. Erdősor u., 461 ezer Ft/m2
- XVIII. Havanna, 453 ezer Ft/m2
Ezzel szemben a NAV legfrissebb tranzakciós statisztikái alapján a budapesti agglomerációs települések átlagos négyzetméterára 240 ezer forinttól 870 ezer forintig terjed.
A nagyobb forgalommal rendelkező, legdrágább budapesti agglomerációs települések átlagos négyzetméterárai a így alakulnak jelenleg:
- Telki, 869 ezer Ft/m2
- Üröm, 859 ezer Ft/m2
- Nagykovácsi, 760 ezer Ft/m2
- Budaörs, 723 ezer Ft/m2
- Budajenő, 702 ezer Ft/m2
A nagyobb forgalommal rendelkező legolcsóbb budapesti agglomerációs települések átlagos négyzetméterárai pedig:
- Kisoroszi, 305 ezer Ft/m2
- Majosháza, 293 ezer Ft/m2
- Dunabogdány, 282 ezer Ft/m2
- Pilisszántó, 265 ezer Ft/m2
- Csörög, 239 ezer Ft/m2
A szakemberek hozzátették, hogy a jelenlegi piaci körülmények között a rugalmasság fontos a sikeres váltáshoz, mind a meglevő családi ház értékesítése, mind a lakáskeresés szempontjából. A nagy alapterületű házak értékesítésekor kiemelkedő szerepe van a megfelelő árazásnak, egy jó áron kínált ingatlanra akkor is lehet vevőt találni, ha energetikai felújításra szorul.
Már egy ideje látható az agglomerációból való visszavándorlás a fővárosba, ami a kisebb, főleg panellakások kínálatának szűkülését eredményezte, konzerválva azok viszonylag magas árszintjét. Aki azonban nyitott más típusú fővárosi lakásra, illetve kevésbé felkapott lokációra, az jó eséllyel bukkanhat kedvező lehetőségekre. Jó példa erre a VIII. kerület, ahol körúthoz közeli utcákban számos olyan ingatlan található, melyeket korábban befektetők vásároltak meg és újítottak fel teljeskörűen, gyakran a konvektoros fűtést elektromosra cserélve, így ezek a lakások rezsi szempontjából is kedvező megoldást kínálnak
- közölte kérdésünkre az OTP Ingatlanpont.
Te mit lépsz a rezsiemelés ellen?
Egekbe emelkedtek az energiaárak egész Európában, ami a rezsiemelés júliusi bejelentését követően minket, magyarokat is húsbavágóan érint. És a fűtési szezon közeledtével ez egyre fájdalmasabb lesz. A Pénzcentrum és a Miskolci Egyetem egy közös felmérést indított, ebben többek között arról szeretnénk pontos képet kapni, hogy hogyan hat az energiaválság a magyar lakosságra, és milyen állapotú házakban, lakásokban várjuk a telet.