Biró Eszter • 2022. szeptember 6. 05:56
Bár a fűtési szezon még koránt sem érkezett el, de már most lehet érzékelni, hogy a kormány bejelentését követően elkezdett átalakulni az ingatlanpiac. Annak jártunk most utána szakértők segítségével, hogy milyen hatással volt a rezsiemelés az ingatlanpiacra, milyen változásokra lehet számítani a jövőben.
A kormány július végi, a rezsiemelésről szóló bejelentése óta mindenki számol és megpróbál takarékoskodni ott, ahol csak tud. Az első emelt áron kiállított számlák mindenki számára egyfajta vízválasztót jelentenek: egyesek az otthonuk energetikai felújításán töri a fejét, míg mások inkább kisebb lakásba, vagy olyan helyre költöznének, ahol a fűtési rendszer miatt még nem érinti.
Most, az első csekkek megérkezése után még nem kezdődött el egy pánikszerű költözési hullám, azonban egyértelműen átalakulni látszanak a trendek: a szakértők szerint egyre többször fordul elő, hogy több generáció él egy fedél alatt és a tél beköszöntével egyre többen fogják keresni a kisebb alapterületű ingatlanokat, amiknek a fenntartása kevesebbe kerül. Azonban most még, amikor nem lehet tudni pontosan, hogy kinek mennyibe fog kerülni az otthonának a rezsije a legtöbben még kivárnak.
Most mindenki számol és megpróbál takarékoskodni. Az első emelt áron kiállított számlák megérkezése lehet majd vízválasztó, de még ezt követően is szükségük lesz az embereknek egy kis időre, míg a lakásuk eladása és új lakás vétele mellett döntenek. Így várhatóan ősz végén és a téli hónapokban jelentkezhet erőteljesebben a rezsiemelés hatása az ingatlanpiacon. A kereséseknél már most is érzékelhető, hogy a korszerűbb megoldások iránt nagyobb az érdeklődés, de mivel ezek az ingatlanok általában új építésűek, vagy felújítottak, ezért eleve magasabb áron kerülnek a piacra, ami az irántuk megnyilvánuló keresletet is visszafogja
– mondta el lapunknak az Otthon Centrum szakértője, aki szerint jelenleg még nem tapasztalható az ingatlanárakban jelentős növekedés, a második negyedévhez képest mindössze 4 százalékos drágulás tapasztalható Budapesten, ami a normális ügymenetről árulkodik. Ezt tapasztalta az OTP Ingatlanpont szakértője is, aki szintén nem lát egyelőre számottevő áremelkedést a piacon, de úgy gondolja erősödni fog a vevői alku lehetősége az energetikai szempontból kedvezőtlen ingatlanok esetében.
Változóban az ingatlanpiac
A legmagasabb árú panellakások Budán találhatóak, ahol 834 ezer forintba kerül négyzetmétere ezeknek az ingatlanoknak. Itt 851 ezer forintba került egy használt téglalakás négyzetmétere, míg a pesti oldalon már 760 ezer forintos négyzetméteráron is lehetett ingatlant vásárolni. A belvárosi kerületekben tavaly júliushoz képest 3 százalékpontos árcsökkenés jelentkezett az idei értékesítési adatok alapján. A vevői alku Budán emelkedett, Pesten egy százalékponttal, a belvárosban pedig harmadára csökkent. A vevői alku a keleti országrészben a téglalakásoknál a 10%-ot is elérte idén júliusban
– támasztotta alá a fentieket Benedikt Károly, a Duna House PR- és elemzési vezetője. A szakértő azt is elmondta lapunknak, hogy tapasztalataik szerint megerősödött a befektetői aktivitás és keresettebbé váltak az alacsonyabb fenntartási költségű ingatlanok. Azonban a legtöbben még kivárnak, így csak a jövő év elején várható
A tulajdonosok korlátozottan tudnak csak előre felkészülni a várható fenntartási nehézségekre, így az esetlegesen megélt negatív tapasztalatok után várható csak, hogy a nagyobb energiaigényű, nagy alapterületű vagy nem korszerű ingatlanok tulajdonosai kényszerűségből új otthon után nézzenek
– magyarázta Benedikt Károly. Éppen ezért érdemes már előre alternatív megoldásokon gondolkodni. Ilyen az, hogy a költözés helyett elkezdjük az ingatlanunkat energetikailag felújítani, kezdve a hőszigeteléssel és a nyílászárók cseréjével, majd ezek után folytatva esetleg a napelemek telepítésével.
A fentiek miatt sem látszik még az, hogy a tulajdonosok tömegével próbálnának megszabadulni a rezsizabáló ingatlanoktól, azonban a vásárlók esetében a keresési szempontok átalakulni látszanak:
A vásárlók számára eddig a főbb szempont inkább a lokáció volt, amely meghatározza azt is, hogy milyen típusú ingatlanok közül lehet választani az adott, szimpatikusnak talált területen. Aki korábban előnyösebbnek találta a gázfűtéses, téglaépítésű társasházi lakásokat, az lehet, hogy most inkább a távfűtéses lakótelepi lakások felé húz majd. A korszerű, modern, alacsony fenntartási költségű újépítésű ingatlanok ára sokak számára nehezen megfizethető, ráadásul ezen ingatlanok ára, ahogy a paneleké is, várhatóan tovább fog emelkedni
– mondta a Duna House elemzési vezetője, aki szerint a vég tranzakciós paraméterei szerint jelentősen megnőtt az alacsonyabb fenntartási költségű, akár befektetésként is hasznosítható ingatlanok iránt a kereslet.
A fővárosban a befektetők körében kedvelt méretkategóriákba tartozó lakások (20-40 és 60-80 m2) az eladások 45%-át fedték le a pesti oldalon. A befektetők számára vonzó belvárosi kerületek iránti érdeklődés is megugrott a fővárosban
– hangsúlyozta, majd hozzátette, hogy az elmúlt hónapokban való csökkenő vásárlói aktivitás sem hozta meg a sokak által várt mérséklődést, de az már látszik, hogy csökkent a legmagasabb árkategóriában lévő otthonok iránti kereslet: míg 2022 májusában Budán 30, Pesten 20%-ban 70 millió forint feletti otthonokra szerződtek, addig júliusban a budai és a pesti oldalon is a 40-50 millió forint közötti ingatlanoké volt a főszerep. Ezen a ponton pedig felmerül a kérdés, hogy vajon milyen ingatlanok iránt is nőtt meg pontosan a kereslet az elmúlt időszakban, hiszen az már látszik a fentiek alapján, hogy át fog tevődni a hangsúly, átalakulnak az emberek szokásai.
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Több generáció egy fedél alatt
Az OTP Ingatlanpont szerint jelenleg még nem tapasztalhatóak Budapest tekintetében jelentős változások, azonban érdemes megjegyezni, hogy hosszú idő után ismét egyre gyakoribb, hogy több generáció költözik össze, amit régóta nem lehetett tapasztalni. Ezen felül pedig a szakértő szerint elképzelhető, hogy a rezsiköltségek növekedésének következtében elindul egy költözési hullám a korszerű, de túl nagy otthonokból a kisebb, városi lakásokba. Éppen fordítva, mint ahogyan azt a pandémia alatt láthattuk, ez a helyzet pedig leginkább a befektetőknek kedvez Benedikt Károly szerint.
Ha már kihasználatlan és nehezen fenntartható az egykor gyerekzsivajtól zengő, tágas családi fészek, és a generációk összeköltözése nem kivitelezhető, akkor egy kisebb ház vagy egy kisebb lakás vásárlásával lehet könnyíteni a megnövekedett rezsiterheken. A Duna House felmérése szerint 2022 júliusában a vezető vevői motiváció országosan a befektetési célú vásárlás volt, ezt Budapesten (19%) és vidéken (27%) is a nagyobb otthonba költözés követte. A fővárosi eladók 27%-a jelölte meg a nagyobb ingatlanba költözést az eladás okaként, míg vidéken 21%-uk döntött ebből az okból az eladás mellett. Ez a trend az energiaárak emelkedésével várhatóan változni fog és a kisebb, könnyebben fenntartható ingatlanok kerülnek majd előtérbe a piacon
– mesélte lapunknak a szakértő.
Lakást venne? A Pénzcentrum segít megtalálni a legkedvezőbb konstrukciót
Az Otthon Centrumnak is hasonló a tapasztalata. Megfigyelésük alapján nem alakultak ki favorizált kerületek a fővárosban, inkább az ingatlan mérete és állapota lett hangsúlyosabb kérdés a vásárlók számára. Szerintük inkább az képzelhető el, hogy csökkenni fog a kereslet a nagyobb alapterületű és korszerűtlen ingatlanok iránt. Azonban az, hogy ki milyen ingatlant keres az sok mindennek a függvénye:
A kereső életkora, a háztartás típusa, vagyoni és jövedelmi helyzete, hitelképessége, támogatások elérhetősége, a költözés oka (pl. családalapítás, gyermekvállalás, válás, munkahely-váltás) elhelyezkedés és ingatlantípus vonatkozásában is meghatározza, hogy milyen kínálatból tudnak az emberek választani. Ebben az összetett képletben egy - természetesen most jobban számításba vett elem - az ingatlan rezsiköltsége, illetve a lehetséges fűtéskorszerűsítési megoldások. A nagy rezsijű ingatlanok jellemzően a 2000 előtt épült nagy alapterületű családi házak és társasházi lakások. Előbbiek gépészeti korszerűsítését a tulajdonos egyszerűbben meg tudja oldani, ugyanakkor a felújítási, korszerűsítési igény többleköltséget jelent, amit nyilvánvalóan érvényesíteni szeretne az alku során. A társasházi lakások esetén is vannak megoldások, de itt akár egy korszerűbb, takarékosabb gázkazán cseréje is komplex és drága feladat lehet (kémények, társasházi közös tulajdon érintettsége), a hőszigetelés pedig csak a lakóközösséggel együtt valósítható meg
– hangsúlyozta az Otthon Centrum.
Próbáljunk meg először felújítani
A Duna House elemzője azonban mindenkit arra bíztat első körben, akinek magas a rezsije, hogy ha van rá mód először inkább felújítással próbálkozzon, hiszen így az ingatlan értéke is növekedni fog.
A meglévő otthon felújítása és korszerűsítése a legkevesebb lemondással járó opció, amely az otthonteremtési támogatással és a hozzá kapcsolható kedvezményes, kamattámogatott hitellel kombinálva pénztárcakímélő megoldás lehet. Nem kell szelektálni, a költözéssel bajlódni, elköszönni a házhoz fűződő régi emlékektől, új házat vadászni, mindössze mihamarabb hozzálátni a felújítási munkálatok szervezéséhez, hiszen egy-egy korszerűsítési munkálat esetén nem elég a kivitelező cég táncrendjébe bekerülni, az engedélyeztetési folyamatok is időigényesek
– tanácsolta a szakember, aki szerint érdemes a hőszigeteléssel és a nyílászárók cseréjével kezdeni az energetikai korszerűsítést, hiszen ezek a munkálatok azonnal látszódni fognak a számláinkon, ráadásul hosszútávú befektetésről beszélünk. Ha pedig úgy gondoljuk, és anyagilag is belefér, érdemes már most belekezdeni egy napelemrendszer telepítésébe, hiszen a piaci áramárak mellett a befektetés pár éven belül megtérül.