Nagy Bálint • 2021. december 15. 05:44
Lassan tényleg csak a felső tízezer engedheti meg magának, hogy új építésű lakást vegyen magának a fővárosban. Budapest 23 kerületéből ugyanis már 12-ben átlépte az 1 milliós lélektani határt a fajlagos átlagár, és ebből 5 kerületben a 2 milliót is eléri a négyzetméterár. Cikkünkben az elmúlt 4 évet összesítettük, hogy megtudjuk, hogyan folytatódott az idei év első felében megfigyelhető kitörés. Nos, nincsenek jó híreink a lakásvásárlóknak...
A Pénzcentrum már 5,5 éve, negyedévről-negyedévre górcső alá veszi a Budapesti Lakáspiaci Riport új építésű lakásokat listázó adatsorát. Alábbiakban az elmúlt 4 évet összesítettük, hogy megtudjuk, folytatódott-e az idei év első felében megfigyelhető kitörés, amely alapján már egyértelműen kijelenthető volt, hogy a járványhelyzet miatt kibontakozott válság gyakorlatilag meg sem kottyant a fővárosi lakáspiac ezen szegmensének.
Ehhez először is érdemes szemügyre venni, mit mutat a "nagyátlag". Mint az látható, az új építésű lakások átlagos négyzetméterára 2019 utolsó negyedévétől stagnálni kezdett, a 2020-as esztendőben azonban újra erőre kapott az árszínvonal emelkedése. De amire csak kevesen számítottak, 2021-ben, a válság ellenére, konkrétan kilőtt az átlagár, és ez a kitörés folytatódott egész évben. Olyannyira, hogy a legfrissebb adat szerint már áttörte az 1,1 millió forintot is a fővárosi árszínvonal. Íme:
Természetesen érdemes a várost jóval közelebbről is megvizsgálni, hiszen a lakáspiaci mutatók egészen drasztikus kilengést is képesek produkálni. Az például már évek óta egyértelműen kivehető, hogy Buda és Pest viszonylatában, a Duna árban is komoly vízválasztó. Az elmúlt 4 évben az átlagosan 150 ezer forintos árdifferencia 2018 II. negyedévében volt legközelebb egymáshoz (86 762 Ft), míg 2021 utolsó negyedévében új csúcsra tört. Jelenleg közel 227 ezer forintos a különbség a budai oldal javára. Íme:
Az igazi érdekességek persze akkor tárulnak elénk, ha még ennél is erősebb nagyítót veszünk elő, és kerületi bontásban kezdjük el szemügyre venni az elmúlt 4 év átlagárait. Ehhez alábbi infografikánkon, a könnyebb ábrázolhatóság érdekében, árszínvonal alapján 4 csoportba osztottuk a budapesti kerülteket. Először is nézzük a listavezetőket, ahol már jó ideje a 2 millió forint környékén jár a négyzetméterár. Nos, talán a legfrissebb adatsor egyik legérdekesebb mozzanata az, hogy a XII. kerület elvesztette lendületét, és több mint 225 ezer forintos áreséssel 1 millió 989 ezer forinton áll jelenleg a fajlagos ár. Íme:
A Hegyvidéken tapasztalható áresés azonban egyedülálló, a többi csúcskerületben továbbra is vágtáznak a négyzetméterárak. A luxuskerületek listáját ezúttal az I. kerület vezeti, ahol a 2 millió 140 ezer forintot közelíti jelenleg az új építésű lakóingatlanok fajlagos ára. A Vár; a Víziváros (egy részét); a Gellérthegy, a Krisztinaváros, és a Tabán városrészeket magába foglaló I. kerület több mint 13%-os áremelkedéssel állhatott fel a fővárosi dobogó legfelső fokára. Az elmúlt negyedévek árváltozásai kapcsán fontos megjegyezni, hogy a listavezetők már közelítik a csúcsot. Ezekben a kerületekben ugyanis jól látható, hogy egy-egy új projekt le vagy felkerülése a listára is komolyan átrendezheti végeredményt.
Ne feledkezzünk el persze a többi kerületről sem. Igazán meglepő például, hogy míg 4 évvel ezelőtt a most 2 milliót kapargató legfelső árszegmens kerületei jártak 1 milliós négyzetméterár környékén, addig most az általunk vizsgált második árszegmensben újabb 7 kerület lépte már át ezt a lélektani határt. Mindez azt jelenti, hogy Budapest 23 kerületéből jelenleg mindössze 11 kerületben vásárolhatunk átlagosan az 1 millió forintos fajlagos ár alatt. És nagyon úgy fest, hogy ez a trend csak fokozódik, hiszen 2021 3. negyedévéhez képest mindössze négy kerületben (a XII. kerület mellett a 7., 15., és 21. kerületben) esett az árszínvonal. A fővárosban az átlagos áremelkedés pedig közel 4 százalékos az új építésú lakóingatlanok piacán.
Végül, de nem utolsó sorban, érdemes még megnézni a Pénzcentrum méretkategóriák szerinti elemzését is. E szerint jól láthtó, hogy a lakások méretének növekedésével nem egyenes arányú a fajlagos árak csökkenése. Jelen állás szerint ugyanaz a helyzet, mint 4 évvel ezelőtt, azaz a fővárosban többnyire a legmélyebbre annak kell a zsebébe nyúlnia, aki garzont vagy méretes luxuslakást vásárolna magának. Az viszont mindenképp érdekesség, hogy a legnagyobb méretkategóriában durván kilőttek az átlagos négyzetméterárak, jelenleg egy 101 négyzetméternél nagyobb lakást átlagosan 1 millió 310 ezer forintos fajlagos áron vehetünk meg a fővárosban.