Itt a milliókat érő lista: erről minden lakásvásárlónak tudnia kell

Az egyre emelkedő magyar ingatlanárak mellett rendszerint nem egyszerű megtalálni azt az álomotthont, ami bele is fér az anyagi lehetőségeinkbe. Azt hiszem senkit nem lepünk meg azzal, hogy a lakások, házak értékét elég jelentős százalékban befolyásolja, hogy pontosan hol helyezkednek el. Nyilván egy kis zsákfaluban jóval olcsóbban lehet ingatlanhoz jutni, mint egy nagyvárosban, de akár településen belül is lehetnek óriási különbségek.

A Pénzcentrum most ingatlanpiaci szakértők segítségével járta körbe, hogy mely lokációs adottságok növelhetik az ingatlanunk értékét, és mi az, amit manapság már szinte alapnak tekintenek a vásárlók.

Jó, ha közel van a metró, a vasút?

A lokáció összességében nem csak az ingatlanok értéke miatt meghatározó, hanem a vevők számára is kritikus fontosságú - mondta lapunknak Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője. Mint ismertette, a portálon a keresések több mint 90 százalékában kitöltik a keresők az ingatlan elhelyezkedésének mezőjét, ami a 28 keresési paraméter kitöltöttsége közül a legmagasabb érték.

Sokan nem gondolnak rá, de az ingatlan megközelíthetősége valójában kényelmi szempont a vevők és az ott élők szempontjából. Így egy tömegközlekedési megálló közelsége akár több százezres vagy milliós extra értéket jelent a tulajdonos számára

- mondta a szakember, majd kifejtette, hogy a tömegközlekedési értékpiramis az ingatlanpiacon az alábbiak szerint épül fel: legnagyobb értéke a kötöttpályás közlekedés közelségének van, ezt követik az egyéb járművek.

• A közeli metrómegálló éri a legtöbbet, ezt követik sorrendben
• a villamos-,
• busz-,
• HÉV-,
• troli-
• és vonatmegállók.

A számok is beszédesek: ha egy ingatlan a metrómegállótól 5 percen belül megközelíthető, akkor 10-15 százalékkal többet ér, mint az attól távolabb esők. Továbbá a szakértő szerint az is nagyon érdekes, hogy erre a vevők sokszor csak később ébrednek rá:

mivel egy ingatlanban átlagosan 13-17 évig élnek a magyarok, ezért van, aki csak azután kezdi értékelni a jó tömegközlekedést, miután megszületnek a gyerekek, és egyedül kezdenek iskolába járni. 

Ugyanakkor amennyire növeli a megállók közelsége az ott lakók kényelmét, a zajos közlekedés legalább ennyit képes elvenni. Egy-egy zajos úton fekvő ingatlan a közeli csöndesebb környék árszintjénél átlagosan 30-35 százalékkal is kevesebbet ér, ennél egy fokkal jobb helyzetben vannak a vasút mellett élők.

Egyrészt azért, mert a vonat/HÉV jóval ritkábban jár, és ezáltal kisebb zajterhelést okoz mint egy olyan út, ahol a nap 16-18 órájában nagy a forgalom. Másrészt pedig egyre több városi vasútvonalat zajvédő falakkal látnak el, ami a vasút melletti utcák felértékelődésével jár együtt

- magyarázta Balogh László.

Benedikt Károly, a Duna House PR- és elemzési vezetője is arról beszélt megkeresésünkre, hogy az ingatlanvásárlásnál az elsődleges szempontok között van jelen a közlekedési lehetőség kérdése.

A főváros és a nagyvárosok agglomerációs térségeiben például jelentősen keresettebbek a kötöttpályás közlekedéssel elérhető települések, hiszen ezeknél kiszámíthatóbb a közlekedési idő, szemben például a csak buszos tömegközlekedéssel elérhető falvakig. A gépjárművel közlekedők elsősorban az autópályák, körgyűrűk elérhetőségét vizsgálják, nem ritka hogy például egy-egy gyorsabb közlekedést biztosító elkerülő út miatt egyes települések kedveltebbek lesznek a keresők körében, ami az árakra is pozitívan hat és jellemzően dinamikusabb áremelkedés tapasztalható ezek környékén.

Ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy van, amikor egy-egy közlekedési beruházás nemhogy hozzáad, de elvesz ingatlanunk értékéből: például egy-egy elkerülő út a település egészének jelentős kedvezményt jelenthet, de a közelben lévő házak esetében akár negatív hatással is lehet.

Ingatlanvásárlás előtt épp ezért is javasolt, akár szakember segítségével átnézni például a település építési terveit, területbesorolásait hogy minimalizálni tudjuk, a későbbi további építkezésekből, fejlesztésekből adódó kellemetlenségeket. Természetesen figyelembe kell venni ezeknek a hosszabb távú kifutását. Fővárosi példa, hogy a 3-as metró Káposztásmegyerig való meghosszabbítását és így a tömegközlekedés jelentős javulását már hosszú éve várják az odaköltözők és már párszor az eladók is beárazták amikor ennek híre újra és újra felröppent

- húzta alá Benedikt Károly.

Megkeresésünkre az OTP Ingatlanpont szakértői kifejtették, hogy a tömegközlekedés elérhetősége, a bevásárlási lehetőség, az iskola és óvoda közelsége mind olyan adottság, ami növelheti egy ingatlan értékét, illetve gyorsíthatja az eladást, azonban azt, hogy ezek önmagukban mekkora értéket képviselnek, számszerűsíteni nagyon nehéz, az adott ingatlan árát befolyásoló tényezők számossága miatt.

Általánosan elmondható, hogy ezek olyan „hívószavak”, amelyeket érdemes kiemelni az ingatlanhirdetésekben. Ugyanakkor azt is számításba kell venni, hogy az ingatlant keresők milyen preferenciákkal rendelkeznek, saját vagy befektetési célra vásárolnak-e ingatlant, rendelkeznek-e saját gépjárművel, milyen az egészségügyi állapotuk

- írták, majd hozzátették, hogy a közlekedési lehetőségek esetében valamely közlekedési csomópont, főút közvetlen szomszédsága inkább elriaszthatja az érdeklődőket. Ami ebben az esetben árfelhajtó hatású lehet, az a tömegközlekedés gyalogosan is pár perc alatt elérhető közelsége. Ezt jellemzően a legelitebb lokációk, ahol a tömegközlekedés igénybevétele szinte egyáltalán nem jellemző, esetében is megemlítik a hirdetésekben.

Ennyit ér, ha egy köpésre van a bolt, fodrász, iskola

Azt is megkérdeztük a szakemberktől, hogy mi a helyzet a vásárlási lehetőségek, illetve az egyéb szolgáltatások közelségével, minőségével. Benedikt Károly kifejtette, hogy a közlekedéshez hasonlóan ezeknek a fejlesztéseknek is kettős hatása van.

Egyrészt természetesen általában növeli az ingatlanok értékét, amelynek mértéke 5-10 százalék is lehet, de a csendet-nyugalmat kereső vevők akár el is kerülhetik ezeket a frekventált részeket, mert például a zaj és nagyobb forgalom mellett, a környékbeliek parkolási lehetőségek is romolhatnak egy-egy nagyobb bevásárlóközpont megjelenése miatt

- húzta alá a szakember.

Balogh László szerint bár a jó bevásárlási lehetőségek és az elérhető, rendszeresen látogatott szolgáltatások (fodrász, kozmetikus, mozi) fokozzák a lakók kényelemérzetét. És bár ezeknek az értéknövelő hatása is egyértelmű, de önmagukban nehezen mérhetők, mivel nagyon nehéz elválasztani a tömegközlekedés hozzáadott értékétől, hiszen a nagyobb kereskedelmi csomópontok rendszerint jobban is megközelíthetőek.

Ahol ez egyértelműen látszik az az albérletpiac: mivel a fiatalok nagyobb arányban bérelnek, így a kereskedelmi- és szolgáltatóközpontok közelében az átlagos havi bérleti díj is 10-15 ezer forinttal magasabb. Az albérletek esetében ugyanis a jó tömeközlekedés sokszor alapelvárás a bérlők részéről, amit a piac úgy áraz be, hogy a nehezen megközelíthető albérletek ára sokkal olcsóbb.

Az OTP Ingatlanpont szakértői is úgy látják, hogy a gyalogosan megközelíthető bevásárlási lehetőségek említése a hirdetésekben kiemelheti az adott hirdetést az eladó ingatlanok tömegéből - ugyanakkor közvetlen értéknövelő hatása nehezen kimutatható.

A vásárlási és tömegközlekedési lehetőségek közelsége vonzó lehet mind a fiatal, lakást bérlő mind az idősebb korosztály számára, míg az oktatási intézmények gyalogosan is elérhető közelsége a családosok számára lehet hívószó egy-egy ingatlanhirdetésben

- tették hozzá.

Az iskolák és óvodás kapcsán Balogh László arról beszélt, hogy ezek közelsége könnyebben eladhatóvá teszi az ingatlant, de nagyobb értéket mégsem tulajdonítanak nekik a vevők két ok miatt:

• manapság már sokan kocsival szállítják a gyerekeket, ezért a távolság kevésbé számít.
• Másrészt pedig a szülők számára már legainkább az oktatási intézmény színvonala az elsődleges nem pedig a közelsége, amiért hajlandóak akár nagyobb távolságot is megtenni.

Hozzátette, hogy ha egy környéken sok kisgyermekes család jelenik meg egy nagyobb beruházás következtében, akkor sokszor az önkormányzat is lépéskényszerbe kerül, és rövid időn belül az óvodákat és bölcsödéket is fejlesztik vagy bővítik.  

A Duna House-nál azt tapasztalják, hogy az oktatási intézmények tekintetében annak megléte az alapfeltétel, így pluszt nem ad hozzá az ingatlanok értékéhez.

Inkább elvesz, ha egy adott településen nincsen megfelelő színvonalú oktatási intézmény. A családok tekintetében, több gyerek esetén hatványozottabban, komoly tervezést és akár több családi autót is igényel, amennyiben a munkahely mellett az iskolák is távolabb vannak, így minden nap ingázni kell

- fejtette ki Benedikt Károly.

Budapesten aranyat ér a saját parkoló

Az ingatlan elhelyezkedése mellett az is kulcskérdés lehet a vásárlóknak - főleg a fővárosban -, hogy milyen körülmények között, a lakástól milyen távolságra tudják letenni az autójukat. A saját parkolási lehetőség már sokkal kézzelfoghatóbb árfelhajtó tényező, ennek értékét a tulajdonosok minden esetben érvényesítik is az ingatlan eladási árában - összegezték az OTP Ingatlanpont szakemberei. A parkolási lehetőség értéke a tömegközlekedési lehetőségek távolságával együtt növekszik.

A folyamatos keresletnek és a növekvő kivitelezési költségeknek köszönhetően a garázsok ára emelkedik: míg három-négy évvel ezelőtt 2,5-4 millió forintért bőven lehetett találni garázst a IX., XI., XIII. kerületekben, addig ma már 4,5-6 millió forint a jellemző ár, míg a budapesti presztízs beruházások esetén egy-egy teremgarázs-beálló ára a 7-12 millió forintot is elérheti

- sorolták. A vidéki újlakás-projektek esetében jellemzően 3-6 millió forint között kínálják a teremgarázsokat, míg 1,5-3 millió között a felszíni beállókat. A legmélyebben Debrecenben, Székesfehérváron és Veszprémben kell a zsebébe nyúlnia annak, aki új lakás vásárlásakor az autóját is állandó biztonságban szeretné tartani.

Benedikt Károly is arról beszélt, hogy egyre fontosabb szempont az autótulajdonosoknál, hogy gépjárművüket biztonságban tudják a lakásuk előtt vagy közelében, már nem csak esténként vagy hétvégéken, de napközben is.

Éppen ezért, ha költözésre vagy első lakás vásárlására, építésére kerül sor, akkor egy saját garázs, teremgarázsbeálló vagy elkerített udvari parkolóhely jelentős szempont egy adott ingatlan mellett. Befektetési lehetőségként sem utolsó egy garázs vagy kocsibeálló megvétele: akinek nincs annyi félretett pénze, hogy ingatlanra költse, érdemes parkolási alkalmatosságba fektetni, hosszútávon ugyanis igen jövedelmező lehet

- hívta fel a figyelmet a szakértő. A Duna Houe tapasztalatai alapján, lokáció függvényében, ma már egy teremgarázsbeálló is 5-10 millió forintba kerül, ha pedig önálló garázsról van szó, akár még többet is elkérhet érte az eladó. Ha pedig „termékkapcsolásos” értékesítésről van szó, vagyis nem csak egy lakást, de vele együtt garázst is eladnának, az az ingatlan értékét arányosan növeli a beálló potenciális vételárával.

Az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője egyenesen úgy fogalmazott, hogy

a parkoló lett a nagyvárosi ingatlanpiac modern aranya: nagyon nehéz rábukkanni, és bármikor, jó áron pénzzé tehető.

Egy-egy parkolóhely ára Budapesten átlagosan 5 millió forintba kerül, a belvárosban még durvább a helyzet: az V. kerületben egyáltalán nincs, a VI. és VII. kerületben pedig átlagosan 8,5 és 7,8 millió az áruk, míg Budán a I.,II. és XII. kerületben 16 milliót, 10,3 és 9,2 millió forintot kérnek értük az eladók.

Balogh László szerint a parkolópiac felkapottságát jelzi, hogy a megyeszékhelyeken átlagosan 4,5 millió forintba kerülnek a garázshelyek, vagyis alig 10 százalék a lemaradás a fővároshoz képest, míg a lakóingatlanok értéke közti különbség 15-25 százalék átlagosan. 

Ennek megfelelően a meglévő garázshely nemcsak, hogy könnyebben eladhatóvá teszi az ingatlant, hanem az értékét is jelentősen növeli. A közelmúlt jogi hercehurcái (elővásárlási joggal kapcsolatos Kúriai ítélet, ami a parkolóra is érvényes) jól rávilágítanak a parkolás kritikus helyzetére a nagyvárosokban

- emlékeztetett.