5 felújítási munka, amitől kevesebbet ér az otthonod: igen, ilyen is van

Pénzcentrum • 2019. augusztus 30. 05:55

Ha szóba kerül, hogy eladás előtt érdemes-e felújítani az ingatlant, sokan egyből rávágják, hogy nem, mivel a munka gyümölcsét már az új tulajdonos fogja élvezni leginkább. A dolog azonban ennél komplexebb. A Pénzcentrum most három ingatlanpiaci szereplő segítségével járt utána, hogy érdemes-e kifejezetten az értékesítés miatt renoválni.

Örök dilemma, hogy csináljunk-e bármit is a lakásunkkal, házunkkal, mielőtt eladjuk - hiszen a munka gyümölcsét úgyis más fogja élvezni. Ugyanakkor lehet, hogy megtérül a dolog, és több pluszpénzt kérhetünk el az ingatlanért, mint amennyiben a kisebb-nagyobb renoválás kerül. De nem árt vigyázni: olykor egy-egy balul sikerült felújítási munkálattal nemhogy növeljük a végső árat, hanem épphogy csökken a lakás értéke - vagy a kutya nem fogja megvenni. A Pénzcentrum most három nagy ingatlanközvetítő segítségével utánajárt, megérheti-e a pluszmunka, és ha igen, mikre kell feltétlen odafigyelni.

Sosem egyszerű

Abban mindhártom cég egyetértett, hogy örök téma az ingatalnpiacon az eladás előtti felújítás.

Ami biztos, hogy bármilyen felújítás két tényezőre fog hatni az ingatlantranzakció folyamán, az árra és az értékesítési időre. A jól és hatékonyan elvégzett felújítások jelentősen akár 20-30 %-kal is emelhetik az ingatlan értékét és jelentősen gyorsíthatják az értékesítés folyamtát, míg ha balul sül el a folyamat akkor biztosan jóval több tovább fog tartani az értékesítés, az ár kérdése azonban ennél összetettebb

- kezdte Benedikt Károly. A Duna House kommunikációs vezetője elmondta: a jelenlegi munkaerőpiacon nagyon nehéz a felújításhoz szükséges szakembergárda megtalálása, így az egész országban, de különösen a fővárosban a vevők a kifejezetten jó minőségű ingatlanokat keresik. Felújítandó ingatlant csak a vevők 6-7 százaléka keres a Duna House statisztikái alapján.

Ugyanakkor nagyon meg kell fontolni a dolgot:  Balogh László szerint nem kizárt, hogy egy rosszul megtervezett vagy kivitelezett felújítás miatt kevesebb pénzhez jut egy eladás után a tulajdonos mintha bele sem vágott volna.

Az elmúlt években ezekre leginkább azért kerül sor, mert a szakemberhiány miatt a felújítások is nehezen tervezhető munkálatokká váltak. A legjobb mesterek sokszor hónapokra vagy negyedévekre előre be vannak táblázva, akik pedig azonnal tudnak kezdeni megkérik ennek az árát. Ráadásul a munkálatok minőségére sincs sokszor garancia. Az anyagi bukás kétféleképp következhet be: ha befejeződik egy felújítás, de maga a koncepció vagy az elvégzett munka minősége nem tetszik a vevőnek, és ezt neki újra meg kell csinálnia vagy csináltatnia, akkor ennek az értékét biztos, hogy megpróbálja majd lealkudni az ingatlan árából. A másik leggyakoribb eset, hogy a szakember- vagy pénzhiány miatt félbemarad egy felújítás

- magyarázta az Ingatlan.com vezető gazdasági elemzője. "Emiatt a tulajdonosoknak úgy kell eladniuk a lakást, hogy az egyrészt lehet, hogy alkalmatlan a beköltözésre, másrészt pedig lehet, hogy ők maguk is már egy csomó pénzt öltek az addig elvégzett munkálatokba, aminek látható eredménye végül nem lett. Ezek pedig közvetlenül vagy közvetve negatív irányba módosítják a tulajdonosok végső egyenlegét" - tette hozzá Balogh László.

Az Otthon Centrum merőben mást tapasztalt: ők vonatkozó kérdésünkre azt írták, hogy a felújítás minden esetben inkább növelte az ingatlan értékét. Az azonban előfordulhat, hogy a tulajdonos a lakás helyreállítása során nem a legmodernebb, a mai ízlésnek megfelelő anyagokat, burkolatokat, vagy túl harsány színeket választ. Ez nem csökkenti ugyan az ingatlan értékét, de az értékesítési időt megnövelheti. 

Felújítanál, de nincs elég megtakarításod? A Pénzcentrum kalkulátorával könnyedén megtalálhatod a legolcsóbb személyi kölcsönt. Íme, itt egy konkrét példa: kalkulátorunkban 1 millió forintos hitelösszeget és 60 hónapos futamidőt adtunk meg. A törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 20 252 forintos törlesztőrészlettel a Raiffeisen nyújtja (THM 8,97%), de nem sokkal marad el ettől a K&H 22 748 forintos törlesztőt (THM 13,79%) ígérő ajánlata sem. Emellett érdemes még megemlíteni a Cetelem, az MKB, valamint a Budapest Bank konstrukcióját is. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum személyi kölcsön kalkulátorát. (x)

Kevés van a piacon

A felújítás mellett szólhat, hogy felújított és jó minőségű ingatlanokból alapvetően kevés van a piacon. Azonban az Ingatlan.com szakértője szerint a dolog sikere azon múlik, hogy

rendelkezésünkre áll-e az ehhez szükséges szakembergárda, és a felújítás végén is ugyanazt az összeget kell-e kifizetnünk a munkálatokért, mint amiben eredetileg megállapodtunk.

A legnagyobb értéknövekedést olyan ingatlanok felújítása során lehet elérni, amik kifejezetten rossz állapotúak, hiszen ezeket biztos, hogy az olcsóbb árkategóriában találjuk, és a felújítás is látványos különbséget eredményezhet, aminek komoly hozzáadott értéke lehet.

A közepes állapotú ingatlanok esetében már kétséges a siker, hiszen ezeknek a tulajdonosai érzik, hogy ráférne a lakásra vagy a házra a felújítás, amit ők maguk ugyan nem szeretnének már elvégezni, de az eladási árat mégis az alapján határozzák meg, hogy milyen csodás otthon lehet az adott ingatlan egy komoly felújítás után.

- magyarázta Balogh László.

Ha pedig belevágunk, akkor érdemes néhány alapvető szabályt betartani a Duna House szerint:

A legfontosabb, hogy mindig szakemberekkel végeztessük a feladatokat!

Az otthoni barkács megoldások vagy nem szakértő általi munkálatok, hamar kitűnnek egy alapos ingatlanvásárló szemei előtt, amely után az egész lakással, házzal kapcsolatban bizalomvesztés alakul ki, így nem hogy nyertünk volna az ügyön, hanem esetlegesen buktunk egy teljes tranzakciót.

LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!

A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 19 173 855 forintot 20 éves futamidőre már 6,54 százalékos THM-el,  havi 141 413 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a K&H Banknál 6,64% a THM, míg a CIB Banknál 6,68%; a MagNet Banknál 6,75%, a Raiffeisen Banknál 6,79%, az Erste Banknál pedig 6,89%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)

 
A másik, hogy ha kifejezetten eladás miatt újítjuk fel az ingatlant, akkor próbáljunk ésszerű, a közízlésnek megfelelő megoldásokat és színeket választani, kerüljük az extrém megoldásokat. Az elvétett felújítások általában rengeteg plusz időt jelentenek az értékesítésnél, ezért érdemes odafigyelni. Az ingatlanos szakemberek szerint elsősorban a lakás állapotánál a konyhát és a fürdőszobát nézik meg a vevők, hiszen itt találhatóak a legköltségigényesebb munkálatok a felújítás során.

- összegezte a Duna House tapasztalatait Benedikt Károly.

Az Otthon Centrum is azt javasolja a lakástulajdonosoknak, hogy az eladás előtti felújításnál semleges, nem túl karakteres színeket és átlagos anyagokat válasszanak. Ez mindenképpen előnyösebb az ingatlan értékesítése során, mint egy nagyon határozott/jellegzetes stílusirányzat követése. Ugyanakkor szerintük fontos tisztázni, mit is értünk felújítás alatt: a gépészeti megújítást, burkolat és szaniter cseréket, nyílászárók cseréjét sorolhatjuk ide a hálózat szerint.

Sokan hajlamosak "felújítottként" hirdetni egy tisztasági festés/mázolás után, de ez alapvetően az átlag kínálatból némileg kiemeli a lakást, ami esetleg a gyorsabb értékesítést segíti, de a négyzetméter árat nem növeli (persze az idő is pénz...).

Ezeket keresik a vevők Magyarországon

Ahogyan a fenti statisztikából is látszik: az átlag magyar lakásvásárló nem akar sokat vesződni az új ingatlannal, mielőbb be akar költözni. Az Ingatlan.com elemzője még azt is kiemelte, hogy általában a legnagyobb alapterületű, legjobb minőségű és legvilágosabb lakásokat keresik a kínálatban a vevők.

Ennek megfelelően ha felújítást tervezünk még az eladás előtt, akkor nem érdemes extrém színkollekciókkal kísérletezni, hanem érdemes törekedni a letisztult és funkcionális terekre, és ebből a szempontból a fehér vagy ennek valamilyen árnyalata lehet a legkifizetődőbb választás, ha a falakról döntünk. A burkolatok esetében is olyat érdemes választani, ami a lehető legtöbb ember ízlését elnyeri azok közül, akikre potenciális vevőként tekintün

- jelentette ki Balogh László.

Az Otthon Centrum úgy látja, a belvárosban például soha annyi felújított ingatlan nem volt a piacon, mint az elmúlt másfél évben. Az V. kerületben átlag 850 ezer - 1 millió forint/m2 között mozog az ára a jó helyen lévő nem udvari lakásoknak, a felújítottakért akár  1,5-1,7 millió forintot is fizetnek négyzetméterenként. Ők is azt tapasztalják, hogy a vevők elsősorban olyan ingatlanokat keresnek, amivel nem kell foglalkozni, egyből beköltözhető vagy kiadható. Ez többek között a szakemberek hiányával magyarázható, hiszen egy átlagos magánszemélynek nem kevés idejébe és pénzébe kerül egy jó felújító csapatot találni.

Ha valaki befektetési szándékkal eleve magas áron vette az ingatlant, akkor már nem biztos, hogy a felújításba további forrásokat érdemes invesztálni. Magánszemélyek esetében inkább érzelmi döntés, hogy milyen mértékben újíttat fel - tette hozzá az OC.

Összegezve, a szakemberek szerint csökkentheti otthonod értékét, ha a felújtás során például:

  • élénk színűre fested a falakat,
  • hasonló igaz a burkolatokra is,
  • nagyon sötétet csinálsz a lakásban,
  • félbehagyod a munkát,
  • rossz minőségű, kókánymunkát végzel, vagy veszel át.

Címkék:
otthon, ingatlan, felújítás, duna house, adásvétel, ingatlan.com, otthoncentrum, ingatlaneladás, renoválás, raiffeisen ingatlan alap,