Pénzcentrum • 2019. június 4. 17:32
Bár tavaly azt hihettük, hogy 2017-re lezárult a lakáspiac meredek fellendülése, a 2018-as adatok ismét gyorsuló forgalombővülést és áremelkedést mutatnak. Egyre több becslés szerint haladja meg azonban a jelenlegi árszínvonal az egyensúlyi szintet. Ráadásul az eddigi drágulásban is nagy szerepet játszó befektetési célú vásárlók tömegével csábulhatnak el a nagyobb hozammal kecsegtető befektetések felé, így a további erőteljes áremelkedés esélye egyre kisebb, noha a pozitív irány még évekig kitarthat - áll az OTP Jelzálogbank legfrissebb Lakóingatlan Értéktérkép elemzésében.
Az országos lakásár-szint 2018-ban, az előző évit meghaladó mértékben, 18 százalékkal nőtt a NAV ingatlanforgalmi adatai alapján. Ezzel reál értéken tavaly kerültünk a korábbi csúcs, a 2008-as szint fölé, ám Budapesten ez már 2016-ban bekövetkezett. A fővárosban már közel 50 százalékkal magasabb a reálár-színvonal mint a 2008-as érték. Tavaly minden településkategóriában jobban nőttek az árak, mint 2017-ben. Budapesten 21százalék, a megyeszékhelyeken 18 százalék, a kisebb városokban 13 százalék, míg a községekben 14,5 százalék volt az éves drágulás üteme.
A forgalom nem mindenhol nőtt
Mintegy 9 százalékkal bővült 2018-ban az ingatlanforgalom, ami 165-170 ezres tranzakciószámot jelent országosan. Legnagyobb mértékben a községek forgalma nőtt, amit a kisebb, majd a nagyobb városok élénkülése követ.
- nyilatkozta Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. Tavaly minden megyében nőtt az adásvételek száma, legnagyobb mértékben, 22 százalékkal Vas megyében, illetve 20% felett még Békés, Borsod-Abaúj-Zemplén és Bács-Kiskun megyékben. A megyeszékhelyek közül a legjelentősebb, 22 százalékos mértékű növekedést Szombathely produkálta, öt városban azonban - Szekszárdon, Zalaegerszegen, Kaposváron, Pécsen és Veszprémben - csökkent a forgalom, 2 és 17 százalék közötti mértékben.
Budapest egészében 2 százalékkal nőtt tavaly a tranzakciók száma, ami a végleges számokban várhatóan csaknem 37 ezer ügyletet jelenthet. Tíz kerületben ugyanakkor visszaesett a forgalom, 1-19 százalék közötti mértékben. Tetemes csökkenés látható például a 2-3 ezres forgalmú VIII. és X. kerületben. Az, hogy a rangsor másik végén, 10 százalékot meghaladó forgalmi élénküléssel az V., a XIII. vagy a VII. kerület áll, Valkó Dávid szerint azt mutatja, hogy a befektetési célú vásárlások még mindig jelentős keresletet generálnak. A XIII. kerület emellett a legfőbb színtere a most dübörgő újlakás-építésnek és forgalomnak is. A százas forgalmi volument meghaladó irányítószámok közül élen áll a 1053-as körzet (délkeleti Belváros), ahol 70 százalékkal bővült a forgalom, ami egyértelműen a befektetői kereslet számlájára írható.
Az árak mindenütt tovább emelkedtek
Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép adatai alapján 18 százalék - azaz az országos átlag - feletti volt a drágulás tavaly Heves (hajszállal 30 százalék felett), Komárom-Esztergom, Borsod-Abaúj-Zemplén, Zala, Bács-Kiskun, Fejér, Jász-Nagykun-Szolnok és Csongrád megyében. A legkisebb mértékben, 9 százalékkal Nógrád megyében ment fel az átlagár. Nagyvárosaink közül Szekszárd drágult legjobban (32,4 százalék), s még Miskolc és Tatabánya állnak 25 százalék felett. Visszaesést sehol nem látunk.
Emellett - hagyományos jelenségként - továbbra is a rangsor élén állnak a befektetési céllal leginkább keresett pesti belvárosi kerületek (VII., V. és VIII.) is. 30 százalék feletti árnövekedéssel kiemelkedik a VII. és a XXI. kerület. A megyék között továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 323 ezer Ft/m2-es átlagárral, s még Pest megye van 300 ezer Ft/m2 felett.
- sorolja Valkó Dávid. A megelőző évivel nagyjából megegyező mértékű, 2018-ban 25 százalékos árnövekedés után a főváros V. kerülete messze vezeti a budapesti árrangsort 860 ezer Ft/m2-rel. Ehhez képest a második legdrágább I. kerület átlagára nem éri el a 700 ezer Ft/m2-t. A 600 ezres szint fölé még a II., a VI. és a XII. kerület jutott. A másik végletet, 350 ezres átlag alatt a XXIII. és XX. kerületek adják. A legdrágább irányítószám-körzet hagyományosan a 1014-es (Budai Vár): tavaly itt hajszállal átlépte az 1,1 milliós szintet az átlagos négyzetméterár. A budapesti átlagár pedig 518 ezer Ft/m2-re nőtt tavaly.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 19 173 855 forintot 20 éves futamidőre már 6,54 százalékos THM-el, havi 141 413 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a K&H Banknál 6,64% a THM, míg a CIB Banknál 6,68%; a MagNet Banknál 6,75%, a Raiffeisen Banknál 6,79%, az Erste Banknál pedig 6,89%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
A jelenlegi lakásárak (elsősorban a fővárosban) már érezhetően meghaladják az elméleti egyensúlyi szintjüket. A lakáspiaci ciklus már olyan fázisban járhat, ahonnan komoly kormányzati ösztönző nélkül nehéz elképzelni további erőteljes áremelkedést. Emellett ugyanakkor az is megjósolható, hogy a Kormány által idén több lépcsőben bejelentett, és az év második felében, illetve 2020-tól életbe lépő demográfiai csomag lakáspiacot érintő elemei előre hozott keresletet generálva még évekig tovább élénkíthetik a forgalmat, kitolva a lassuló áremelkedés ciklusidejét. Ami pedig az ezt követően - ám egyelőre nem megjósolható időtávra - várható lejtmenetet illeti, tekintetbe véve a jelenlegi sokkal kedvezőbb gazdaságpolitikai mozgásteret és a hitelfelvételt, hitelkihelyezést érintő szabályozást, a mostani ciklust követő korrekció várhatóan jóval mérsékeltebb lesz, mint a legutóbbi, 2008-at követő zuhanás.
Csökkenő hozamszint, távozó befektetők?
Az OTP Lakóingatlan Értéktérkép budapesti kerületek és néhány nagyobb megyeszékhely példáján megvizsgálta a lakásvásárlással és kiadással elérhető éves nettó hozamok elmúlt öt év alatt bekövetkezett változását. A hozamszint mindenhol csökkent, míg ugyanis a bérleti díjak 2014 óta átlagosan 50 százalékkal nőttek (a legkevésbé, 30 százalék alatt a II. kerületben és Győrben, míg a legjobban, 70 százalék felett a VII. és VIII. kerületben, valamint Pécsen és Szegeden), az ingatlanok ennél jóval nagyobb ütemben, 115 százalékkal drágultak (legkevésbé, 75 százalékkal Pécsen, legjobban, 173 százalékkal a VII. kerületben).
A pécsi átlaghozam viszont csak hajszállal esett vissza, köszönhetően annak, hogy a bérleti díjak lépést tartottak a drágulás ütemével. Ennek megfelelően a baranyai megyeszékhely 8,3 százalékos hozamszintje áll jelenleg a lista élén, míg a fővárosi kerületek nagy részében 5-6,5 százalék közötti értékek adódnak. Az országosan legdrágább V. kerületben csupán 4,9 százalék-os a hozam.
- összegzi az eredményeket Valkó Dávid. Mivel a továbbiakban folytatódhat az árak lassuló növekedése, a bérlakások kínálatát pedig nagy tömegben árasztják majd el új átadású lakások, az országosan egyharmadosra, Budapesten ennél is jóval nagyobb arányúra tehető befektetési célú vásárlók tovább csökkenő hozamokkal kalkulálhatnak. Emellett a június elejétől jegyezhető, a lakáspiacival bőven versenyképes hozamot adó Magyar Állampapír Plusz is sok kisbefektető figyelmét vonhatja majd el a lakáspiacról.