Pénzcentrum/Portfolio • 2018. május 28. 18:30
Egyre sürgetőbb az áfakulcs körüli bizonytalanság rendezése, hamarosan ugyanis leállhatnak a lakásépítések, hiszen egy 2018 második felében a semmiből indított projektet már a 2019 év végi határidő előtt nem nagyon lehet majd befejezni. Bár a szabályozás jelenleg egyértelmű a határidőt illetően, a piac azonban bízik a hosszabbításban. Az áfakulcs sorsa szempontjából fontos lehet, hogy milyen lakáspolitikai célokat kíván figyelembe venni az erről való döntésnél a vezetés, vagyis szeretné-e, hogy továbbra is legyenek elérhető áron új lakások, illetve szintén fontosnak tartja-e a lakásállomány új lakások révén történő megújulását. Szintén érdekes kérdés, hogy miként alakulhatnak az állami bevételek az áfakulcs visszaemelése esetén.
A hazai lakásépítések szempontjából kulcskérdés, hogy az egyébként jelenlegi szabályok szerint 2019. december 31-ig élő új lakásokat terhelő 5 százalékos áfakulcs sorsa miként alakul. A piac ugyanis erősen hosszabbítást vár - a fix dátum ellenére - ami jelentősen fokozza a bizonytalanságot. Az biztos, hogy az építési hullám az áfacsökkentéssel indult be, és enélkül csak jóval lassabban érkeztek volna meg az új lakások a piacra, de a hirtelen drasztikus áfakulcs változás talán a kelleténél egy kicsit nagyobb hirtelenséggel pörgette fel az építéseket. A piaci kilátásokat nézve szintén biztosra vehető az is, hogy nagyon sok lakás átadása tolódhat át 2020-ra az építéseket jellemző jelentős csúszások miatt, ami tovább növeli az egész piacot jellemző bizonytalanságot.
Mit akar a kormány? Lakáspolitikai célok
Az áfakulcs sorsa azon is múlhat, hogy mi a célja a kormányzatnak a lakáshoz jutással kapcsolatban. Az áfa ismételt 27 százalékosra emelkedése további jelentős áremelkedést idézhet elő az új lakások esetében, ami ronthatja a lakosság lakáshoz jutási esélyeit. Nem beszélve a kínálat csökkenéséről, vagyis csak drágábban és nehezebben lehet majd új lakáshoz jutni. Természetesen elképzelhető, hogy a fejlesztők hajlandóak lemondani a jelenlegi, az előrehozott és felfokozott kereslet miatt könnyen elérhető magas profitjuk egy részéről, így az árak nem emelkednek meg hirtelen több mint 20 százalékkal, de áremelkedésre azért mindenképpen kell készülni. A fentiek hatásaként a lakásáremelkedés a használt piacra is továbbgyűrűzhet, nehezítve itt is a lakáshoz jutást.
Az is igaz azonban, hogy sokan nem saját célra vásárolna lakást, hanem jelentős arányban képviseltetik magukat a befektetők is az új lakások piacán, akik akár egész lépcsőházat, vagy szintet vásárolnak fel, hogy az ott található lakásokat aztán kiadják. Ők pedig nem feltétlenül az a célcsoport, akiknek a lakáspolitika szeretné segíteni a lakáshoz jutását.
De lakáspolitikai célok között szerepelhet a lakásállomány megújulásának elősegítése is új lakásokkal, Magyarországon ugyanis elég rossz állapotban vannak a lakások, jelentős részük elavult, és csak jelentős mennyiségű energiamennyiséggel tarthatóak fenn csupán. Az állomány minőségének javítását célozzák ugyan a felújítások, de ezekre éppen 27 százalékos áfa vonatkozik. Az áfa sorsa szempontjából tehát kérdés, hogy új lakásokkal vagy felújításokkal történjen az állomány megújulása.
Állami bevételek a fókuszban
Nagy kérdés, hogy a most felálló kormányzat mennyire érzi szükségét továbbra is a jelentős lakásépítési hullámnak. Az építkezések ugyanis vélhetően jelentősen veszítenének lendületükből az áfakulcs-emelés esetén. Bár a kedvezményes kulcs időszaka előtt is építettek lakást a fejlesztők, ennek mértéke messze elmaradt az utóbbi éveket jellemzőtől. A lakásépítések leállása pedig az állami bevételekre is hatással lehet, nem csak az áfaösszegén keresztül, de az ágazatban foglalkoztatott munkavállalók után befizetett adók és járulékok révén.
Ennek pontos kiszámítása azonban meglehetősen bonyolult, és jelentősek a változások a kulcs bevezetése előtti helyzethez és így számítási paraméterekhez képest. Az építőipar egyébként is munkaerőhiánnyal küzd, így nem biztos, hogy egy lakás felépülése annyi munkahelyet teremt (betöltött), másrészt a lakások értéke is jelentősen emelkedett, így az 5 és 27 százalékos kulccsal számított áfaösszegek között is jelentősebb lehet a különbség.
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Mit tehet a kormány?
Amennyiben a továbbiakban a kormány számára fontos, hogy az új lakások ára ne szálljon el, vagy sokkal inkább épüljenek új lakások a lakosság számára még elérhető áron, akkor érdemes lehet az áfakulcsot továbbra is alacsony szinten tartania. Differenciálni azonban lehetne, például a saját célú lakásvásárlás támogatása érdekében, vagy bizonyos összegű, vagy területű lakás esetén fenntartott kulccsal. Bár jelenleg is van területi korlát, ez azért meglehetősen megengedőnek számít, lakás esetén 150 négyzetméterrel, ház esetében pedig 350 négyzetméterrel.
Előbbire például van példa a régióban, Szlovéniában az egyébként érvényes 22 százalékos áfakulcs helyett 10 százalékot kell csupán megfizetni, ha valaki saját célra vásárol lakást. A területi korlátokkal szabályozott új lakásokat terhelő áfakulcs meghatározás azonban a hazaihoz hasonló, vagy legalábbis nem sokkal szigorúbb a régiós országok esetében.
Ausztriát és Szlovákiát leszámítva a régiónk országaiban mindenhol az általánosan érvényben lévőnél alacsonyabb áfakulcs mellett lehet új lakáshoz jutni. Előbbi kettőn kívül még Csehországban aránylag kisebb a kedvezmény, ahol a 21 százalék helyett 15 százalékot kell fizetni, a többi esetben azonban jelentős különbségről beszélhetünk. Azt azonban meg kell jegyezni, hogy hazánkban a legnagyobb ez a különbség, az általános kulcs 80 százalékát elengedik az újlakás-vásárlóknak, vagy új házat építőknek.