Pénzcentrum • 2017. május 15. 14:02
A gazdasági recesszió 2008 és 2013 között padlóra küldte a magyar lakáspiacot. A 2008-2016-os időszakot vizsgálva, a tranzakciók száma országosan a felére esett vissza a csúcshoz képest, és 5 százalék és 30 százalék közötti árcsökkenés volt tapasztalható Budapesten és vidéken egyaránt. A válság elmúltával azonban a növekedés mértéke igen különbözően alakult az ország egyes régiói között. Néhány helyen már szinte a válság előtti éveket idézte a forgalom, az árak pedig akár meg is haladták a 10 évvel ezelőtti értéket.
A 2007-től 2016-ig tartó időszakban a fővárosi társasházi lakások négyzetméterárai 5-30 százalékkal csökkentek a válság hatására. A leginkább válságállónak a XI. és a XIII. bizonyult, itt volt a legkisebb- átlagosan 5 százalékos az árcsökkenés mértéke. Ennek oka egyrészt az, hogy kedvező fekvésük, infrastruktúrájuk, kiváló tömegközlekedés, bevásárlóközpontok, jelentős zöld övezetének köszönhetően jelentős népességet vonzanak. Folyamatosan nagyobb a kereslet, mint a kínálat, nem véletlen, hogy az újépítésű ingatlanok döntő többsége is ebben a két kerületben épül. Ezzel szemben a IV. XVI. és XXII. kerületekben 25-30 százalékos csökkenést mértek az árakban. Az esés 2010 körül megállt, majd stagnálás és fokozatos növekedés volt tapasztalható 2014-től. Az árak az azóta eltelt időszak alatt másfél-kétszeresére nőttek. A legkisebb mértékű emelkedés a külső pesti kerületekben volt érzékelhető. A XVI. XVIII. XX. kerületekben az elmúlt tíz évben tapasztalt legalacsonyabb árszintről mára másfélszeresére nőttek a fajlagos lakásárak. Ezzel szemben a belvárosban, az V. VII. VIII. IX. kerületekben, a hagyományos tégla építésű társasházi lakások fajlagos átlagára megduplázódott.
A panellakásoknál 15-25 százalékkal estek vissza az árak a fenti időszakban. A tégla lakásokhoz hasonlóan a XI. és XIII. kerületi panelárak csökkentek a legkisebb mértékben, de a III. és XIV. kerületben is hasonlóan alakult az árváltozás. A többi külső pesti kerületekben viszont 25százalék körüli árcsökkenés történt a válság éveiben. A legnagyobb mértékű, 30 százalékos visszaesés Csepelen, a XXI. kerületben volt.
A családi házak esetében nagyobb mértékű, 15-50százalék-os árcsökkenés volt tapasztalható 2008 után. A válság elmúltával, a társasházi lakásokhoz képest kisebb mértékben történt meg az árak korrekciója ebben a szegmensben. A legkisebb mértékű visszaesés a XVII. kerületben történt, melyre magyarázat, hogy a válság előtti árszint itt volt az egyik legalacsonyabb. A kerületek többségében 30-40százalék-kal esett vissza a családi házak fajlagos ára. A válság hatására, más lakástípusokhoz képest a családi házak iránti kereslet jelentősen csökkent.
2016-ban már válság során mért legalacsonyabb értékekhez képest 15-85 százalékos áremelkedést mért az Otthon Centrum, ami csak részben magyarázható a kerületek közötti különbséggel, az árváltozásban az összetételhatásnak is szerepe van. Legkisebb mértékben (15 százalékkal) a XVI. és XXII. kerületek családi házai drágultak. A legnagyobb mértékű, 80 százalékos áremelkedés pedig a XXIII. kerületben történt, ugyanakkor ebben a kerületben süllyedtek a legalacsonyabb szintre a családi házak árai a válság éveiben.
Mi a helyzet vidéken?
Vidéken a társasházi lakások árai a fővároshoz hasonló mértékben süllyedtek a válság éveiben. A legértékállóbbnak Debrecen és Sopron lakásai bizonyultak, ahol mindössze 5százalék körüli árcsökkenés történt a válság során, szemben a Tatabányai 35 százalékos visszaeséssel. A válság során mért legalacsonyabb árakhoz képest számított 20-60 százalékos áremelkedés elmarad a fővárosban tapasztalt emelkedéstől. A legnagyobb drágulás Szombathelyen volt tapasztalható, míg Pécsett, Szolnokon és Szekszárdon az áremelkedés mértéke nem haladta meg a 30 százalékot.
A panellakások árai 10-35 százalékkal estek vidéki megyei jogú városainkban. A legkisebb mértékben Debrecen, Győr és Sopron panellakásai csökkentek, míg a 35 százalékos csökkenés, a téglalakásokhoz hasonlóan szintén Tatabányán volt mérhető. A válságot követő 30-70 százalékos áremelkedés szintén alacsonyabb a fővároshoz képest. A legkisebb mértékben Szolnokon és Miskolcon emelkedtek az árak, míg a legnagyobb mértékben Sopron és Szombathely lakásai drágultak.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 19 173 855 forintot 20 éves futamidőre már 6,54 százalékos THM-el, havi 141 413 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a K&H Banknál 6,64% a THM, míg a CIB Banknál 6,68%; a MagNet Banknál 6,75%, a Raiffeisen Banknál 6,79%, az Erste Banknál pedig 6,89%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
A családi házak lakásárai a válság mélypontjában 10-40százalék-kal voltak olcsóbbak, mint az azt megelőző időszakban. Debrecen és Sopron bizonyult a legértékállóbbnak. A válság mélypontjától számítva Soproni családi házak árai emelkedtek leginkább (80százalék-kal).
A tranzakciószámok tekintetében nagyon erős visszaesés volt tapasztalható szinte mindenütt az országban. A piac a legrosszabb évben mindössze 30-60 százalékra zsugorodott, az ugyanezen időszak legjobb évéhez képest. A legkisebb arányú visszaesés Debrecenben (59 százalék), Győrben (52 százalék), Szombathelyen (51 százalék) és Sopronban (50százalék), a fővárosi kerületek közül pedig a XI. és a XIII. kerületben volt tapasztalható (mindkét kerületben 45 százalék). Az arányok drámaiak, de fontos látni, hogy míg Debrecenben a válság előtti évben közel 4000 lakás cserélt gazdát, Győrben pedig mintegy 3000, addig a XI. és a XIII. kerületben is 5100 felett volt a tranzakciószám, a két említett vidéki város lakáspiaca a főváros VII., VIII. kerületéhez hasonló dinamikát mutatott.
A válság elmúltával a mélyponthoz képest a legnagyobb mértékben a fővárosi kerületek, különösen a belső kerületek nőttek dinamikusan. Két-két és félszeres számú adásvétel történt a VI., VII. és VIII. kerületben, de a külső kerületekben, így a X., XV., XVI., illetve a XXII. kerületben is kétszeres vagy azt meghaladó volt a tranzakciószám. A legkevésbé dinamikus változás természetesen a leginkább válságálló kerületekben és városokban volt, hiszen itt nem csökkentek olyan mértékben a tranzakciószámok, mint másutt. A XI. kerület, Győr és Sopron érdemelnek említést, míg a lakásépítés szempontjából fontos célterületnek számító IX. és XIII. kerületben már 40 százalék vagy ezt meghaladó volt a tranzakciószám növekedés a válságot követő időszakban.