Portfolio • 2016. június 26. 11:02
Brutálisan, közel 17 százalékkal drágultak tavaly a lakások hazánkban, de ha a korábbi évekkel hasonlítjuk össze, egyáltalán nem számít kimagaslónak az árak növekedésének mértéke. Az ezredfordulón 3 év alatt duplázódtak az árak, a kedvezményes lakáshitelezés korszakában pedig a 2000-es évek elején 50 százalékkal emelkedtek a lakásokért fizetendő összegek szintén 3 év alatt. A növekedés véthetően nem áll meg 2016-ban sem, számos tényező segíti, hogy a lakáspiac felfutása tovább folytatódjon. Az elmúlt évek béremelkedése alapján még bőven tér a drágulásra, akár több 10 százalékos növekedésre is.
Sok évi zuhanás után 2014-től jelentős emelkedésnek indultak a lakásárak, bár két évvel ezelőtt még azért meglehetősen szerény drágulásról lehetett beszámolni. Az igazi változást 2015 hozta, amikor az áremelkedés nagyobb sebességre kapcsolt. Tavaly egész évben közel 17 százalékkal drágultak az ingatlanok úgy, hogy a negyedik negyedévben 1 százalék alatt volt az emelkedés mértéke. Ez azt is jelenti, hogy a lakásárak 2015 végén a 2008 második negyedév környéki árak szintjén mozogtak nominálisan, vagyis most ott tartunk, mintha a válság meg sem történt volna.
Fontos azonban megjegyezni, hogy ez a nominális lakásárakra vonatkozik, reál értelemben kicsit más a helyzet. A reál lakásárak zuhanása már jóval a válság előtt megkezdődött, és bár ott is jelentős konszolidációra került sor, míg mindig csak a 2009. évi szinteken állnak az árak. 2004-2005-höz képest pedig 26 százalékos lemaradásban vannak.
Brutális ez a drágulás, lehet ennél nagyobb?
Bár valóban figyelemre méltó a múlt év több mint 16 százalékos lakásár-emelkedése, vagy a 2014 második negyedévétől megfigyelt több mint 28 százalékos drágulás az ingatlanpiacon, azértvolt már példa a korábban ennél nagyobb drágulásra is. Az egyik ilyen jelentős áremelkedésre az ezredforduló környékén került sor, 1998-ban több mint 20 százalékkal drágultak az ingatlanok hazánkban, amit 1999-ben több mint 41, majd közel 37 százalékos növekedés követett 2000-ben. Vagyis mindössze három év alatt megduplázódott a lakásokért fizetendő összeg. A reál lakásárak emelkedése ugyan ennél némileg szerényebb volt, de így is közel 80 százalékos volt a növekedés.
Majd elérkezett a kamattámogatott hitelek korszaka, ami még tovább lökte felfelé az árakat. 2002-ben közel 17, 2003-ban több mint 21 százalékkal drágultak az ingatlanok, majd 2004-ben már csak körülbelül 6 százalékkal. A három év alatt ismét 50 százalékkal emelkedtek a lakásokért fizetendő összegek, reál értelemben a drágulás 28 százalékos volt.
Ez egyben azt is jelenti, hogy a jelenlegi növekedés, különösen a válságban elszenvedett jelentős áresés után nem is annyira kirívó, még 2015 emelkedése sem érte el a korábban megfigyelt legnagyobb drágulások mértékét.
Mi határozza meg a lakásárakat?
A lakásárakra illetve a lakáspiac helyzetére több tényező hat, így a gazdaság alakulása, a hitelezés, a kamatok szintje, a családok jövedelmének alakulása illetve az állami ösztönzők. Ezek mindegyiket illetően most pozitívak a kilátások. A gazdaság növekszik, a bankok pedig hosszú szünet után ismét bátrabban hiteleznek, miközben a jegybanki alapkamat történelmi mélypontra süllyedése miatt a hitelkamatok is alacsonyak. A lakosság jövedelme szintén nő, vagyis kedvezőek a feltételek jelenleg a lakásvásárlásra. Ezt az egyébként is élénkülő keresletet fokozza, hogy számos befektető az alacsony kamatszintek, vagy a korábbi brókerbotrányok miatt szintén a lakáspiacot választotta, és választja jelenleg is a pénze befektetésére. Valamint a tavaly év végén bejelentett jelentős kormányzati lakáspiaci intézkedések is többeket a lakáspiacra terelnek vásárlóként.
Ezek a kedvező feltételek pedig vélhetően a jövőben is fent fognak állni, sem a hitelezés zsugorodására, sem pedig a kamatok jelentős emelkedésére nem számítunk. Az állami ösztönzők még csak most kezdik éreztetni hatásukat, és elsősorban az újlakás-piacot mozgatják meg, a használtra csak közvetett hatással lesznek. Kereslet utánpótlás továbbra is lehet, bár a bővülés mértéke várhatóan közel sem lesz olyan jelentős, mint az elmúlt két évben. Az eddigi jelentős dráguláshoz kellettek a befektetők, akik pénzüknek helyet keresve elözönlötték a lakáspiacot. Az első vásárlók ugyanis közülük kerültek ki, majd a lakásárak emelkedését látva kezdett el a lakosság is vásárolni, de még jelenleg is magas a befektetők aránya.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 19 173 855 forintot 20 éves futamidőre már 6,54 százalékos THM-el, havi 141 413 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a K&H Banknál 6,64% a THM, míg a CIB Banknál 6,68%; a MagNet Banknál 6,75%, a Raiffeisen Banknál 6,79%, az Erste Banknál pedig 6,89%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
Szintén azt mutatja, hogy lehet utánpótlása a keresletnek, hogy mint már fentebb szó volt róla nem a lakosság kezdett el tömegével lakásokat vásárolni az elmúlt két évben, ugyanakkor a válság ideje alatt több százezer lakásvásárlás maradhatott el, csak az vett ingatlant, akinek feltétlenül szüksége volt rá. Az elmaradt tranzakciók egy része azonban vélhetően továbbra sem valósult meg, az adásvételek száma, különösen a lakosság részéről megvalósított bár nőtt, de nem ugrott meg toronymagasan, egyelőre még a válság előtti szintet sem érte el.
Meddig emelkedhetnek az árak?
Azt, hogy meddig drágulhatnak a lakások nehéz megmondani, különösen, hogy az új otthonteremtési támogatás eltérően érinti a használt és az új lakások piacát. Arra számítunk, hogy a növekedés mértéke lelassul a használt piacon, ami már tavaly év végén is látszott. Akik most új lakás vásárlása mellett döntenek meg kell válniuk a használt lakásuktól, így egyrészt várható az eladó lakások között egy növekedés, miközben a kereslet egy része elpártol a piactól és az újlakás-szegmensben keres helyet. A kereslet fentiekben bemutatott utánpótlása miatt azonban árcsökkenésre nem számítunk.
Az újlakások esetében kicsit más a helyzet. A kínálat hiánya miatt a hatalmas keresletet látva a fejlesztők az idei évben az áfa-csökkentés ellenére árat tudtak emelni. A kép azonban jelentősen változhat, ha a fejlesztések el is készülnek. Mivel az áfa-csökkentés csak meghatározott ideig 2019 végéig szól vélhetően a beruházók nagy része ebben az időszakban tervezi átadni, eladni a lakásait, akár a fejlesztések előrehozásával is. A vásárlók is előrehozhatják a vásárlást, az árak alakulása szempontjából nagy kérdés, hogy ez a kettő hogyan alakul egymáshoz képest. Azt egyelőre még nem látjuk pontosan, hogy mennyi új lakás fog épülni 2016-2019 között, de ha a számuk jelentősen meghaladja majd a keresletet, akkor akár árcsökkenésre is sor kerülhet. Ha azonban a CSOK-os vevők tömegével lépnek piacra a már használati engedéllyel rendelkező lakásért (a CSOK csak már használatba vételi engedélyt kapott lakások esetében igényelhető) ismét sor kerülhet további drágulásra.
Ezért mondhatjuk, hogy még van utánpótlás az emelkedésre
Az alábbi ábrán a lakásárakat és a bruttó jövedelmeket szerepeltettük. Látható, hogy a bérek és a lakásárak 2000 és 2005 között együtt mozogtak, utána azonban az előbbiek tovább folytatták az emelkedést, míg a lakásárak előbb ennél kisebb mértékben nőttek, majd zuhanásba kezdtek. Bár a drágulás hatására a lakásárak elkezdtek visszakapaszkodni, és a két görbe ismét közelített egymáshoz, még továbbra is jelentős a szakadék közöttük. A jelentős különbség alapján pedig azt is elmondhatjuk, hogy a lakásárak növekedésének még bőven lehet alapja, további jelentős növekedésre lenne szükség ahhoz, hogy behozzák az elmúlt évek bérnövekedését.
A bruttó bérek ugyanis 2000 és 2015 közel megháromszorozódtak (2,8-szorosra növekedtek), míg a lakásáraknak még a megduplázódására sem került sor (emelkedésük 90 százalékos volt), vagyis még a 2015-ös szintjük közel 50 százalékával kellene drágulnia a lakóingatlanoknak a bérnövekmény szintjének eléréséhez. Hozzá kell azonban tenni, hogy a bruttó bérek jelentős bővülésében a gazdaság fehéredése is szerepet játszott, így a tényleges bérváltozás ennél kisebb lehet, így a lakásárak is hamarabb utolérhetik.