Pénzcentrum • 2015. december 3. 18:01
A bérleti díjak jelentősen emelkedtek az idei évben, a fellendülés mögött hasonló okok húzódnak meg, mint az adásvételek esetén: a háztartások javuló bizalma, az elhalasztott költözések megvalósulása. A magas bérleti díjak miatt azonban felmerül a kérdés, jobban megéri-e a lakásvásárlást hitelből finanszírozni, mint ugyanazt a lakást kibérelni?
Venni vagy bérelni?
Tegyük fel, hogy a következő 10 évre kell megoldani a lakhatásunkat valahogy, úgy, hogy a kiszemelt lakás ára nem áll rendelkezésünkre, csak a lakás értékének 60 százalékát tudnánk kifizetni saját tőkéből. Vegyünk fel hitelt a hiányzó összeg erejéig, vagy fektessük be a tőkénket és béreljük ki ugyanazt a lakást?
- mondta el Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemezője.
Az e kijelentést megalapozó számolást úgy végezhetjük el, ha egy 10 éves modellben szembeállítjuk az évente fizetendő bérleti díjakat a hitel törlesztő részleteivel, és a lakás fenntartási költségeivel, valamint figyelembe vesszük, hogy a 10 éves időszak végén mennyiért lehet értékesíteni a lakást, illetve a tőkénk 10 éves befektetése mekkora hozamot hajtott. A hitelből vásárlás és a bérlés között pedig úgy tudunk választani, hogy a kiadások és bevételek - pénzáram - időértékét is figyelembe véve a kedvezőbb jelenértékűt választjuk.
Hitelből olcsóbb venni, mint bérelni
Fontos már az elején leszögezni, hogy sem a hitelből vásárlás, sem a lakásbérlés és a tőke befektetése nem tekinthető klasszikus befektetésnek, hiszen mindkét esetben - a jelenlegi kondíciók figyelembe vételével - a nettó jelenérték negatív, azaz mindkét esetben a 10 éves periódus végén kevesebb pénzünk lesz, mint induláskor, de ez egyáltalán nem meglepő, hiszen a lakhatásnak mindig költségei vannak. Így a két verzióra úgy kell tekintenünk, hogy 10 éves lakhatásunk megoldása melyik esetben jelenti a kisebb költséget számunkra.
A gyakorlatban úgy lehetne szemléltetni jól a táblázatban szereplő számokat, hogy azt feltételezzük, rendelkezünk az adott lakás vételárának 60 százalékával, ezt az összeget befektettük 10 éves időszakra, évi 3,47 százalékos hozam mellett, lakhatásunkat pedig eddig - irreális feltételezés szerint - teljesen ingyen oldottuk meg. Az irreális feltételezést megszűntetve a lakhatást piaci alapokon kell megoldani, azaz a tőkénket felhasználva hitel segítségével lakást kell vásárolnunk, vagy a tőkénket továbbra is ebben a befektetésben kamatoztatva, piaci bérleti díjat kell fizetnünk a lakhatásért.
Ez értelemszerűen megterhelőbb pénzügyi helyzetet teremt az ingyenes lakhatáshoz képest, így az egyes negatív nettó jelenértékeket tekinthetjük a piaci alapú lakhatás költségének. A 10 éves periódus végén a lakást eladjuk, a befektetésünket pedig kamatostul felvesszük.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
- tette hozzá Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center ügyvezető igazgatója.
A 19,3 milliós újlipótvárosi lakás hitelből finanszírozott megvásárlása, a 10 éves időszakon, az időértékeket is figyelembe véve 4,1 milliós terhet ró ránk, az ingyenes lakhatáshoz képest. Míg ugyanannak a lakásnak a kibérlése, feltételezve, hogy a tőkénket továbbra is befektetjük, a 10 év alatt 13,4 milliós kiadást jelent, jelenértéken. Ezekből a számokból egyértelműen látszik, hogy a lakásvásárlás, még ha hitelfelvételre is szükség van hozzá, jelenleg sokkal kifizetődőbb, mint bérelni.
"- tette hozzá Déry Attila.
A másik nehezen becsülhető változó a bérleti díj alakulása. A 10 éves időszakon egy inflációval nem indexált, és a 10 év alatt 15 százalékot csökkenő bérleti díjat feltételezve az újlipótvárosi lakás esetében a bérlés mínusz 13,4 milliós nettó jelenértéke mínusz 11 millió forintra javul, azaz 2,4 millióval kisebb költséget jelent a teljes időtávon.
Természetesen az alacsonyabb ingatlanárak és bérleti díjak mellett a lakhatási költségek is alacsonyabbak, Pécsett a hitelből vásárlás 1,8 milliós alternatív költsége áll szemben a bérlés mínusz 5,6 milliós jelenértékével. Bár a költségek kisebbek, arányaiban hasonlóak az eltérések. Akár vidéki, vagy a fővárosi agglomerációban lévő családi házat, akár fővárosi, vagy nagyvárosi tégla, illetve panellakást vizsgálunk, a jelenlegi tendenciákat figyelembe véve a vásárlás éri meg jobban.