Pénzcentrum • 2015. október 6. 12:03
Nem csak a fővárosban dübörög a lakáspiac, számos vidéki nagyvárosban is megjelentek a befektetők, sőt egyes borvidékek központjában már a turistákat célzó, rövid távú lakásbérbeadás is megjelent. Paksra, sőt az egész régió lakáspiacára komoly hatással lehet az atomerőmű várható bővítése. Tavaly Eger, Miskolc, Nyíregyháza, Paks, Pécs és Szekszárd piaca is jelentősen bővült, a forgalom 20 és 30 százalék között nőtt 2013-ról 2014-re. Ez az ütem pedig idén sem lassult, a fenti városokban 20 és 50 százalék keresletnövekedés volt 2015-ben eddig. A növekvő forgalom és a vele járó áremelkedés sok esetben a befektetői keresletre vezethető vissza, de a sajátcélú vásárlások is megszaporodtak.
Vonzó panelek Miskolcon, Nyíregyházán és Egerben
Miskolcon a legtöbben felújított, panelprogramon átesett panellakások iránt érdeklődnek. A leginkább keresettek az egyedi mérős, távfűtéses panelek, melyek még a téglalakásoknál is kapósabbak, mivel ez utóbbiak általában idősebbek, és rezsiköltségük sem feltétlenül kedvezőbb. Miskolcon 2014-ben 1980 lakás cserélt gazdát, ami a csaknem 77 ezres lakásállomány 2,6 százaléka, ami az országos átlagnak megfelelő. A panellakások aránya kiemelkedő az eladásokon belül, a forgalom több mint 60 százaléka. Idén nagy valószínűséggel 3000 adásvételt is megközelíti a forgalom a városban. A panellakások átlagos négyzetméterára kevéssel 100 ezer forint körül alakult 2015 eddig eltelt hónapjaiban, de a nagyon keresett, felújított lakások négyzetméterára már a 100 ezres határt is átlépi. Ennél nem sokkal drágábbak a téglaépítésű lakások, az átlagáruk egy négyzetméterre vetítve 110 és 120 ezer forint körül alakul. A családi házak négyzetméterára 105 és 115 ezer forint között volt átlagosan, így mindhárom ingatlantípus fajlagos ára nagyon közeli egymáshoz. Az árak a családi házak tekintetében még nem emelkedtek, de a tégla- és a panellakások 10 százalék körüli emelkedést mutattak már idén, 2014 azonos időszakához viszonyítva. Az 5-8 éve épült családi házakból viszont már hiány van a városban.
A vevők között sok a fiatal, de jelentős keresletet képviselnek a családosok is. A befektetők nagyjából 10 százalékot tesznek ki a piacon, akik főleg bérbeadás céljára vásárolnak. Ennek ellenére szűkös a bérlakások kínálata, pedig albérletkereső sok van a városban. Befektetési szempontok akkor is megjelennek, amikor a szülők előre gondolkozva vásárolnak most lakást gyermeküknek, aki majd csak 2-3 év múlva fog beköltözni. A CSOK jelentette vissza nem térítendő támogatás még nem jutott el teljesen a köztudatba, 10-ből 3-4 vevő érdeklődik a lehetőségek iránt, és ennél kevesebb tud csak igényelni.
- mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.
Nyíregyházán komoly kereslet mutatkozik a bérletek iránt, a kereslet jócskán meghaladta a bővülő kínálatot, tízből csaknem négy vevő vásárol befektetési céllal l, hosszú távú bérbeadási céllal. A befektetők fizetőképes keresletet jelentenek, jellemzően készpénzzel vásárolnak, de a saját célú vásárlások egyre inkább átveszik a teret. A városban 2013-ról 2014-re csaknem 30 százalékkal nőtt a forgalom, tavaly már több mint 1.600 lakás cserélt gazdát Ez idén további 25 százalékkal növekedhet, így a kétezres szint közelébe érhet az adásvételek száma 2015-ben. A panellakások ebben a városban is keresettek, a 6,5 és 8 millió forint között kínáltakra nagy az érdeklődés. A családi házak esetében a 12-15 milliós árkategória a legnépszerűbb, ezek jellemzően a körúton kívül eső területeken találhatóak. A családi házak és téglaépítésű lakások átlagos négyzetméterára egyaránt 150-160 ezer forint körül alakult, a panellakások fajlagos ára ennél valamivel alacsonyabb, 120-130 ezer forint között mozgott 2015 eddigi eladásai alapján.
A vevők kis arányban tudnak csak élni a CSOK-kal. A bankok általában elfogadják önerőként a vissza nem térítendő támogatás összegét, de saját tőkét is megkövetelnek, és ennek hiánya sok esetben meghiúsítja a lakásvásárlási terveket. Ez nem csak Nyíregyházára jellemző jelenség, sok más városban is hasonló trendről számolnak be a közvetítők.
Egy másik észak-magyarországi nagyvárosban, Egerben szintén virágzik a lakáspiac. 2013-ról 2014-re és 2014-ről 2015-re is 20 százalékkal bővült az adásvételek volumene. 2014-ben 783 lakás cserélt gazdát, ez idén megközelítheti az ezret. Bár önmagában kevésnek tűnik az ezer adásvétel, a város lakásállományára vetítve a forgalom 3 százalékot tett ki 2014-ben, ami az országos átlagnál élénkebb lakáspiacot jelöl. A kereslet a 7 milliós ingatlanoktól indul, és egészen a 30 milliós árcéduláig tart, efelett azonban már ritkábban lehet adásvételt látni. A panellakások szintén keresettek a városban, a másfél szobás ingatlanok 7 millió forint körüli áron keresettek, bár a forgalom kétharmadát nem panelépítésű társasházi lakások adják. A családi házak piacán a keresett szegmens a 18-20 milliós áron kínált ingatlanoké. A városra inkább a sorházak jellemzőek, semmint a klasszikus, egyedülálló családi házak. Fajlagosan a családi házak kerülnek a legtöbbe, az átlagos négyzetméter ár 180-190 ezer forint körül alakult 2015-ben. A téglalakások átlagos négyzetméterára 165 ezer, a panellakásoké 115 ezer forint körüli idén Egerben.
A vevők túlnyomó többsége saját célra keres ingatlant a városban. A CSOK csak az érdeklődések 20 százalékában jelenik meg, amit az is magyaráz, hogy a város is működtet saját támogatási rendszert a lakásvásárlók számára. A vásárlások 10 százaléka mögött húzódik meg tisztán befektetési szándék, ahol a vásárlók főleg bérbeadással szeretnék hasznosítani az új ingatlanukat. Új trendként jelent meg idén a fővárosban már ismert rövidtávú bérbeadás, ahol a lakástulajdonosok a városba érkező turistákat célozzák meg apartman lakásokkal, akár pár napos bérleti időszakkal. A város történelmi emlékei mellett a borvidék is nagy vonzerőt jelent.
Turisztikai vonzerő
Eger mellett egy másik borvidéki központ, Szekszárd is megjelent a rövidtávú bérbeadás, mint a befektetésnek vásárolt lakások új hasznosítási formája. A városi fürdő és a pincészetek szolgáltatják a város turisztikai vonzerejét, ami egyre több befektető fantáziáját megmozgatja. A városban sokan vásárolnak befektetési céllal, klasszikus, hosszú távú bérbeadás céljára is. A saját célú vásárlások esetén a panellakások a 6-8, a téglalakások a 8-10 milliós ársávokban legkeresettebbek. A téglaépítésű lakások átlagos négyzetméterára 2015 eddig eltelt hónapjaiban 180-190 ezer forint körül alakult, a panellakások átlagos, fajlagos ára 130 és 140 ezer forintot tett ki. A családi ház állomány viszonylag elöregedett, ezért sok esetben a vételáron felül a felújításra is tartalékolniuk kell a vevőknek. A házak szegmensében a kertkapcsolatos sorházak keresettek nagyon.
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
A forgalom csaknem kétharmadát panellakások adták a városban. 2014-ben 400 ingatlan cserélt gazdát, ami az állomány 2,6 százaléka, azaz az országos átlagnak megfelelő. Idén pedig könnyen félezer fölé emelkedhet a gazdát cserélő lakóingatlanok száma. A városban nagyon nagy hiány van újépítésű lakásokból, ezek négyzetméterára a 250-260 ezer forintot is elérheti. Mivel nincs elegendő kínálat, ezért az újszerű, 2000 után épült lakások ára jelentősen emelkedett, idén már a 230 ezer forintos négyzetméterárat is elérték.
A másik dél-dunántúli központ, Pécs lakáspiaca 2013-ról 2014-re, és az idei évben is 30 százalékos bővülést mutat. 2014-ben összesen 2.200 lakás cserélt gazdát, ez a lakásállomány több mint 3 százaléka, ami az országos átlagnál jóval élénkebb lakáspiacra utal. Az idei évben az adásvételek száma megközelítheti a 3 ezres darabszámot. A városban a legnagyobb részt a társasházi lakások teszik ki a forgalomból, az összes eladásból 80 százalékban lakások képezik az adásvételek tárgyát. 40 százalék a panel, és 40 százalék a téglaépítésű lakások aránya. A városban nagyon keresettek a 6-7 millió forint alatt kínált panellakások, a másfél-, kétszobás lakások szinte hiánycikknek számítanak. Egy 40 négyzetméter körüli lakás jelenleg 5-5,5 millió forintért cserél gazdát. A panellakások átlagos négyzetméterára 125-130 ezer forint körül alakul, az idén. A panelek közül felújítandót és felújítottat egyaránt keresnek.
Az Egyetemvárosban és Uránvárosban nagyon élénk a piac, ami annak is köszönhető, hogy sok befektető is itt vásárol bérbeadási céllal, az egyetemistákra alapozva. A Kertvárosban főleg saját célra cserélnek gazdát a panellakások. A panellakásoknak az adhat külön vonzerőt, hogy felújításon átesettek fenntartási költsége a téglalakásokéval vetekszik. A téglalakások átlagos négyzetméterára azonban még így is magasabb, 150-160 ezer forint körül alakult, 2015 eddigi eladásai alapján. A családi házak esetében nagyon szűk a kínálat a 15 és 20 millió forint közötti szegmensben, pedig kereslet akad bőven. A Mecsek oldalában a házak jellemző ára 25 és 40 millió forint között változik, minőségtől, mérettől, elhelyezkedéstől függően. Az átlagos négyzetméterár 140 ezer forintot tesz ki 2015-ben, ezen ingatlantípus esetében.
A vevők nagyon vegyes csoportot alkotnak, érezhető az első lakásvásárló fiatalok piacra lépése, akik gyakran hitelből vásárolnak. Idén megjelentek azok a szülők is, akik egyetemista gyermeküknek vesznek lakást a tanulmányok idejére, esetleg azon túl is. Náluk már a befektetési szándék is szerepet kap, de a kimondottan befektetési szándékkal vásárlók aránya is eléri a 10-20 százalékot. Megjelent a vevőknek egy különleges csoportja is, akik külföldön dolgoznak, de az ott megkeresett pénzüket a hazai lakáspiacon, jelen esetben Pécsett fektetik be. Többen vannak, akik a közelgő hazaköltözésüket készítik így elő, de az ilyen vevőknél is megjelenik a befektetési gondolat.
Beruházási várakozások hajtják Paks lakáspiacát
Paks lakáspiacát az atomerőmű jelentette stabil, az átlagosnál magasabb kereseti lehetőségek miatt mindig is a vidéki átlagnál magasabb árak jellemezték. Az erőmű bővítése kapcsán felmerült hírek tovább fűtötték a város lakáspiacát, mind a beruházás, mind a bővítés számos új munkahelyet hozhat létre a városban, ami a lakáspiaci kereslet növekedését is jelenti. A városban jelenleg is főleg a társasházi lakásokból van hiány, hiszen a lakásállomány csaknem négyötöde családi ház, melyek közül sok a 70-80-as években épült "kockaház". Pakson mind a téglaépítésű, mind a panellakások átlagos négyzetméterára jócskán meghaladja a 200 ezer forintot, ami vidéki viszonylatban nagyon magasnak mondható. A családi házak ára is magas, 2015 eddig eladásai alapján 190 ezer forint körül alakult. A városban 2014-ben 253 lakás cserélt gazdát, aminek a több mint fele panellakás volt. Az állomány 3 százaléka fordult meg a tavalyi évben a lakáspiacon, ami az átlagosnál élénkebb piacra utal.
A városban már most elindult a spekuláció az atomerőmű bővítése kapcsán, sok tulajdonos kivár az eladással, a bővítésről szóló konkrétumokra várva. A lakásínséget, illetve a még jobban megugró árakat az újlakás kínálat bővülése hűthetné le valamelyest, de konkrétumok hiányában a beruházók még nem indítottak nagy lakóingatlan fejlesztéseket. Ha viszont beindul a bővítés, akkor nem biztos, hogy Paks önmaga ki tudja szolgálni a megnövekedett lakásigényt, és a környékbeli települések, Szekszárd, és a Duna híd megépülése esetén Kalocsa is profitálhat a jelentős keresletbővülésből.