Pénzcentrum • 2015. szeptember 28. 06:06
A lakások árának várható fellendülése és az alacsony hitelkamatok miatt sokan adják fejüket lakásvásárlásra. Azt talán nem is sejtik, hogy az adás-vétel folyamata mennyire bonyolult folyamat, így nekik mutatjuk, hogyan bonyolíthatják le új otthonuk megvételét.
Az ingatlanok adás-vétele bonyolult folyamat, és sokszor hónapokig tartó folyamat. Emiatt nem árt résen lenni, ugyanis ha hibázunk, akár milliókat is bukhatunk, sőt az is előfordulhat, hogy nem lehet miénk a kiválasztott lakás.
Már a lakás kiválasztásakor résen kell lenni
Vannak olyan alapvető kérdések, amelyeket a lakás megvétele előtt (akár már az első megtekintéskor) érdemes tisztázni:
- Érdemes kikérni a tulajdoni lapot, hogy meggyőződjünk, tényleg a tulajdonos akarja eladni nekünk az ingatlant, mivel az adás-vételi szerződést csak ő(k) írhatják alá.
- Társasháznál érdemes elkérni az alapító okiratot és egyeztetni a közös képviselővel, hogy van-e közös költség tartozás
Mi az első teendő, ha kiválasztottuk a lakást?
Ha megtaláltuk a nekünk megfelelő lakást, akkor először is érdemes foglalót letenni. A foglaló lényege, hogy amikor a szerződés végül megvalósul, akkor a foglaló értéke beleszámít a vételárba, viszont, ha a szerződés meghiúsul, akkor két lehetséges kimenetel van:
- Ha az eladó miatt nem jön létre a szerződés, akkor az átadott foglaló kétszeresét köteles visszafizetni a vevőnek.
- Ha a vevő hibájából nem jön létre a szerződés, akkor a foglaló az eladónál marad.
- Előfordulhat az is, hogy mind a két fél hibájából, vagy valamilyen külső körülmény hatására hiúsul meg a szerződés, ilyenkor a Vis Major esete lép fel, és a foglaló visszajár a vevőnek.
Lényeges megkülönböztetni a foglalót és az előleget. Míg előbbihez aláírt adásvételi szerződésre van szükség, addig az utóbbinál erre nincs feltétlenül szükség, sőt, a szerződéskötés előtt átadott pénz minden esetben előlegnek számít. Ha a szerződés nem jön létre, akkor mindegy, hogy melyik fél volt a hibás, az előleget vissza kell fizetni.
A foglaló letétele után az ügyvéd elkészíti az adás-vételi szerződést, azonban ekkor még nem feltétlenül kell kifizetni az egész vételárat. A szerződésben ugyanis megállapodhatunk abban, hogy részletekben fizetjük ki a lakás árát. Erre különösen akkor kell figyelnünk, ha hitelt veszünk fel a vásárláshoz, illetve, ha vissza nem térítendő Családok Otthonteremtési Kedvezményét (CSOK) igénylünk, ugyanis ez utóbbi folyamata sokszor (az újdonság miatt) akár hónapokig is eltarthat. A szerződés aláírásakor kerül rögzítésre a birtokbaadás, ami a vételi részletek átadásának időpontjától is függ, ekkor történik meg a közüzemi órák rögzítése, átírása is.
A szerződés megkötése után a földhivatal felé be kell jelenteni az adás-vételt, ez az ügyvéd feladata az eljárás maga pedig 30 napig tart. Ha valamilyen okból gyorsabban le szeretnénk zárni a vásárlást, akkor van lehetőség soron kívüli eljárást kérnünk. Ha több részletben fizetjük ki a lakást, akkor gyakran elidegenítési és terhelési tilalmat köthet ki az eladó, ami megakadályozza, hogy amíg meg nem kapta a teljes vételárat addig nem tudjuk eladni az ingatlant, vagy plusz jelzáloggal terhelni. A lakás vásárlására felvett hitelre ez nem vonatkozik, de ha kölcsönből vesszük az ingatlant erre hívjuk fel az eladó figyelmét is.
Nem árt egyébként már az ingatlan kiválasztása előtt felkeresnünk a bankunkat vagy egy hitelközvetítőt, hogy tudjuk, mekkora összeget tudunk felvenni a banktól. Ez ugyanis alapvetően meghatározza azt is, hogy mennyibe kerülhet majd az új otthonunk.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
Mennyit kell fizetnünk ezért?
A legnagyobb kiadás az általános illeték, amely a terhekkel nem csökkentett forgalmi érték 4 százaléka, vagyis egy 15 millió forint értékű lakás után 600 ezer forintot kell fizetnünk. Ezt persze csökkenthetjük, vagy akár el is kerülhetjük, ha a vásárlás előtt vagy után egy éven belül eladjuk egy másik ingatlanunkat.
Az illeték mértéke egyébként csökkenthető az állami támogatás mértékével, így ha 1 millió forintot kapunk CSOK-ra, akkor 4 millió forint után fizetünk illetéket, vagyis 160 ezer forint lesz a fizetendőnk. További kedvezményeket kapunk ha:
- Nem múltunk el 35 évesek, akkor az illeték felét kell csak megfizetnünk az ingatlan 15 millió forint alatti részére.
- Építési telket veszünk és 4 éven belül lakást építünk rajta.
- Csupán haszonélvezetet kapunk a lakásra.
- Új lakás esetén 30 millió forint alatt csak a 15 millió forint feletti rész után kell megfizetni az illetéket, és ha a lakás értéke nem éri el a 15 millió forintot, akkor teljes mentességet kapunk.
Ezekkel a költségekkel számoljunk lakásvásárláskor:
- Adásvételi szerződés elkészítésének ügyvédi munkadíja: jellemzően a vételár 0,5-1,5 százaléka.
- Tulajdonjog bejegyzés illetéke a földhivatal felé: 6 600 forint.
- Építési engedély köteles építkezés és bővítés esetén: az építési/bővítési engedély költsége.
- Az energiatanúsítvány az ingatlan típusától függően: 15-30 ezer forintos szakértői díj.
- Hatósági bizonyítvány kiadása: hatósági eljárási illeték 20 ezer forint ("C" energetikai minősítésűnél kedvezőtlenebb energiaosztályú egylakásos lakóépület (pl. családi ház) esetén).
- OEP igazolás a legalább 180 napos TB jogviszonyról: 3 ezer forint.
- NAV igazolás arról, hogy nincs köztartozásunk: 2 ezer forint.