Pénzcentrum • 2014. június 28. 18:00
Az üdülőövezetek sajátosságai, így a tenger, tó vagy folyó közelsége három csatornán keresztül is emeli a lakóingatlan-árakat. A vonzó - a sós- és édesvíz nyújtotta - természeti környezet előnyei főszezonban nem szorulnak magyarázatra. Az FHB elemzéséből kiderül, hogy ezen kívül még mi emeli a parti ingatlanok árát, és hogy az ismertebb lokációk közül hol érdemesebb befektetési szándékkal nyaralót vásárolni.
A természeti környezet értéknövelő tényezője mellett közvetettebb áremelő hatása mutatkozik a turizmus kínálta munkalehetőségeknek, hiszen a magasabb jövedelemszint nagyobb keresletet eredményez az ingatlanok iránt. Végül, annak is lehet szerepe, hogy a vízparti természeti környezet óvása és a hozzá kapcsolódó szolgáltatások (a strandok, sétányok, kirándulóhelyek védelme kulcsfontosságú) szűkítik a telkek kínálatát és beépíthetőségét, ami szintén áremelő tényező.
Parti prémium a magyar tengernél
A területét tekintve is legtágabb, "hivatalos" definíció szerinti térséget, a Balaton Kiemelt Üdülőkörzet (BKÜ) tekintve a Balaton átlagos lakóingatlan-árai valamivel elmaradnak a magyar országos átlagtól a vizsgált időszakban. Ez az első megközelítés azonban nem tükrözi jól a viszonyokat, mert a fővároson kívüli országrészek közül már a legdrágább a BKÜ, e körzeten belül pedig a közvetlen part menti településekre további 20-30 százalékos felár jellemző az FHB Lakásárindex szerint. Az összehasonlításhoz a part menti Balaton-környék értelmezést használva, a Budapest nélkül számolt országos átlaghoz viszonyítva 10% körüli árelőnyt lehet mérni, ami vonzó, de meglepő módon elmarad a nemzetközi példákban kimutatott szintektől. Talán a szezon elnyújtása, valamint a programkínálat bővítése, illetve a szolgáltatások minőségi javulása vezethet majd ahhoz, hogy az üdülőövezeti árprémium (is) felzárkózzon a nemzetközi szintekhez, és így a népszerű fürdési és vitorlázási lehetőségeket kínáló magyar tenger ingatlanjai busás hasznot hozzanak a befektetőknek.
Montenegró csúcsokat döntöget
Európai viszonylatban mindenképp, de a nagyobb merítésnél is elmondható, hogy Montenegró élen jár a tengerparti ingatlanok árprémiumában. Akár 90 százalékkal is többet kérhetnek egy partközeli lakóingatlanért, mint az ország más pontjain. De jelentős az árelőnye a bolgár és egyiptomi turistaparadicsomoknak, ahol az ország többi részéhez képest a fürdőhelyeken található ingatlanok árelőnye 60% is lehet. A horvát tengerparton szintén mélyebben kell a zsebbe nyúlni a vásárolóknak: 12-15 százalékkal kell többet fizetni a tengerhez közelebbi lakásokért és házakért, mint az ország vízparttól távolabbi területein.
A tengerparti árprémiumokat illetően Románia leszakadt a mezőnytől, a parti részek árelőnye egyszámjegyűre olvad. Ennek hátterében elsősorban az áll, hogy Romániában a tengerpart napjainkban sokkal kisebb gazdasági jelentőséggel bír, mint a többi ország esetében. Főként a belföldi strandolni vágyók keresik fel a Fekete-tengert, így a vendégek száma jócskán elmarad a többi vizsgált területeken tapasztalhatótól. A spanyol tengerpart árai széles terjedelemben szóródnak: Marbella még mindig kiemelt övezetként szolgálja a magasabb igényeket, míg máshol sok kevésbé igényes apartman is épült az ingatlanpiaci boom idején.
Nem csak a tenger vonzza a lakásvásárlókat, s emeli fel az árakat, hanem az édesvíz közelségét is meg kell fizetnie a vevőknek. Európa, Balaton melletti, másik két jelentős tavánál szintén az országos átlagnál jóval magasabb árakat kérnek az eladók a lakóingatlanokért. Az olaszországi Garda-tónál akár 70% is lehet a különbség, de a Németország, Svájc és Ausztria határán fekvő Boden-tónál is eléri az akár 45 százalékot a vízpart prémiuma.
A spanyolok álmodozhatnak legbátrabban parti nyaralóról
A legkönnyebben tengerparti nyaralóhoz jutni Spanyolországban lehet, ahol alig valamivel több, mint egy havi spanyol fizetésből meg lehet vásárolni az áhított vízparti ingatlan első négyzetméterét. Jellemzően az érettebb üdülőhelyi piacok esetében, mint amilyen az előbb említett Spanyolország, a Boden-tó, vagy a Garda-tó, alacsonyabb a lakásáraknak a helyi jövedelemhez viszonyított aránya, míg a még feltörekvő piacokon az ott élők tovább kénytelenek gyűjteni az újdonsült vízparti otthon megvásárlásához.
A képet ugyanakkor árnyalja, hogy az ingatlanpiac alakulásának nyomon követését több helyen nehezíti a megbízható adatok hiánya, nincs áttekinthető módszertanú lakásárindex és hivatalos jövedelem statisztika, ezért a hirdetések és az ingatlan ügynökségek adataira is támaszkodni kell. Például Egyiptom esetében feltételezhetjük, hogy jóval magasabb a tengerparti lakások és házak árainak jövedelemhez viszonyított aránya, mint ami az elérhető adatokból kiszámolható.
Válságálló vízpartok
A jelentős turisztikai célpontok, mint a tengerek vagy tavak partjainak ingatlanpiacát jó befektetési lehetőségnek, illetve értékálló terméknek tekintik az ezeket a szempontokat szem előtt tartó vásárlók, így előnyben részesítik vásárláskor. Ennek köszönhető, hogy a víz közeli ingatlanok árnövekedése rendszerint meghaladja az országosan tapasztalható árnövekedés átlagát, és válság esetén ellenállóbbnak bizonyulhatnak, jobban tarthatják értéküket. Ezt mutatja a Balaton-part és a vizsgált országok példája is.
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
A Balaton térségébe valamivel később gyűrűzött be az ingatlanpiaci visszaesés, a 2007 és 2009 közötti átlagár a legtöbb településen még magasabb volt, mint a hazai ingatlanpiac évezred eleji ébredésének, azaz a 2000-2002 közötti időszaknak átlaga. A BKÜ nagy részén csökkentek az árak, de a Balaton partja válságállónak bizonyult. A parti települések többségén a lakóingatlanok árai stagnáltak, vagy enyhén növekedtek. A déli parton csak két településnél (Balatonvilágos és Szántód) volt megfigyelhető árcsökkenés, egyébként a déli parton (részben az M7 autópálya elkészültének is köszönhető) relatív felzárkózás volt tapasztalható a válság vizsgált éveiben.
A spanyol tengerpart népszerűsége az 1960-as évek óta töretlen, és ma is az egyik legnépszerűbb turisztikai célpont a világon. A spanyol lakásárak növekedése egészen a válság 2008-as kirobbanásáig tartott. 1996 és 2007 között az árak 197 százalékkal emelkedtek, a tengerparti területeken pedig 250 százalékkal magasabb árakat jegyeztek fel. Óriási fejlesztési hullám indult el, bár a lakosságszám nem indokolt ennyi építkezést, és így a lakóingatlanok jelentős része üresen állt. A hitelpiaci válsággal párhuzamosan kipukkadt az ingatlanpiaci lufi, a lakások és házak árai estek, 2008 és 2012 között hozzávetőleg 23 százalékot. A korábbi csúcspontról ugyanakkor jóval nagyobb volt a belső területek zuhanása, míg a tengerparti ingatlanok jobban tartották értéküket.
Bulgáriában és Horvátországban a turizmus felfutására és az Európai Uniós csatlakozással kapcsolatos várakozásokra támaszkodva az ingatlanárak is növekedésnek indultak. Az áremelkedés igazolta a várakozást, így a kereslet tovább erősödött, elősegítve az ingatlanpiaci lufi kialakulását. Az egyenesen az "új Spanyolországnak és Dubajnak" kikiáltott Bulgáriában fújták nagyobbra a lufit: az árak 2002 és 2008 között négyszeresre emelkedtek, eközben Horvátországban "csak" duplázódtak. Az emelkedés mindkét országban jóval nagyobb volt a tengerparti régióban. A válság következtében 2008 végén lezárult az aranykor, a buborékok kipukkantak, és az árak esésnek indultak. A tengerpart is megszenvedte ugyan a fordulatot, de az országos átlagnál jóval kisebb csökkenés volt mérhető. Összességében az árolló tovább nyílt az ország többi része és a parti területek között, tehát a válság további relatív felértékelődést hozott a tenger melletti apartmanok, villák, házak és lakások számára.
Montenegró egyelőre még mindig a felívelési szakaszban jár, 2006 és 2008 között a lakások árai évi átlagban 20 százalékkal emelkedtek, a válság hatását csak kis mértékben lehetett észrevenni. A part menti régiókban az emelkedés üteme meghaladja az országos átlagot, így egyre jobban elhúznak az ország többi részén tapasztalhatótól. A tengerpart árprémiuma tehát rendületlenül növekszik.
Egyiptom ingatlanpiaca a Bulgáriában és Horvátországban tapasztalhatótól eltérő, de szintén jelentős problémákkal küzd. Korábban a Vörös-tenger melletti turisztikai célpont Sharm el Sheikh (magyar átírás szerint Sarm es-Sejk) ingatlanpiaca komoly vonzerővel bírt a külföldi befektetők számára. Az árak 2005 és 2008 között jelentősen emelkedtek az egyiptomi turistaparadicsomban, miközben az ország többi részén csökkentek. Először a 2008-as gazdasági válság érintette súlyosan a lakások és házak piacát, az árak jelentősen estek. A 2011-es belpolitikai feszültség elűzte a külföldi vásárlókat. Helyüket a zavargások elől a nyugodtabb vörös-tengeri térségbe menekülő hazai lakásvásárlók váltották fel. Ennek köszönhetően a visszaesés kevésbé az árakban, mint inkább a tranzakciók számának csökkenésében érhető tetten. A helyzet normalizálódása után a külföldiek, főként orosz vásárlók ismét visszatértek a tengerpartra, de sokkal válogatósabbá váltak, kimondottan luxusingatlan vásárlási szándékkal érkeztek. A 2013-ban kirobbant újabb belpolitikai válság következményei még nem elemezhetőek, így az egyiptomi tengerpart ingatlanpiacával kapcsolatban sok a kérdőjel.
Az ingatlanvásárlással kapcsolatos nemzetközi összehasonlításokat is érdemes figyelembe venni, hiszen a várható eredményekkel szemben a politikai, adminisztrációs és persze a gazdasági kockázatok és nehézségek is mérlegelendőek. A finanszírozási feltételeknél pedig érdemes tekintettel lenni a helyi hitelezési gyakorlatra és lehetőségekre. Ezekben az összehasonlításokban Magyarország rendre jól vizsgázik a tőlünk délebbre és keletebbre fekvő tengerpartokhoz képest.
Befektetési potenciál lehet a Balatonban
A vizsgált külföldi példák és a Balaton esete is bizonyítja, hogy legyen szó tengerekről vagy tavakról, a vízpart közelsége árprémiumot biztosít a lakóingatlanok számára. Ugyanakkor az árakban tetten érhető különbség szoros összefüggést mutat az adott terület turistavonzó képességével, ezen belül is a külföldi látogatók számával. A más országból érkező vendégek nagyobb száma növeli a nemzetközi ismertséget, és a befektetők is jobban bíznak az értékállóságában. Ez utóbbit a parthoz közeli területek bizonyították is az elmúlt időszakban, a gazdasági válság, az ingatlanpiaci lufi kipukkanása és a belpolitikai feszültség tépázta ingatlanpiacokon a tengerpartokhoz és tópartokhoz közeli területek relatíve felértékelődtek.
A fenti szempontok mind arra utalnak, hogy a Balaton-part a hazai és a nemzetközi viszonylatban is kedvező vásárlási lehetőségeket kínál. A turizmusra költött fejlesztési források bővülése várható a térségben, a fiatalabb generációk körében is terjed a tó ismertsége és kedveltsége, a befektetőket pedig már vonzza, hogy a parthoz közeli ingatlanok árai is alulértékeltek nemzetközi összehasonlításban. A még szükséges fejlesztések körültekintő elvégzésével a Balaton a következő évtized ingatlanpiacának egyik legnagyobb nyertese lehet.