Pénzcentrum • 2014. február 19. 14:02
Pozitív irányba mozdultak tavaly az évtizedes mélypontról a főbb budapesti újlakás-piaci mutatók. Az eladatlan készlet immár ötödik éve folyamatosan szívódik fel, miközben terjednek a befektetési célú vásárlások is - derül ki egy friss elemzésből. Egyértelmű tendenciáról azonban korai még beszélni, és a válság előtti helyzet elérése is nagyon távolinak tűnik még.
Nagyjából egy nagyobb beruházásnyival, bő száz lakással nőtt 2012-höz képest, és így 1400 fölé emelkedett 2013-ban a megépült társasházi lakások száma Budapesten - derül ki az OTP Jelzálogbank legfrissebb Budapesti Újlakás Értéktérkép elemzéséből. Mindez hét százalék körüli bővülést jelent egy év alatt. "Mivel éves szinten összesen csak egy-kétezer új lakóingatlan megépüléséről beszélünk, amelyen belül az értékesítési célú lakásépítés csupán százas nagyságrendet képvisel, addig a százalékban kifejezett akár kétszámjegyű növekedés eléréséhez elég egy nagyobb társasház átadása" - árnyalja a képet Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője.
Budapesten a nagy beruházás továbbra is ritka, mint a fehér holló. A 2013-ban a fővárosban átadott 77 lakásprojekt közül mindössze három érte el a 100 lakásos volument (egy-egy a VIII., IX. és XIII. kerületben), további öt az ötvenet. Az átlagos projektméret így is nőtt valamelyest az egy évvel korábbihoz képest, és 2013-ban 19 lakásos volt. A jelzálogbank szerint - több mint 300, átadási dátumtól függetlenül jelenleg értékesítés alatt álló budapesti lakásprojekt adatainak elemzése alapján - 2012-höz hasonlóan a legtöbb (szám szerint 13) új társasházat tavaly is a XI. kerületben adták át. Újbudát a XXII. és a III. kerület követi kilenc, illetve nyolc - átlagosan azonban csak néhány lakásos - épülettel. Olyan klasszikus lakásépítési területek, mint Angyalföld és Zugló a II. kerülettel együtt csak ez után következnek.
A legtöbb lakás ugyanakkor a VIII. kerületben épült, és egyben itt voltak a legnagyobb beruházások is: tavaly négy projekt keretében 452 új ingatlant adtak át, százzal többet, mint a második helyezett XIII. kerületben. Ezeken kívül még a II. és IX. kerület volumene érte el a 100 lakást. Ezzel szemben az I., V., VII., X., XIX. és XXI. kerületekben nem épült 2013-ban új társasházi lakás.
A jelzálogbank beruházói és értékesítői adatközlésen alapuló gyűjtése 2014-es átadással jelenleg ezer alatti értékesítési céllal épült lakást tartalmaz, így a tavalyi kínálatbővülés valószínűleg csak átmenetinek tekinthető. A 73 idei átadású projektből ráadásul csak egy IX. kerületi haladja meg a százlakásos limitet. "Bár újabb ingadozásra kell tehát felkészülnünk, nincs arról szó, hogy a beruházói aktivitás lenullázódott volna. Csak az elmúlt fél évben 43, átlagosan nyolclakásos új beruházás került a látókörünkbe, melyek értékesítését tavaly nyár óta indították el. Az évről-évre hektikusan mozgó kínálatbővülési volumen viszont egyértelműen annak a következménye, hogy a válság kezdete óta évente tucatnyi projekt áll le - jó esetben még csak a piacfelmérő előértékesítés alatt, rosszabb esetben viszont már építés közben -, vagy indul újra. Számtalan 50-90 százalékos készültségi szint közötti, akár 50-100 lakásos épület keresi most is azt a vállalkozó szellemű beruházót, aki befejezné az építkezést. Nem példa nélküli az sem, hogy - akár már egy átadott házban - az egykori projekthitelező bank indítja újra az értékesítést" - szemlélteti a piaci helyzetet Valkó Dávid.
A Budapesti Újlakás Értéktérkép szerint egy kedvező statisztikai mutató, a már átadott, de eladatlan lakáskészlet alakulása mindenképpen optimizmussal töltheti el a beruházókat. Míg 2009-ben ez a szám majdnem elérte a négyezret, addig - ötödik éve tartó folyamatos csökkenéssel - most alig kétezer új lakásból válogathat az, aki azonnal költözne. A felhalmozott állomány 42 százaléka a XIII., XI. és III. kerületekben található. Ugyanakkor a XVII., XVI., I. és XXIII. kerületekben tíz alatti a rögtön költözhető volumen.
Az eladatlan készlet felszívódásában nagy szerepe van a növekvő keresletnek. Az elemzés szerint 2013-ban az egy évvel korábbihoz képest közel 10 százalékkal, 1700 közelébe nőtt az eladott társasházi lakások száma Budapesten. A volumen a XIII., VIII. és XI. kerületekben érte el a 200 lakást. Száz feletti értéket emellett még a IX., III. és XIV. kerületek értek el.
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Nem új keletű jelenség, de egyre gyakoribb, hogy az - akár piaci, vagy jogi problémák miatt - beragadt lakásokat az építtetők bérlakásként hasznosítják. Ilyenkor az ingatlanokat akár bérlővel együtt értékesítik, vagy vállalják a kiadás megszervezését. A manapság nagyon versenyképes, adózás és amortizáció levonása után is 4-6 százalék közötti hozamot biztosító kiadási célú lakásvásárlás keresletélénkítő hatása vitathatatlan. Ez jól is jön az elmúlt évek tömegével elhalasztott keresletétől, a nyomott áraktól és összességében a piaci bizonytalanságtól sújtott lakásépítési szektornak.
A kínálat árban továbbra is nagyon változatos. Az Újlakás Értéktérkép szerint, a legolcsóbb 2013-14-es átadású lakásokat Pest peremi kerületeiben kell keresni. 230 ezer forint alatti az átlagos kínálati négyzetméterár a XXI. és XXIII. kerületekben, s 300 ezer alatti a limit a XV., XVII., XVIII. és XX. kerületekben. 3-400 ezer Ft/m2 között leginkább a IV., X., XIII., XVI. és XXII. kerületekben érdemes keresgélni. A III., VI., VII., VIII., IX. és XIV. kerületben már négyessel kezdődik az átlagos fajlagos ár, míg a XI. kerületben egyre gyakrabban haladja meg az 500 ezer forintot. Legdrágábbakként, az I., II., V. és XII. kerület kis társasházi, vagy tetőtér-projektjei gyakran már a 6-800 ezer, sőt, luxus társasházaknál akár az egymillió forintos négyzetméter-árakat ostromolják. Fontos megjegyezni ugyanakkor, hogy a hirdetett árakból manapság nagy eséllyel lehet engedményeket elérni.