Pénzcentrum • 2013. április 2. 05:28
A lakásárak az előző évtized első felének szintjére csökkentek, így sokak számára vonzó lehet vásárlásban gondolkodni. Felmerül ugyanakkor a kérdés, hogy az új építésű vagy éppen a használt ingatlanok bizonyulnak-e jobb választásnak. Továbbá azt is mérlegelni kell, milyen piaci potenciál rejlik egy felújítandó állapotú ingatlanban. Egy biztos, az állami támogatások térnyerése sokat segíthet a számos eldöntendő kérdésben.
A legfrissebb adatok szerint kimerült az új lakások piaca. Az FHB legfrissebb felmérése is arra utal, hogy 2012 utolsó negyedévében kevesebb lakás épült, mint az előző év azonos időszakában, és 2012 egészében is kevesebb építés történt, mint 2011-ben. Tavaly 10 600 új lakást adtak át Magyarországon, míg Budapesten ugyanebben az időszakban 1 972 darabot. A számok magukért beszélnek, továbbra is nagyon alacsony mind a lakásépítések, mind az építési engedélyek száma. 2012-ben ismét meghaladta az épített lakások száma a kiadott engedélyek számát, ami kedvezőtlen előjel 2013-ra. Az új lakások térvesztése ugyanakkor nagyobb hangsúlyt helyezhet a használt lakások forgalmára. Arról nem is beszélve, hogy a 2013 januárjától elérhető állami támogatások, valamint a jelzáloghitelek kedvezőbb kamatai, törlesztőrészletei reális perspektívát nyújthatnak a lakásvásárlóknak.
A 2012 első negyedévében kifutó végtörlesztési időszak jelentős forgalomélénkülést és csak minimális árcsökkenést hozott a hazai lakossági ingatlanpiacon. Ezt a számbéli felfutást ugyanakkor a második negyedév tranzakciói rögtön korrigálták is. Azóta pedig leginkább - helyenként néhány százalékos pozitív és negatív eltéréssel - a stagnálás jelei mutatkoznak a szegmensben. Ugyanakkor a használt lakások piacán továbbra is jelen vannak a kényszerértékesítésre kijelölt ingatlanok. 2013 elejétől az értékesíthető lakások kvótája az egyes negyedévekben 4 százalékra emelkedett a tavalyi 3 százalékhoz képest. Az összességében szerény országos forgalomnak pedig mintegy nyolcadát teszik ki ezek az ingatlanok, és a nyomott árak akár az országos árszintet is befolyásolhatják. A használt lakások árát tekintve tehát vélhetően továbbra is a stagnálás jelei mutatkozhatnak, amit - különösen az elmúlt évekre visszatekintve - akár jó hírként is értékelhetünk.
Az FHB friss prognózisa szerint tehát a lakás célú ingatlanok, különösen a használt lakások árszintje vonzó lehet a lakásvásárlást fontolgatók számára. A lakásárak ugyanis az előző évtized első felének szintjére csökkentek, miközben a keresetek nőttek ugyanebben az időszakban. A stabil állással és tipikus jövedelemmel rendelkezők számára a jövedelmek szintjének és a lakásárak pályájának eredőjeként 2013-ban könnyebb lehet lakást vásárolni, mint az utóbbi évtizedben bármikor.
Arról nem is beszélve, hogy a jelenleg elérhető támogatások is jóval kedvezőbbek, mint az utóbbi évek lehetőségei. Az idén januártól megemelt mértékű kamattámogatás a hitel futamidejének első 5 évében jelent nagyobb könnyebbséget. Ebben az időben a fizetendő részletek közel egynegyedét lehet megspórolni. Továbbá a "szocpolként" ismert lakásépítési (lakásvásárlási) támogatás is újra elérhető az új lakásvásárlók számára. Ez az állami hozzájárulás jelenleg 800 ezer forinttól indul, és a gyerekek számától, a lakás energetikai besorolásától, valamint a lakás nagyságától függően meghaladhatja a három millió forintot is. Ugyanakkor sajtóhírek szerint a támogatás nagysága és az érintettek köre idén még tovább emelkedhet, felhasználhatósága pedig bővülhet. (Az elérhető állami támogatásokkal részletesen foglalkozunk tematikus hetünk keretében - a szerk.)
A használt lakások piacát górcső alá véve felmerül ugyanakkor a kérdés, hogy felújított, vagy felújítandó lakást érdemes-e választani. A 2009 óta tartó áreséssel ugyanis a magasabb minőségű ingatlanok ára is kifizethetőbbé vált, ezzel azonban piacot veszítettek a felújítandó ingatlanok tulajdonosai, amelynek az lett az eredménye, hogy ez a kategória nagyobb értékvesztést szenvedett el, mint a jó minőségű társaiké. Esetükben tehát minden eddiginél több pénz jut a korszerűsítésre, mely bizonyos esetekben a jó állapotú ingatlanokhoz képest kisebb teljes bekerülési költséget is eredményezhet. Arról nem is beszélve, hogy az új kamattámogatási rendszerben is lehet korszerűsítésre hitelt igényelni, és ösztönzőként hathat az is, hogy a lakásépítési támogatást (az aktuális szocpolt) pedig kizárólag magasabb energiahatékonyságú épülethez lehet igénybe venni.
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
Amennyiben megnézünk néhány ingatlanpiaci szempontból kiemelt területet, akkor kiderül, hogy valóban mekkora potenciál is lehet a felújítandó kategóriában. Esetenként ugyanis akár többmillió forintos árkülönbség is lehet egy felújítandó, illetve egy felújított, minden más ismérv tekintetében mindazonáltal azonos ingatlan között. Budapesten XIII. kerületében például már 180 ezer forintos négyzetméteráron is vásárolhatunk felújítandó állapotú ingatlant, míg felújított társaik jó százezer forinttal drágábban kelnek el négyzetméterenként. Ha pedig a felújítási "ökölszabályt" vesszük figyelembe, amely 40 ezer Ft/m2 költségen kalkulál, akkor jól látszik, hogy esetenként még a felújítás bekerülési költségével is jóval a felújított lakások ára alatt juthatunk hozzá legújabb otthonunkhoz. Érdemes tehát megfontolni, hogy felújítandó, vagy felújított lakást veszünk-e. Ugyanakkor arról semmiképp sem szabad megfeledkezni, hogy e döntést minden esetben egyedi piackutatásnak kell megelőznie.
Számos esetben azonban a felújítandó lakások bizonyulhatnak gazdaságosabb döntésnek, főként, hogy a legtöbb esetben hitelfelvételre is sor kerül a tranzakciók során. Mindazonáltal egy felújítás rengeteg kompromisszummal, s feszültséggel is jár. Érdemes tehát még az adás-vételi szerződés megkötése előtt, akár már a lakás első szemléje során szakember - belső építész, tervező, energetikus - tanácsát kérni, aki gondolatébresztő ötletekkel szolgálhat, illetve becslést adhat a felújítás várható költségéről is. Nem szabad ugyanakkor megfeledkezni arról, hogy a felújítások egy fontos része az energetikai korszerűsítés, melynek bekerülési költsége némileg magasabb, mint egy ráncfelvarrás, ugyanakkor a kellemesebb lakásklímát teremtő beavatkozás hamar forintosítható megtakarítást termelhet számunkra. (Az energetikai korszerűsítésekre, illetve a finanszírozási lehetőségekre szintén kitérünk még a tematikus hetünk további részében - a szerk.)