Kiderült: ennyit ér egy lakás a pesti botránynegyedben

A folyamatosan változó városszövet dinamikája pontosan követi a gazdasági és társadalmi szerkezet változásait. Legyen szó egy városrehabilitációs beavatkozásról, mint például a II. kerületi Lövőház utca felújítása, vagy éppen egy önszerveződő folyamat végkifejletéről, mint például az elmúlt években jókora publicitást kapott Kazinczy utcai vigalmi negyed társadalmi átalakulása. Bár a változás természetesen nem mindig arat osztatlan sikert, de az biztos, egy adott városrész jellegzetes karaktere többnyire erősíti annak gazdasági pozícióit, biztosítja a lakosság magasabb életminőségét, és kedvezően befolyásolja a terület megítélését is. Nagy kérdés ugyanakkor, hogy egy pusztán fizikai vagy társadalmi változás mennyire módosíthatja az érintett területek ingatlanpiaci viszonyait? A funkcionális megújulás, illetve az esztétikusabb környezet következtében valóban emelkedik-e a lakóingatlanok értékesítési ára és bérleti díja? Három ilyen budapesti területet vizsgáltunk, hogy választ kapjunk kérdéseinkre. Az elemzéshez az FHB adatbázisát hívtuk segítségül.

II. kerület: Lövőház utca

Bel-Buda funkcióbővítő rehabilitációja még 2008-ban kezdődött a Nemzeti Fejlesztési Ügynökség által 2007 decemberében kiírt, "Budapesti integrált városfejlesztési program - Budapesti kerületi központok fejlesztése" című pályázata keretében. A II. kerületi önkormányzat közel 1 milliárd forint EU-s támogatásból és 400 millió forint önrészből újította fel a Keleti Károly utcát, a Mechwart ligetet és az elemzésünkben is vizsgált Lövőház utcát. Mint ismeretes, a Lövőház utca Fény és Káplár utca közötti szakaszát sétálóutcává alakították át, a Káplár utca és a Marczibányi tér között pedig csillapított forgalmú övezetet hoztak létre. A rehabilitációval tehát jelentősen megváltozott a városrész karaktere.

De nem csak fizikai átalakulásról beszélhetünk, lakáspiaci szempontból is jól végigkövethető ugyanis a fejlesztés folyamata. A Lövőház utcai rehabilitáció egyértelműen igazolja hipotézisünket - az esztétikusabb környezet következtében valóban emelkedett a területen található lakóingatlanok átlagos értékesítési négyzetméterára. Az értékesítési négyzetméterárak 2008-ban még hozzávetőlegesen 230-450 ezer forint között szóródtak, 2011-re viszont tágult az ársáv. Ami viszont elemzésünk szempontjából mindenképp figyelemre méltó, hogy a válság kezdeti évei a Lövőház utcai ingatlanokon is nyomot hagytak - 2008 és 2010 között közel 15 százalékos ármérséklődés zajlott le -, 2011-ben viszont, közvetlenül a sétálóutca átadását követő évben már ismét emelkedésnek indultak. Igaz, a Lövőház utca jellemzően alacsonyabb árszínvonalúnak tűnik, mint a teljes 1024-es irányítószám területén (ezen az irányítószámon számos kiemelt presztízsű városrész található, mint például a Rózsadomb - a szerk.) lezajlott adásvételek, bár ez a különbség nem jelentős. Nominálisan 2012-ben már a válság kirobbanása előtti, 2006-os árszinten mozogtak a vételárak ezen a területen.

VII. kerület: Kazinczy utca

Más a helyzet a VII. kerületi Kazinczy utcában, hiszen itt nem egy előre eltervezett városrehabilitációs fordulat, hanem egy alulról szerveződő társadalmi változás mozgatta meg az ingatlanpiaci állóvizet. A Kazinczy Király és Dob utca közötti szakasza 2011 nyarára jutott el oda, hogy néhány, a kefét evő lakókkal teli bérházat leszámítva gyakorlatilag csak szórakozóhelyekből áll. Ilyen koncentrációra ma Budapesten legfeljebb a Hajógyári szigeten van példa.

Lakáspiaci szempontból azonban már jóval árnyaltabb a kép, mint a Lövőház utca esetében, így a kép kissé csalóka is lehet. A Kazinczy utcában 2008-ban számos kiemelkedően magas áron végbement tranzakció zajlott - a négyzetméterárak több esetben 700 ezer forint felettiek voltak. Eközben viszont több lakás csupán a 100-200 ezer forint közötti árszegmensben talált gazdára. 2009-re viszont már elmaradtak a kiemelkedően magas áron lezajlott tranzakciók - melyeket néhány új építésű ingatlan értékesítése hozott -, így nem meglepő, hogy az elmúlt 5 év távlatában az árak szinte folyamatos esést produkáltak. Ugyanakkor a statisztikák a Kazinczy utca esetében is pozitívnak mondhatók: a medián árak jellemzően magasabbak, mint a teljes 1075-ös irányítószám alatti adásvételek esetében. Nominálisan 2012-ben a 2007-es árszinten mozogtak a vételárak ezen a területen.

"Bár turisztikai szempontból az elmúlt három évben valóban érzékelhető a fellendülés, a vásárlók halmazának mégis csak bizonyos része választja célterületként a Kazinczy utcát, vélhetően a nem éppen ideális élettani hatások következtében" - mondja Salusinszky Gergely. Az Otthon Centrum VII. kerületi franchise-partnere szerint az olykor nem megfelelő utcakép, a szórakozóhelyek nyitvatartási ideje, valamint a tavasztól-őszig működő teraszok sok esetben riasztónak hatnak. Új problémaként merül fel a szórakozóhelyek előtti dohányzás, ami elsősorban az alacsonyabb emeleten fekvő, utcai lakások esetében hozott kimutatható árcsökkenést.

Így az sem meglepő, hogy bár a tulajdonosi rétegben nem történt trendforduló, de a lakást használók, valamint az albérlők tekintetében szemmel látható a változás. A szakember tapasztalatai szerint elsősorban a fiatalabb korosztály, valamint a befektetési céllal vásárlók szempontjából preferált a terület. Sok orosz vásárlóról hallani, de szlovák nemzetiségű vásárlóval is találkoztak már az ingatlanos szakemberek. A befektetők megjelenése a piacon korántsem nevezhető meglepetésnek, a bérlők többsége külföldi a területen, akik nem riadnak vissza a minimum 400-500 eurós induló bérleti díjaktól sem. A befektetők jellemzően a nappali plusz két hálószobás lakásokat keresik, hiszen bekerülési költségen viszonylag kicsi a különbség, a bérleti díj mégis nagyobb mértékű bevételhez vezethet.

IX. kerület: Ráday utca

A Ráday utca a '90-es évek elején változott át trendi szórakozó utcává. Budapesten sokáig vezette is a menőségi listát, ám manapság lecsúszóban van. Ennek oka talán a hetedik kerület romkocsmáinak egyre emelkedő népszerűsége, illetve a Kálvin tér több éve tartó átépítése. Mi sem mutatja jobban a térvesztést, mint hogy sajtóértesülések szerint a Ráday zászlóshajója, a Costes is veszteséget termel. A tehetős turisták egyre kevésbé preferálják a sétálóutcát. Gerendai Károly, a Michelin-csillagos étterem társtulajdonosa korábban úgy nyilatkozott, továbbra is a költözésen gondolkodnak, hiszen a Ráday utcai helyszín nem vált be. A Portfolio.hu értesülései szerint a Costes a Vörösmarty téren található Palazzo Dorottyában üzemelhet tovább.

A lakáspiaci trendek sem szólnak egyébként másról, a Ráday utca térvesztését az átlagos, illetve a medián négyzetméterárak alakulása is alátámasztja. Az általános csökkenő tendencia 2008 óta kirajzolódik mind a Ráday utcában, mind a teljes 1092-es irányítószám területén. Igaz, a tranzakciós árak között nem fedezhető fel szabályszerű kapcsolat. 2008-ban még megvalósult olyan tranzakció a Ráday utcában, amelynek több mint 600 ezer forintos négyzetméterára volt, a későbbi években viszont már inkább a 450 ezer forint körüli maximumok voltak a jellemzőek. A minimum négyzetméterárak viszont továbbra is sokatmondóak, a válság évei alatt is 150 ezer forintnál vertek gyökeret. 2012-ben pedig nominálisan a 2004-2005-ös árszinten mozogtak a vételárak ezen a területen.