Nagy Bálint • 2012. július 10. 05:21
Az eddig is ismert volt, hogy az egyes kerületek között jelentős áreltérések mutatkoznak a fővárosi ingatlanpiacon. A kerületek egymáshoz viszonyított részletes átlagár eltérése eddig azonban rejtve volt sokak számára. Pedig a stagnáló adás-vételi tranzakciók döntő többsége az élethelyzet változása miatt kerül tető alá. Éppen ezért mindenkinek ajánlatos tudni, hogy átlagosan milyen árkülönbséget nyer, vagy veszít az, aki az egyik kerületből a másikba - kissebből, nagyobb lakásba - vagy fordítva - költözik.
Korábbi, "Pofátlan és filléres lakásárak Budán és a pesti belvárosban" c. cikkünkhöz hasonlóan ezúttal is az internetes keresőportálokon megtalálható, a Thesys Csoport által elemzett kínálati adatok alapján tettünk kísérletet arra, hogy közelebbről megvizsgáljuk a főváros budai-, illetve pesti belső kerületeinek (I., II., III., V., VI., VII., VIII., IX., XI., XII., XIII.) ingatlanpiacát. Ezúttal arra voltunk kíváncsiak, hogy jelenleg mekkora a vizsgált városrészek egymáshoz viszonyított átlagár eltérése.
Az elemzéshez összesen közel százötvenezer, téglaépítésű, társasházi lakáshirdetés adatait használtuk fel, mely már egy tisztított állomány, azaz a felső és alsó 10 százalék, valamint az extrém példák és a duplikációk kikerültek a kezelt kínálati állományból. Mindezeken felül a vizsgálathoz felállítottunk egy alsó, és egy felső méret-, illetve négyzetméterár korlátot is, így a vizsgálatban szereplő lakások 10-150 négyzetméter közé esnek, négyzetméteráruk minimuma pedig 50 ezer, míg maximuma 1 millió forint volt. Végezetül pedig érdemes azt is megjegyezni, hogy az újépítésű tégla-lakásokat nem vettük figyelembe az elemzésnél, mivel ez teljesen más piaci szegmens.
A kerületek közötti árkülönbségek érzékeltetéséhez egy, a távolság-mátrixokhoz hasonló táblázatot használunk. A mátrix jelen esetben a kerületek közötti átlagos árkülönbséget jeleníti meg százalékos értéken. Tehát a táblázat egy adott eleme azt mutatja meg, hogy a sor szerinti átlagár hány százalékkal tér el az oszlop szerinti átlagártól. Fontos ugyanakkor megjegyezni, hogy mivel átlagos értékekkel számoltunk, így egy-egy konkrét esetben ennél természetesen jóval nagyobb és lényegesen kisebb különbségek is adódhatnak. A táblázat értelmezéséhez vegyük a mátrix második sorának harmadik oszlopát (-10%), amely azt mutatja, hogy a harmadik kerületben átlagosan 10 százalékkal alacsonyabb a négyzetméterár a második kerülethez képest. Tehát a második kerületben 10 százalékkal többet kell fizetni egy négyzetméternyi társasházi téglalakásért.
Az eredmények láttán vélhetően senkinek nem okoz nagy meglepetést, hogy Budapest legelőkellőbb városrésze, vagyis a II. kerület négyzetméterára minden más fővárosi kerületet lepipál - még annak ellenére is hogy a II. kerület igen heterogén, hiszen akadnak benne alulreprezentált részek is, mint például a bel-budai régió. A II. kerületi négyzetméterárak ugyanakkor rendkívül nagy szórást mutatnak a többi kerülethez képest. A második kerületet például nem a szintén magas árszegmenséről ismert Hegyvidék, hanem az V. kerület követi. Bár ez nem is annyira meglepő. Rengeteg fiatal, jól kereső pályakezdő választja ugyanis első otthona helyszínéül a belvárosi miliőt. A minisztériumok és a bankok közelsége, a szolgáltatások sokszínűsége igen népszerűvé teszi a belvárost, melyet tovább erősít, hogy a Budapest Szíve Program keretében jelentős megújuláson esett át az elmúlt időszakban. Az kerületek közti differenciát ugyanakkor jól mutatja, hogy a legdrágább II., valamint a legolcsóbb VIII. kerület között már igen jelentős - 37 százalékos - átlagáreltérés mutatkozik.
Cserebere, fogadom, többé vissza nem adom!
Egy másik aspektusban viszont az értéktáblázatból az is kiderül, hogy átlagosan milyen árkülönbséget nyer, vagy veszít az, aki az egyik kerületből a másikba - kissebből, nagyobb lakásba (vagy fordítva) költözik. A jelen ingatlanpiaci helyzetben pedig ez a szempont egyáltalán nem hagyható figyelmen kívül. Ne feledkezzünk meg arról ugyanis, hogy a stagnáló adás-vételi tranzakciók (~90 ezer) döntő többsége az élethelyzet változása miatt kerül tető alá. Itt érdemes kiemelni, hogy bár ingatlanpiaci elemzők szerint ez az "állóvíz" a válság végét jelenti, s lassú emelkedésnek indulhatnak az adás-vételi tranzakciók, ugyanakkor az is egy lehetséges forgatókönyv, hogy a kínálat-kereslet egyensúlya beállított egy minimum pontot, melyet csupán a megváltozott élethelyzet szülte adás-vételek generálnak. Bár némi bizakodásra adhat okot, hogy a "befektetési céllal" és "az első lakásukat vásárlók" is jelentős szerepet harapnak ki a lakáspiaci tranzakciók tortájából.
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
De nézzük is, milyen motivációs tényezők lehetnek, melyek a megváltozott élethelyzetből adódnak? A Duna House elemzése szerint bár jelentős a "befektetési céllal", illetve az "első lakásukat vásárlók" köre, ugyanakkor nem szabad megfeledkezni arról, hogy ezek a piaci szereplők többnyire csak a keresleti oldalt képviselik. Egy lakáscsere ugyanakkor egyértelműen mind a keresleti, mind a kínálati oldalra együttes hatást gyakorol. Mátrixunkra adaptálva tehát könnyen kiszámolható, hogy mennyi pénzre van szüksége annak, aki egyik kerületből a másikba, vagy kisebb lakásból egy nagyobba költözne. Természetesen ez a felvetés fordítva is megállja a helyét, tehát az is előfordulhat, hogy egy költözés esetén marad még némi pénze is a lakásvásárlónak, amit akár az ingatlan rendbehozatalára is felhasználhat.
Végezetül érdemes megemlítenünk, hogy bár az elemzés a főbb trendeket tekintve irányadó, azonban számos olyan tényező játszik közre, melyek torzíthatják a kerületek egymáshoz viszonyított átlagárait. Jó példa erre, hogy az elemzés kizárólag a téglaépítésű társasházi lakásokat tartalmazza, s a panelek, illetve családi házak kiestek a rostán. Az eredmények értelmezésekor ugyanakkor azt is figyelembe kell venni, hogy hirdetési árakból számolt statisztikákon alapulnak: azaz a lakást kínálók árelképzeléseit képezik le, amely az eladó és a vevő alkuja során, alkupozíciótól függően, akár 10-15 százalékot is módosulhat!