Társasházban laksz? Ennyibe kerül a felújítás

Ketyeg a társasházi időzített bomba, s hathatós megoldások nélkül fel is robban az előttünk álló években - figyelmeztetnek a társasházkezelési-piac szereplői. Általános hozzáállás ugyanis, hogy a lakástulajdonosok többnyire csak a küszöbükig érdekeltek tulajdonuk értékének védelmében. Pedig az épületek állagromlása sok helyen olyan mértékeket ölt, amire mihamarabb felelni kell(ene). A Habitat for Humanity Magyarország felmérése szerint a társasházi épületek több mint felében jelentős műszaki problémák vannak. Komoly gondot okoz, hogy az épületek műszaki állapota sokszor a benne élők, a kevésbé felkészült közös képviselők számára is ismeretlen. Ezt a helyzetet súlyosbítja, hogy az általános elszegényedés miatt már a műszaki felmérés maga is olyan összegű beruházás lenne, amit egy társasház nem tud vállalni. Arról már nem is beszélve, mennyibe is kerülne a felújítás.

Manapság szintén kiemelt figyelmet kapnak az energetikai felújítások is. Matolcsy György, nemzetgazdasági miniszter szerint a gazdaság beindítása tekintetében kitörési pont lehet az ingatlanok energiahatékonyságát javító felújítási programok. Mint azt a Heti Válasznak adott interjúban kifejtette: "Ezért több százmilliárd forintos nagyságrendben szeretnénk olyan hitelprogramokat bevezetni, amelyek egy-egy középület, családi ház, panellakás vagy lakótömb felújítása esetén már a havi energiaszámla megtakarításából is finanszírozhatóak. A bevezetett, de nem működő szocpol helyére ezért olyan finanszírozási rendszert kell állítanunk, amely az előtakarékosságra és az új családi kedvezményekre alapozva, bankhitel nélkül is elégséges forrást biztosít új lakás megvételéhez vagy építéséhez. Át kell alakítani és nagyságrendileg is fel kell emelni a családok otthonteremtési támogatását."

Nem meglepő a miniszter álláspontja. Hiszen azon túl, hogy minél kevesebb energiát használnak fel lakóépületeink, annál több pénz marad a családok pénztárcájában. Arról nem is beszélve, hogy egy épületfelújítási program a vegetáló építőiparnak is nagy segítség lenne. Egy társasháznak ugyanakkor nem árt meggyőződnie arról, hogy milyen megtérüléssel is kecsegtet egy-egy felújítás. Éppen ezért érdemes felkeresni egy energetikust, aki elkészíti a ház energetikai tanúsítványát, s arra is ajánlást tesz, hogy mit lenne érdemes mihamarabb megcsinálni. A költségekben természetesen nagy a szórás. Ez főként az eltérő lakásszámból, és lakásméretekből, illetve épületszerkezeti kialakításokból, valamint az épületek változó korából ered.

A beruházási költségekhez társulnak még a végrehajtás különböző járulékos költségei:

• Összességében a teljes bonyolítás költsége (felmérés, pályázatírás, kivitelező pályáztatás és kiválasztás, műszaki vezetés, műszaki ellenőrzés) a bekerülési költségek 5-7 százalékát érheti el.

• A műszaki vezetés és ellenőrzés önmagában a beruházási költség 2-3 százalékát teszi ki.

Vannak olyan tényezők, amelyek erősen árfelhajtó jellegűek a felújítások kivitelezése során:

• Az állami támogatásnak többnyire árfelhajtó hatása van, mert a kivitelezők tájékozódhatnak hivatalos fórumokon a nyertes összegről, így a beadott ajánlatok hasonló nagyságrend körül szóródnak.

• Ugyancsak árfelhajtó hatása van az állami támogatások késlekedésének (amelyek olykor évekig elhúzódnak), és amelyet a kivitelezők beáraznak, akar 20-30 százalékkal is növelve a kivitelezési költségeket.

Felújítás... jó, jó, de miből?

A társasházi, lakásszövetkezeti piacon négy bank és három lakástakarék-pénztár (LTP) nyújt hiteleket felújítási célra: OTP, Raiffeisen, Erste, UniCredit; OTP Ltp, Erste Ltp, Fundamenta-Lakáskassza. Sőt, egyes Takarékszövetkezeteknél is fellelhetők társasházi hitelkonstrukciók. A lakástakarék-pénztári konstrukciók arra alapulnak, hogy a magánszemélyekhez hasonlóan a lakásszövetkezetek/társasházak is jogosultak állami támogatásra, amennyiben LTP szerződést kötnek. Amennyiben egy épület közössége a házra magára köt szerződést az állami támogatás mértéke szintén 30 százalék, de nem több mint:

• 2-4 lakásos ház esetén 108 ezer forint/év

• 5-30 lakásos ház esetén 144 ezer forint/év

• 31-60 lakásos ház esetén 180 ezer forint/év

• 61-120 lakásos ház esetén 216 ezer forint/év

• 121-180 lakásos ház esetén 252 ezer forint/év

• 181-240 lakásos ház esetén 288 ezer forint/év

• 240 lakás felett 324 ezer forint/év

Tapasztalatok szerint kizárólag a lakástakarék-pénztári konstrukciók használatával már a kisebb összegű felújítások önmagukban is finanszírozhatók. Fontos azonban megjegyezni, hogy minél kisebb egy épület, annál nagyobb havi részlet esik egy-egy lakóra az optimum eléréséhez. A hitelintézetek ugyanakkor lényegesen nagyobb mozgásteret tudnak biztosítani a felújítás finanszírozására. Egyrészt a bankok közvetítik azt a kedvezményes hitelt, amelyet lakóépületek (és önkormányzatok) használhatnak fel energetikai korszerűsítésére, s melynek forrása MFB-hitel. Ennek kamata 4-6 százalék közti jelenleg, s mind iparosított technológiával épült, mind hagyományos építésű épület felhasználhatja bármely munkanemhez, amely a közös tulajdonrészeket célozza. Másrészt a társasházi hitelezés 70-80 százalékát az állami kamattámogatással kombináltlakástakarék-pénztári konstrukciók adják. Bár tény, hogy ezen megoldások nem annyira versenyképesek az MFB forrású konstrukcióval szemben, hiszen némileg drágább az árazásuk.

Bár a társasházi felújítások piacán tehát viszonylag kedvező finanszírozási lehetőségek érhetők el (hitelek, lakás-takarékpénztári konstrukciók), a legtöbb társasház ezekhez a forrásokhoz nem fér hozzá. Ennek oka főként a szervezeti, együttműködésbeli nehézségeken túl a felújítási alap nem megfelelő képzése, valamint a hátralékosság magas mértéke. Külső források híján azonban a beavatkozások finanszírozása reménytelen. Szakértők szerint a működési költség nagyjából 1 százalékát kellene arra fordítani, hogy újragenerálják az ingatlan értékét. Vagyis arra, hogy a fent is említett elkerülhetetlen beruházásokra legyen pénz. Ennek hiányában ugyanakkor vélhetően hamarosan fel is robban a korábban is említett időzített bomba.