Nagy Bálint • 2011. május 3. 07:12
A Pénzcentrum.hu legújabb összeállításában megvizsgálta a főváros budai oldalának ingatlanpiacát, különös tekintettel a tégla építésű társasházi lakásokra. Az eredmények azt mutatják, hogy a vizsgált budai kerületekben az árváltozások hasonló trendet követnek, függetlenül attól, hogy az egyes kerületek más és más árszinten mozognak.
Az internetes keresőportálokon megtalálható kínálati lakásárakat használva tettünk kísérletet arra, hogy közelebbről megvizsgáljuk a főváros budai oldalán fekvő kerületeinek ingatlanpiacát. Az elemzéshez összesen közel ötvenezer, téglaépítésű, társasházi lakáshirdetés adatait használtuk fel, mely már egy tisztított állomány, azaz a felső és alsó 10 százalék, valamint az extrém példák és a duplikációk kikerültek a felhasznált kínálati állományból. A Thesys Csoport által elemzett kínálati adatok alapján kerestük a választ arra a kérdésre, hogy hogyan változtak a kínálati lakásárak 2009. második negyedéve és 2010. utolsó negyedéve között.
Az eredmények azt mutatják, hogy a vizsgált budai kerületekben az árváltozások hasonló trendet követnek, függetlenül attól, hogy az egyes kerületek más és más árszinten mozognak. Az is általánosan kijelenthető, hogy a kínálati ingatlanárak 2010 első és harmadik negyedéve közötti időszakban érték el a mélypontot, majd 2010 utolsó negyedévében mindenhol emelkedésnek indultak. A trendet jól mutatja az egyes kerületek egymáshoz viszonyított kínálati átlagárainak változása 2009 második negyedéve és 2010 utolsó negyedéve között.
Hogy részletesebb képet festhessünk a vizsgált régióról tovább boncoltuk a piacot kerületenként. Három méretkategóriát is felállítottunk (kis, közepes és nagy lakások), hogy még tisztább képet kapjunk az egyes piacok különböző szegmenseiről. Ezért meghatároztuk a jellemző négyzetméter kategóriákat, amelyeket a hirdetésekből származó természetes eloszlások alapján állítottunk fel az egyes kerületekben.
I. kerület
A Vár elvesztette kuriózumát, a Naphegy még mindig keresett, de messze nem olyan kiemelten, mint korábban. A Gellérthegy utcáit is szívesen keresik, de többlet költségét nem szívesen vállalják. Ha ár-érték arányban jó az ingatlan, kompromisszum készek az ügyfelek és igényüket módosítják - mondja Szathmáry Zsolt, az Otthon Centrum Franchise Partnere.
Elmondása szerint a kerület ingatlanpiacára összességében túlkínálat a jellemző, de a kínálat sok esetben nincs szinkronban a kereslettel. Általánosságban elmondható, hogy az alacsonyabb kategóriájú ingatlanokat keresik az ügyfelek, hisz pénztárcájuk vékonyabb lett, önerejük nem nőtt, viszont hitelfelvételi lehetőségük igencsak beszűkült.
Jellemzően az alacsonyabb érték kategóriájú ingatlanok a legnépszerűbbek - mondja Szathmáry. A funkció előtérbe került, feleslegesen nem vásárolnak nagyobb négyzetméterrel lakást. Alapterület tekintetében többnyire a 45-60 négyzetméter körüli ingatlanok a leginkább keresettek, átlagérték tekintetében 21-22 millió körül, ami korábban 30 millió körül mozgott. Az is megfigyelhető, hogy vannak ingatlankategóriák, amire nagyobb lenne a kereslet, de hiányzik a piacról. Ezek 55-65 m2 alapterületű ingatlanok, körülbelül 20 millió forint körüli árkategóriában - osztja meg tapasztalatait a szakember.
Mindezek mellett kiemelte azt is, hogy a felújított lakások értékestése sokkal gyorsabb és könnyebb, mint a felújítandó lakásoké, még akkor is, ha az ár-érték arány megfelelőbb egy felújítandó lakás esetében. A nagyméretű lakások értékesítése, ha forgalmas helyen van, szintén kihívás, még jó ár-érték arány esetében is. Példaként egy Attila úti 142 négyzetméteres lakást említett Szathmáry, melyért az eladók 37 millió forintot kérnek.
II. kerület
A főváros II. kerületében 2002-2003 óta folyamatosan nő a túlkínálat, amire a válság csak ráerősített. Így nem meglepő, hogy határozottan túlkínálat jellemzi a jelenlegi piacot is - mondja Szathmáry. A piac keresleti oldalát vizsgálva elmondható, hogy a kerületben jellemző a sok zöldterület, így az érdeklődések zöme is ide koncentrálódik. A bel-budai terület árbeli előnye azonban többeket a körúthoz közeli, de nem zajos utcákba "kényszerít".
Bárkinek járhat ingyen 8-11 millió forint, ha nyugdíjba megy: egyszerű igényelni!
A magyarok körében évről-évre nagyobb népszerűségnek örvendenek a nyugdíjmegtakarítási lehetőségek, ezen belül is különösen a nyugdíjbiztosítás. Mivel évtizedekre előre tekintve az állami nyugdíj értékére, de még biztosítottságra sincsen garancia, úgy tűnik ez időskori megélhetésük biztosításának egy tudatos módja. De mennyi pénzhez is juthatunk egy nyugdíjbiztosítással 65 éves korunkban és hogyan védhetjük ki egy ilyen megtakarítással pénzünk elértéktelenedését? Minderre választ kaphatsz ebben a cikkben, illetve a Pénzcentrum nyugdíj megtakarítás kalkulátorában is. (x)
A II. kerület bel-budai részén 15-25 millió, míg a zöldövezetben a 20-30 millió forint közötti ingatlanokat keresik leginkább. Az alapterületet figyelembe véve továbbra is a minimum két lakóhelyiséggel rendelkező 50-75nm közötti lakások büszkélkednek a legtöbb érdeklődővel. A garzonlakások piaca viszont erős visszaesésben van még mindig - mondja Szathmáry. Véleménye szerint ez a hitelezés javulásáig nem is fog jelentősen változni.
Általánosságban is az a jellemző, hogy a hitelfelvételi lehetőségek beszűkülése miatt az elmúlt években a kereslet érezhetően csökkent. A garzonlakások mellett a nagy-értékű lakások piaca is jelentősen szűkült - mondja Szathmáry, valamint kiemeli: Az a vevőkör, akik az első lakásukat eddig hitellel meg tudták vásárolni, most jóval nehezebben finanszírozzák az ingatlanvételt. Akik 80-100 millió forint feletti értékben keresgéltek, kivárnak, mert nagy a bizonytalanság. Ugyancsak kivárásra játszanak a befektetési céllal keresgélők - várják a mélypontot. Jelenleg jellemzően a családi okból történő lakáscsere és a nehezen törleszthető hiteltől való szabadulás a legfőbb eladási ok.
Ha az elmúlt néhány hónapot vesszük figyelembe, akkor jó előjelnek tűnik, hogy januárban már érezhető volt egy a korábbinál jóval aktívabb vevői-érdeklődői jelenlét. Az elmúlt egy-két évhez képest megfigyelhető egy pozitív változás, de messze még a válság előtti aktivitás - osztja meg észrevételeit a szakértő.
III. kerület
A III. kerület ingatlanpiacát többnyire panellakások jellemzik. Jó minőségű, tégla építésű lakásokból - legyen az akár egyedi, akár távfűtéses - csak nagyon keveset találhatunk a palettán - mondja Kerekes Ferenc. Az Otthon Centrum Franchise Partnere ugyanakkor azt is hozzáteszi, hogy a hirdetési portálokon található eladó ingatlanok mennyisége nagyon megtévesztő lehet a vevők számára.
Kerekes elmondása szerint a kerület legjobban keresett ingatlanjai a Bel-óbudai, két-három szobás lakások 80 négyzetméteres alapterületig, illetve a Testvérhegyen, annak is az Eurocenter fölötti részén található három-négy szobás ingatlanok 75-110 négyzetméter között. Míg Bel-Óbudán valamivel kisebb árakkal találkozhatnak az érdeklődők, itt 250-340 ezer forintba kerül egy négyzetméter, addig Testvérhegyen 300-370 ezer forintot is elkérnek négyzetméterenként.
A jól beárazott és terhek szempontjából forgalom képes társasházi lakásokat hat hónapon belül el lehet adni - mondja a szakértő, azonban igencsak gondban van az, akinek az ingatlanán a jelenlegi piaci árakhoz képest jócskán több hitel van. Kerekes véleménye szerint a kerület ingatlanpiaca összességében egészségesen működik.
Cikkünk folytatásához kattints ide...