Milyen lakást érdemes venni Budapesten?

A körkép készítése során olyan vevők igényeit, elvárásait vizsgálták, akik vágyainak nem szabnak határt anyagi lehetőségeik. A budai családi házakat, a pesti belvárosi nagypolgári lakásokat és az átlagosnál kedveltebb budai panellakásokat térképezték fel.

Családi ház - csak meredek garázslejárót ne!

Kiterjedt családi házas környékeken a legideálisabb elhelyezkedésnek a "csöndes utcában, mégis közel a tömegközlekedéshez" minősül. Ez utóbbi kitétel elsősorban a családosok számára fontos, hogy a gyerek tudjon önállóan közlekedni. "A 60-70 millió Ft feletti kategóriában az egyik fontos kulcsszó az intimitás" - mondja Sajtós Gyöngyi, az Otthon Centrum XII. kerületi irodavezetője. "Ez elsősorban a környék, az utca, a telek adottsága, és csak részben javítható a kert megfelelő gondozásával. Terasznál például fontosabb az, hogy ne lássanak oda a szomszédok, vagy a járókelők, mintsem annak mérete."

Ilyen nagy volumenű kiadásnál természetes, hogy a másodszori-harmadszori megtekintéskor a vevőjelölt műszaki szakembert, építészt, statikust hív magával. A belső burkolat és a beépített bútorzat teljes cseréjére, vagy a kert újratervezésére még vállalkoznak a vevők, de a falak alakítása, vagy a vezetékek, csövek cseréje már eltántoríthatja őket a vételtől, még ha amúgy szánnának 10-20 milliót a beköltözés előtti felújításokra. Ugyanígy nem szerencsés, ha az amúgy kelendő régi villaépületekhez az elmúlt évtizedekben különféle toldalékok, lakrészek vagy teraszok épültek. Ezek - még jó kivitelezés esetében is - annyira megbonthatják a ház egységét, hogy végleg elbizonytalaníthatják a reménybeli vevőket. Bár technikailag gyorsan avulhatnak, a riasztó, kamerás biztonsági rendszer, légkondicionálás, garázslehajtó-fűtés, automata kerti locsoló, és hasonló kényelmi technológiák már-már alapelvárásnak tekinthetők a drágább budai területeken, és igen vonzó, ha ezek jól működnek az eladó házban. Ezek mellett legtöbben a kandallót is igénylik, így a kémények kialakítása és állapota is fontos preferencia.

Jelenleg nincsen egyértelmű trend a budai családi ház építészetben. A mediterrán divat már lecsengett, ugyanakkor az egyre felkapottabb minimál dizájn sem lett egyeduralkodó. "A vevők inkább a lehetőségeit nézik a háznak, hogy hogyan tudják a leginkább saját igényeikre formálni az életteret" - mondja az irodavezető. "A szobák száma, mérete és a szintenkénti elrendezés ugyanakkor döntő fontosságú. Százmilliós kategóriához közeledve a nappalinál elvárás az 50, hálószobáknál a 20 négyzetmétert elérő alapterület. A szülői hálónál ideális, ha abból közvetlenül gardróbszoba és fürdőszoba nyílik."

Mivel a II. és XII. kerületben a telekadottságok és beépítési lehetőségek miatt a házak alapterülete legtöbbször 100 m2 alatt marad, a házak általában 2-3 szintesek, ahol a nappali a konyha-étkezővel és egy fürdőszobával kerül egy szintre, míg felül a hálószobák helyezkednek el fürdőszobával és gardróbszobával, dolgozóval. Legalul, a garázs szintjén gyakran hobbi- vagy sporthelyiség, esetleg szauna kerül kialakítása. A túl zegzugos, elsőre szűknek, zsúfoltnak ható belső tér nehezíti az eladást. Ahol állandó személyzetet tartanak, ott nekik is kell külön szobáról, vagy akár saját házrészről gondoskodni.

Kertnél általában nem elvárás a nagy méret, 500 és 1000 m2 között bőséges a minden igényt kielégítő kínálat. A telek rendezésére, a növényzet összeválogatására a vevők nagy figyelmet fordítanak. A már meglévő nagyméretű fák ugyanakkor vonzóvá tehetnek egy eladó ingatlant, nem hiába kerül kiemelésre a hirdetésekben az "ősfás telek". Bizonyos árkategória felett a medence alapfelszereltség. Manapság inkább a fedett, lehetőség szerint a kerttel közvetlen kapcsolatban álló medence adja az igazi presztízst. Érdekes, hogy a tájolás nem befolyásolja a döntést, ebben nincsenek fontos preferenciák. A panoráma viszont, ha igazán egyedi és elvehetetlen, akkor jelentős árfelhajtó tényező. Sajtós Gyöngyi szerint a telek lejtése és kialakítása abban az esetben lehet egyértelműen döntést befolyásoló tényező, ha a garázslejárót emiatt túl meredekre építik. Ez legtöbbször annyira csökkenti a vevőjelöltek komfortérzetét, hogy meg is hiúsíthatja az addig akár tökéletesen reményteli tranzakciót.

Nagypolgári lakás - nézzünk az utca felé!

Köztudomású, hogy a pesti belváros lakásállománya nagyon elavult. Még ha a lakásokat a tulajdonosok egyenként fel is újítják, mindmáig igen ritka, ha mindez kívül-belül szépen renovált házban található. Márpedig a nagyobb értékű lakásokat keresők, és kifejezetten a külföldiek, a ház állapotával szemben is igényesek. "Ami nagyon fontos szempont emellett, az a fekvés. Ha más nem, a - legalább 25 négyzetméteres - nappalinak mindenképpen az utcára kell néznie, hogy fenntartsa a vevők érdeklődését." - mondja Horváth Boglárka, az Otthon Centrum belvárosi franchise partnere. "Amivel ezt talán ki lehet váltani, ha szépen rendezett, nagy belső udvarra néz a lakás, vagy ha függőfolyosó végén van, ahol az ablak alatt már nincsen közlekedés. Viszont ilyenkor is nagy árkülönbség van az utcai fekvésűekhez képest. Míg a jó minőségű utcai lakások 350 ezres m2-árról indulnak, ugyanez udvariban egyharmaddal olcsóbban megkapható."

A ház állapota mellett a külföldiek a stílus alapján is szelektálnak. Míg a magyar vevők kedvelik a belvárosban ritka bauhaus épületeket is, a külföldiek a századfordulós, klasszicista épületekért rajonganak. Természetesen a lépcsőház tisztasága és rendezettsége is nagyon fontos nekik. "Érdekes például, hogy az olasz vevők rögtön kifordulnak a házból, ha azt látják, hogy a kukák szabadon ki vannak rakva a kapu belső részén. Az ő igényszintjüket ez egyszerűen nem üti meg." - említi egy érdekes tapasztalatát Horváth Boglárka.

Gyakori probléma a belvárosban a lift hiánya. Ilyen épületekben a II. emelet feletti lakásokra csekély a kereslet. Ugyanígy, a földszinti lakások általában nem jönnek szóba a nagy értékű lakást keresőknél. Ami limitálja az érdeklődést - bármennyire is olcsóbbak ezek a lakások -, az a forgalmas utak melletti fekvés. Ilyen a belvárosban a Bajcsy-Zsilinszky út, a József Attila utca vagy a Nagykörút. Ilyenkor legfeljebb felső emeleti lakás jöhet szóba, liftes, szép házban.

A lakáson belül alapkövetelmény, hogy a hálószoba ne a nappaliból legyen megközelíthető. Általában a hall is egy funkciójában meghaladott helyiség, ugyanakkor jó lehetőséget ad arra, hogy a konyhát és étkezőt itt kialakítva az eredeti - belső udvarra néző - konyhát dolgozó- vagy hálószobának rendezzük be. Főleg a külföldi vevőknek jó pont, ha a hálóból közvetlenül a fürdőszobába juthatunk. Nagyobb lakásnál természetesen ilyenkor külön fürdőszoba is szükséges. Az pedig, hogy legyen egy fürdőtől különálló (vendég) vécé, alapkövetelmény. Bár a belvárosban kevés funkcionálisan használható méretű és formájú erkély van, az ilyennel rendelkező lakások nem feltétlenül jobban / drágábban eladhatók. A belső elrendezés és a lakás állapota fontosabb. Néhány éve még nagyon kedveltek voltak a tetőtéri lakások. Most már óvatosan közelítenek az ilyenekhez a lakáskeresők, és egyértelmű hátrány, ha az egész lakásban csak ferde síkú ablakok vannak.

Alapszabály, hogy bizonyos, alacsonyabb presztízsű környékeken (pl. a Keleti pu. környékén) nem lehet az árban érvényesíteni az extra felújítást. Csínján bánjunk a színekkel is! Nehezebben tud azonosulni a vevőjelölt az élénk színű falakkal, bár ha mindin más stimmel, ez önmagában nem tántorítja el őket. Ha a stílust nézzük, a modern, letisztult formákat többen kedvelik, mint a klasszikus kialakítást (stukkók, díszlécek, oszlopok). A magasabb árkategóriájú ingatlanokhoz nem illik a galéria, bármilyen nagy is a belmagasság. Galéria beépítése a garzon, vagy másfél szobás lakásokban jelent ésszerű megoldást. Ami csábító lehet egy külföldi vevőnek, ha a lakást bútorozottan, jó minőségű, stílusos berendezéssel áruljuk. Magyar vevők ezt szinte egyáltalán nem igénylik. A nagy alapterület és belmagasság miatt a lakás fűtési típusa is egy fontos tényező. A konvektoros fűtésűeket a vevők mindenképpen igyekeznek cirkóssá alakítani, bár ez sem éri meg feltétlenül a kisebb (50-60 m2-ig) lakásokban. A házközponti fűtés viszont a lakásnézők fejében általában összekapcsolódik a magas rezsiköltséggel, így ezek kevéssé kedveltek.

Panellakás - nem tabu a falbontás sem!

A panellakásokhoz kapcsolódó sztereotípia szerint általában kényszerből, olcsóságuk miatt választanak lakótelepi lakást a vevők. Az elmúlt bő évtized panelfelújítási programjai következtében ugyanakkor vonzóbbá váltak az energetikailag megújult lakások. Emellett elmondható, hogy a számtalan féle panellakás elrendezés többnyire megfelel a mai igényeknek is. "Tévhit, hogy a panelfalak mozdíthatatlanok. Ma már nem jelent gondot a közfalak kiszedése például az előszoba és a konyha között, amivel jóval tágasabbá, szellősebbé válik a lakás. Ugyanígy oszlopokat is kialakíthatunk." - mondja Szilvási Ákos, az Otthon Centrum óbudai tanácsadója. "Egy másik gyakran használt megoldás a szűk előszoba és a panelekben legtöbbször kritizált kis fürdőszoba tágasabbá tételére, ha bizonyos lakástípusnál a bejárat mellett meglévő gardróbszoba és fürdőszoba közös falát kivesszük. Ilyenkor az előszobával közös fal egy részét üvegtéglával helyettesíthetjük, a nagyobb fürdőbe pedig akár jacuzzit rakhatunk." - említ további példákat.

Mindehhez persze fantázia szükséges. Nem meglepő, hogy leginkább azokat a panellakásokat keresik a vevők, ahova csak a bútoraikat kell átszállítani, semmiféle felújítást nem igényelnek. Kockázatos is a túlzó, egyéni felújítás, bár bordó falakba, selyemtapétába és nagypolgári hangulatot árasztó faajtókba is bele lehet szeretni, lényeg, hogy a falak mögött, gépészetileg legyen minden rendben. "Persze, van az az ár, amiért a teljesen felújítandó lakásokat is el lehet adni, ha alaprajzilag megfelelnek a vevő igényeinek." - állítja Szilvási Ákos.

Minimális költséget jelent faburkolatot rakni a csövek, vezetékek elé, ezzel szebbé varázsolhatjuk a lakásunkat. A tíz évvel ezelőtt teljesen "panelidegen" légkondicionálás is egyre inkább terjed a lakótelepeken, és ez vonzó tényező a lakáskeresők szemében. Ugyancsak rohamosan terjed a lodzsák, sőt erkélyek beépítése, a hasznos terület növelésének igényével. Ugyanakkor ennek mindig "sufni-tuning" hangulata van, bármennyire is körültekintően, minőségi munkával kivitelezik. Szilvási Ákos szerint emellett ezzel funkciójuk lényege vész el, ráadásul a vevők ezekhez - ha meg is hagynák - mindenképpen hozzányúlnának, így megfontolandó, hogy ha belátható időn belül eladnánk a lakást, akkor ezt már ne építsük be saját ízlésünk szerint.