Pénzcentrum • 2024. november 28. 10:02
Jelenleg 10 millió forint lakáshitel felvétele esetén – 10 éves futamidővel számolva – úgy 13,7 millió forintot kell visszafizetnünk a futamidő végéig, feltéve, hogy a jelenleg elérhető legkedvezőbb konstrukciót választjuk. Kevésbé kedvező ajánlatok elfogadása esetén ez az összeg a 14,3 millió forintot is meghaladhatja. Bár sokak szemében ez egyenesen rablás, sőt (?), uzsora, azért érdemes azon elgondolkodni, hogy mennyit is ér 10 millió forint egy évtized elteltével. Mert ha az előző évtized közepétől eltelt időszakot vizsgáljuk, bizony azt mondhatjuk, hogy az akkori forint értéke meg sem közelíti a jelenlegit.
Bár azzal mindenki tisztában van, hogy a kölcsönkért összeg után kamatot kell fizetni, mégis sokan felháborodnak, amikor szembesülnek azzal, hogy a futamidő végére több millió forinttal többet fizetnek vissza az őket hitelező banknak, mint amennyit annak idején felvettek. Mások azt kifogásolják, hogyan lehet, hogy az évi 6-7% kamat ellenére – a futamidő hosszától függően – a szerződés lejártáig akár 50%-kal is több pénzt fizet vissza az eredetileg felvett összegnél.
Bár ennek felismerése elsőre tényleg meglepő lehet, a valóságban ha nem így lenne, akkor rendkívül hamar csődbe vinnénk a minket hitelező bankokat. Merthogy a másik fél helyzetébe általában nem gondolnak bele az adósok – nevezetesen abba, hogy a most felvett milliók néhány év elteltével csak a töredékét érik majd a mostani értéküknek.
Ez persze rávilágít egy másik problémára/lehetőségre - az adósságok bizony el is tudnak inflálódni.
Reálérték – jelenérték
Azt sajnos/szerencsére nem tudjuk, mit hoz a jövő, így inkább nézzük meg, hogy mi történt a múltban, pontosabban a 2015 óta eltelt közel 10 évben. Azért ezt az évet választottuk, mert a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) ennek az évnek az adatait veszi 100%-nak akkor, amikor a lakáspiaci árindexet vizsgálja.
A KSH vonatkozó adatai szerint 2015-ben deflációt élhettek át a magyarok – az árak 0,1%-kal elmaradtak az egy évvel korábbi, vagyis a 2014-es áraktól. Ezt az egy évet leszámítva azonban szinte folyamatosan gyorsult az infláció az elmúlt évtizedben – 2016-ban 0,4%, 2017-ben 2,4%, 2018-ban 2,8%, 2019-ben 3,4%, 2020-ban 3,3%, 2021-ben 5,1%, 2022-ben 14,5%, 2023-ban pedig 17,6% volt az éves pénzromlás mértéke, míg az idei évi inflációt 3,6% körül valószínűsítik a szakértők.
Ezek alapján azt mondhatjuk, hogy a 2015 óta eltelt évtizedben 65,3% volt a kumulált infláció, vagyis ha akkor vettünk fel 10 millió forintot, az reálértéken nézve pontosan olyan, mintha ma 16 534 399 forintot vennénk fel. Mindezt persze meg is fordíthatjuk – ha ma van 10 millió forintunk, az annak felel meg, mintha 2015-ben lett volna 6 047 997 forintunk.
Ebből pedig már az is látható, hogyha 2015-ben felvettük volna ezt a bő 6 millió forintot, akkor mostanra még úgy is csak nullszaldón lenne velünk a minket hitelező bank, ha a 6 millió helyett 10 millió forintot fizettünk volna vissza. Márpedig a bank nyilván nem karitatív szervezet – keresni is szeretne azon, hogy hitelez minket.
Elinflálódó adósság
Az adósság elinflálódását persze onnan is megközelíthetjük, hogy az elmúlt évtizedben hogyan változtak az ingatlanárak Magyarországon. A KSH már idézett adatai szerint például az összevont lakásárindex a 2015. évi bázis 272,6%-át tette ki 2023-ban. A használt lakások 167%-kal, míg az újak 209,9%-kal kerültek többe, mint egy évtizeddel korábban.
Tételezzük fel tehát, hogy 2015-ben vásároltunk egy ingatlant 20 millió forintért, amelynek megvételéhez egy ma 10 millió forintnak megfelelő, vagyis akkor 6 047 997 forintos lakáshitelt vettünk fel. Ez azt jelenti, hogy a lakás 30,2%-át terhelte volna a felvett jelzáloghitel. (Ez akkoriban még átlag feletti lakásárnak számított egyébként – a KSH vonatkozó adatai szerint 2015-ben a használt lakások átlagára 11,6 millió, míg az új lakásoké 18,3 millió forint volt.)
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
A lakáshitelek kamatait sajnos csak 2017-ig tudtuk visszanézni – ekkor az 1 éven túl fixált hitelek átlagos évesített kamatlába 5,1% volt. Jobb híján most ezt vettük alapul – tehát feltételeztük, hogy a 2015-ben felvett bő 6 millió forintos hitel után 5,1%-os évi kamatot fizettünk, míg a hitel futamideje 10 év volt. Ebben az esetben éppen a hitel utolsó törlesztőrészleteit nyögnénk – ha azt mondjuk, hogy a hitelt csak 2015 legvégén vettük fel, és még egy teljes évünk van hátra, akkor is már csak olyan 750 ezer – 810 ezer forint lenne a tőketartozásunk, míg az elmúlt években eddig visszafizetett törlesztők összege közel 7 millió forintot tenne ki.
Ezzel szemben a 2015-ben 20 millió forintos ingatlanunk a már említett jelentős áremelkedéssel számolva 54,4 millió forintot érne mostanra. Mint említettük, az eredetileg felvett hitel az eredeti árnak még a 30,2%-át tette ki, ezzel szemben a mostani értéknek a már említett 7 millió forint is csak a 12,9%-át teszi ki, ha pedig csak az aktuális, még fennálló tőketartozást nézzük, akkor még 800 ezer forint esetén is csak 1,5% ez az arány (bár utóbbi esetben értelemszerűen nem csak az adósság elinflálódásáról lenne szó, hanem arról, hogy már visszafizettük az adósság zömét).
Amennyiben a futamidő végéig visszafizetendő teljes összeggel számolunk, ami megközelítőleg 7,7 millió forint, akkor ez az arány 14,2%, feltételezve persze, hogy az ingatlanunk ára már nem nő tovább a hitel utolsó évében. Ez persze nem tűnik túl valószínűnek – sokkal közelebb állunk a valósághoz, ha feltételezünk további ~5%-os áremelkedést – ebben az esetben a futamidő végére az ingatlan értéke 57,1 millió forint lesz, aminek a 7,7 millió forint már csak a 13,5%-a. Jól látható tehát, hogy egy 10 évvel ezelőtti hitelt bőven ki tudott nőni az ingatlanunk.
Persze a kérdést a jövedelem – törlesztőrészlet aránya felől is megközelíthetjük. A KSH adatai szerint 2015-ben az egy főre jutó átlagos nettó jövedelem 1 150 303 forint volt évente. Ezzel szemben a fent feltételezett hitel törlesztőrészlete durván 64 500 forint lett volna havonta. Ha ezt felszorozzuk 12-vel, akkor 774 ezer forintot kapunk, ami az előbbi összeg 67,3%-a, viszont ha két kenyérkeresővel számolunk, akkor az arány már csak 33,6%.
Ezzel szemben – 10 évre fixált lakáshitelt feltételezve – a törlesztő változatlanul 64 500 forint lenne még most is, ellenben az egy főre jutó átlagos éves nettó jövedelem országos szinten 2 544 764 forintra emelkedett 2023-ban.
Ennek az említett 774 ezer forint már csak a 30,4%-át teszi ki, ám ha itt is két kenyérkeresőt feltételezünk, akkor ez az arány már csak 15,2%. Ez alapján megint csak azt mondhatjuk, hogy az adósságunk reálértéke a felére csökkent az évtized leforgása alatt.