Meszlényi Tamás • 2024. november 15. 05:33
A jelenlegi szabályozás szerint a jelzáloghitelt igénylők többsége az ingatlan értékének minimum 20%-át kénytelenek önerőként felmutatni annak érdekében, hogy hitelképesek lehessenek. Mindez a jelenlegi lakásárak mellett azt jelenti, hogy még a fedezetként hozott ingatlan maximális „behitelezése” esetén is sok millió forintos megtakarítással kell rendelkezzen az, aki ma ingatlant szeretne vásárolni Magyarországon. De mégis mekkora összegről van szó, illetve mennyi időbe telhet mindennek az előteremtése? Rossz hírünk van - aki a nulláról indul, az akár egy évtizeden át is gyűjtögethet, mielőtt elkezdhetné a hitelfelvétellel egybekötött lakásvásárlást.
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2024. II. negyedévében Magyarországon 32 millió forint volt egy lakás átlagos ára. Ez természetesen egy összesített adat, hiszen a régiók és a településtípusok szerint jelentős eltérések tapasztalhatók az árak tekintetében. Például a fővárosban 52,6 millió forint, a vármegyeszékhelyeken 31,2 millió, a városokban 25,9 millió, míg a községekben 15,5 millió forint volt az átlagos lakásár a kérdéses időszakban.
Ezen árak alapján azt mondhatjuk, hogy országos átlagban minimum 6,4 millió forint önerővel kell rendelkeznünk még akkor is, ha egyébként az ingatlan vételárának az elméleti maximumát, tehát a 80%-át jelzáloghitelből szeretnénk fedezni. Ennél csak akkor vagyunk lényegesen jobb helyzetben, ha egy községi ingatlant szeretnénk megvásárolni – ekkor átlagosan 3,1 millió forint önerő is elegendő. Ugyancsak jobb a helyzet, ha egy városi ingatlant vásárolnánk – ekkor 5,18 millió forintot kell összekuporgatnunk, mielőtt belevághatunk a hitelfelvétellel egybekötött lakásvásárlásba.
Csak kicsit vagyunk beljebb akkor, ha valamelyik vármegyeszékhelyen vásárolnánk ingatlan, ekkor ugyanis átlagosan 6,24 millió forint az az önerő, amivel mindenképpen rendelkeznünk kell. A csúcstartó nem meglepő módon Budapest – itt átlagosan 10,52 millió forint a minimálisan összegyűjtendő önerő.
Mennyi idő alatt gyűjthetjük ezt össze?
A KSH október végén publikált adatai szerint idén augusztusban kedvezmények nélkül 418 100, a kedvezményeket figyelembe véve 433 100 forint volt a nettó átlagkereset. Amennyiben a kisebb összegből indulunk ki, úgy azt mondhatjuk, hogy
- a fővárosban 25,2 havi,
- a vármegyeszékhelyeken 14,9 havi,
- a városokban 12,4 havi,
- a községekben 7,4 havi,
- az országos átlagot nézve pedig 15,3 havi
nettó átlagfizetésből jön ki a szükséges önerő. Ezek nem túl magas számok, hiszen ez azt jelenti, hogy még a legdrágább Budapesten is bő 2 év alatt összegyűjthető a hitelhez szükséges önerő, míg a községekben ehhez bő fél év is elegendő. Mindez természetesen csak elméletileg igaz, abban az esetben, ha a fizetésünk 100%-át félretesszük az önerő megteremtéséhez.
Ezt aligha tudjuk megtenni, így induljunk ki abból, hogy a fizetésünknek csak egy bizonyos részét tudjuk megtakarítani. Induljunk ki az általunk már korábban megénekelt 20-30-50 szabályból – ebben az esetben a fizetésünk 20%-a az, amit fixen minden hónapban félreteszünk.
Ez – maradva a 418 100 forintos kedvezmények nélküli átlagkeresetnél – 83 620 forintot jelent havonta.
Nos, ebben az esetben már sokkal cudarabb a helyzet:
- a fővárosban 125,8 havi (10,5 évi),
- a vármegyeszékhelyeken 74,6 havi (6,2 évi),
- a városokban 61,9 havi (5,2 évi),
- a községekben 37,1 havi (3,1 évi),
- az országos átlagot nézve pedig 76,5 évi (6,4 évi)
nettó átlagfizetésből jönne ki a mostani minimális önerő. Ez már sokkal kevésbé baráti, hiszen ez azt jelenti, hogy még a fizetésünk 20%-ának fegyelmezett megtakarítása mellett is hosszú éveken át kell spórolnunk az önerő előteremtése érdekében, ami után még a nyakunkba kell venni egy, a megvásárolni kívánt ingatlan értékének 80%-át kitevő hitelt. Amennyiben a hitelnek feltételezünk egy 20 éves futamidőt, akkor már ott tartunk, hogy 25-30 éves projekt is lehet egy saját ingatlan megvásárlása. Persze ehhez még azt is hozzá kell tenni, hogy az ingatlan megvásárlása után keletkező illetékfizetési kötelezettségünk is újabb, akár több millió forintos terhet ró a nyakunkra.
Persze jogosan vethető fel, hogy az évek előrehaladtával nőne a jövedelmünk, így évről évre egyre nagyobb összeget lennénk képesek megtakarítani. Ez természetesen igaz, csakhogy a másik oldalról az ingatlanárak is szinte folyamatosan emelkednek, így hiába is raknánk többet félre, az elvárt önerő összege is egyre magasabb lenne az idő múlásával.
Nézzünk egy példaszámítást
Nézzük meg, mi történik akkor, ha a fent említett, a jelenlegi átlagjövedelem 20%-ának megfelelő 83 620 forintot elkezdjük rendszeresen félretenni. Ez azt jelenti, hogy egy év leforgása alatt 1 003 440 (12 * 83 620) forintot tudnánk megtakarítani. Feltételezzük továbbá, hogy ezt az összeget az első év végén befektetjük évi 5% hozam mellett (ennél magasabb hozammal azért sem számolnánk, mert a lakásunkra gyűjtögetett pénzünket aligha lenne célszerű különösebben kockázatos befektetésbe tenni).
A második évben tehát már nem csak a fizetésünk 20%-át tennénk félre, hanem az első évben félretett összeg is kamatozna nekünk. Ráadásul a második évben már a havonta félretett összeg is alighanem növekedne, hiszen valószínűleg időközben a fizetésünk is emelkedne. Feltételezve, hogy a bérünk is 5%-kal emelkedett a második évre, úgy a havonta félretett összeg már 87 801 forint lenne, így a második év végén már 2 107 224 forint megtakarításunk lenne (87 801 * 12 és az első évben félretett 1 003 440 forint a második év során termelt 5% kamattal, ami további 50 172 forint). Amennyiben ezt a módszert folytatnánk – tehát a mindenkori fizetés 20%-át tennénk félre plusz a korábbi év(ek) során félretett összeget befektetnénk -, úgy a tőkénk a következőképpen alakulna egy évtized leforgása alatt:
Látható tehát, hogy így már a 8. év végére 11 295 527 forint állna a rendelkezésünkre, ami a jelenlegi árak mellett még Budapesten is elegendő lenne az (átlagos) önerő prezentálásához. Csakhogy van egy kis gond – a 8. év végére jó eséllyel az ingatlanárak is jelentősen megemelkednek. A korábbi évek tapasztalatai alapján teljesen reális azt gondolnunk, hogy a jövőben is évi 5-6%-os drágulás várható a lakáspiacon. Legyünk most – vevői szempontból - optimisták, és feltételezzünk csak évi 5%-os lakásár-növekedést. Ebben az esetben 8 év múlva így néznének ki az átlagos lakásárak, illetve ekkora összeget jelentene azok 20%-a.
Látható tehát, hogy a jelenlegi árakból kiindulva és a fenti feltételezések mentén számolva várhatóan már átlagosan 15 542 248 forintra lenne szükség egy budapesti lakás önerejéhez. Ekkora összeget csak a 10. év végére lennénk képesek megtakarítani, de értelemszerűen akkor már az sem lenne elegendő, hiszen a fővárosi átlagönerő addigra már 17 millió forint fölé emelkedne.
Az ugyanakkor elmondható, hogy az ország Budapesten kívüli részein már labdába rúghatnánk, sőt, még a második legdrágább kategóriát képviselő vármegyeszékhelyeken is csak 9 218 976 forintra lenne szükségünk a 8. év végére, amit a fent említett módszerrel és paraméterekkel már 7 év alatt képesek lennénk megtakarítani.
Azt mondhatjuk tehát, hogy az ország túlnyomó részén, ha kínkeservesen is, de 4-7 év alatt össze lehet kuporgatni a minimálisan elvárt önerőnek megfelelő összeget, ahogyan az a fenti grafikonon is látható.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 19 173 855 forintot 20 éves futamidőre már 6,54 százalékos THM-el, havi 141 413 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a K&H Banknál 6,64% a THM, míg a CIB Banknál 6,68%; a MagNet Banknál 6,75%, a Raiffeisen Banknál 6,79%, az Erste Banknál pedig 6,89%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
Budapesten azonban ehhez nem elegendő egy évtized – egészen egyszerűen túl magasak a lakásárak ahhoz, hogy elégséges legyen a fent részletezett megtakarítási modellünk. A fővárosi lakásvásárláshoz tehát arra lenne szükség, hogy a fizetésünk nagyobb részét takarítsuk meg, mint 20%, és/vagy nagyobb hozam mellett fektessük be a már meglévő tőkénket. Ezek azonban nehezen kivitelezhető dolgok – az átlagbér esetében valószínűsíthető, hogy az alapvető kiadások túl nagy részét viszik el a fizetésnek ahhoz, hogy a 20%-nál több legyen megspórolható, a magasabb hozamú befektetések pedig ezen az időtávon (5-10 év között) túlságosan kockázatosaknak bizonyulhatnak. A leginkább járható – bár persze korántsem egyszerű – megoldás az lehet, ha sikerül évi 5%-os fizetésemelésnél többet is elérni, hiszen akkor képesek lehetünk nagyobb összegek megtakarítására anélkül is, hogy túlságosan kockázatos befektetési formát kellene választanunk.
Persze az is egy lehetőség, hogy egyszerűen elfogadjuk, 10 év nem elég és gyűjtögetünk tovább – a fenti modell esetén a megtakarításunk a 11. év végére fogja megközelíteni az akkorra jósolt fővárosi átlagönerőt – előbbi 17 979 478, míg utóbbi 17 992 770 forint lenne, tehát még mindig hiányozna 13 292 forint. A 12. év végére azonban már 20 594 675 forint lenne a megtakarításunk, ami már lehagyná az akkorra becsült 18 892 409 forintos fővárosi átlagönerőt. Kérdés, 12 évnyi kínkeserves megtakarítósdi után kinek lenne még kedve egy 20 éves jelzáloghitel felvételéhez.
Jön a 10%-os önerő
A nemrég megjelent MNB-rendelet értelmében 2025. január 1-től az energiahatékony ingatlanok esetében 10%-ra csökken a kötelezően elvárt önerő mértéke. (A 10%-os önerő egyébként már 2024. január 1. óta része a magyarországi lakáshitelezésnek, jelenleg azonban kizárólag a 41 év alattiak élhetnek ezzel a lehetőséggel, amennyiben nem rendelkeznek 50%-ot elérő lakástulajdonosi részesedéssel.) Ez értelemszerűen megfelezi a fent kalkulált összegeket is – a legmagasabb fővárosi átlagos önerő is így már csak 5 260 000 forint lenne a legutóbbi adatok alapján, amit havi 83 620 forint megtakarítása esetén már 62,9 hónap alatt, azaz 5,2 év alatt is össze lehetne kuporgatni.
Az országos átlagönerő pedig mindössze 3,2 millió forint lenne, amit pedig 38,3 hónap, vagyis 3,2 év alatt lehetne összekalapálni.
Amennyiben ezekkel az értékekkel számolunk, továbbá feltételezzük, hogy a megtakarításaink ugyanúgy alakulnak, ahogy a fentiekben kiszámoltuk, akkor még Budapesten is elegendő lehetne 6 év az átlagönerő összekalapálásához, míg a legalacsonyabb községi átlagönerő már 2 év alatt is előteremthető lenne. Feltéve persze, ha az átlagárakból indulunk ki.
A dolog szépséghibája azonban, hogy a 10%-os önerő elfogadásához előírt energiahatékonysági feltételeknek jellemzően csak az új(abb) építésű ingatlanok felelnek meg, melyek árai akár jelentősen meghaladják az ingatlanok átlagárát. Hogy csak egy példát mondjunk – a KSH már idézett adatai szerint 2024. II. negyedévében Budapesten az új építésű ingatlanok átlagára 75,8 millió forint volt, ami több mint 20 millió forinttal haladja meg az összes fővárosi ingatlanra számolt 52,6 millió forintos átlagárat. Ebből az árból kiindulva még a 10%-os önerő is 7,6 millió forintot jelent, aminek a kitermelése már inkább 8-9 évig tartana.
Ehhez pedig érdemes azt is hozzátenni, hogy 75,8 millió forint 90%-ával megegyező 68 220 000 forintos piaci hitelnek jelenleg a legjobb esetben is 504 122 forinttól indul a havi törlesztőrészlete, ami azt jelenti, hogy még az ugyancsak januártól életbe lépő új JTM-szabály mellett is legalább 840 203 forintos havi jövedelemre lesz szükség ahhoz, hogy hitelképesnek számítsunk egy ekkora hitel igénylése esetén.
Egy szó, mint száz, átlagjövedelemből még az önerő megteremtése is nagyon komoly és hosszadalmas munka.
Babaváró munkáshitel
Végezetül érdemes még pár szót ejteni a babaváró hitelről és az ugyancsak jövő januártól igényelhető munkáshitelről. Ezekkel ugyanis – persze csak az arra jogosultak számára – pillanatok alatt megteremthető a szükséges önerő, vagy legalábbis annak egy jelentős része. A babaváró hitel maximuma 11 millió, míg az új munkáshitelé 4 millió forint lesz, így elviekben a 26. életévüket még be nem töltött fiatalok akár 15 millió forintot is igényelhetnek. Ez tehát akár még Budapesten is elegendő lehet az önerőhöz, kérdéses azonban, hogy van-e a fiataloknak akkora jövedelmük, hogy kitermeljék ennyi hitel törlesztőrészletét, hiszen ezeken felül még ott kellene legyen az ingatlan teljes vétálárát kipótló hitel is.
Megjegyzendő azonban, hogy amennyiben a babaváró folyósítása és a lakáshitel felvétele között nem telik el 90 napnál több idő, akkor jogszabály alapján csak a babaváró 75%-a tekinthető önerőnek, míg a maradék 25% ingatlantehernek minősül. Ebben az esetben csak 8,25 millió forint és a 4 milliós munkáshitel számítana önerőnek, ám ez a 12,25 millió forint is meghaladja a példánkban szereplő 52,6 millió forint 20%-át.
Azt azonban fontos tudni, hogy a hitelintézetek a jogszabály adta lehetőségeknél szigorúbb feltételek mentén is hitelezhetnek, illetve ezt gyakran meg is teszik. Ezért jó eséllyel akadályba ütköznének azok, akik a teljes önerőt az állami ingyenpénzből szeretnék előteremteni. Azt azonban nem lehet letagadni, hogy ezek a támogatott hitelek fontos segítséget nyújthatnak a lakásvásárlók számára.
Felmérés: Áldás, vagy átok a hitel?
A hitel, mint pénzügyi termék megítélése 2024-ben sem egyértelmű. Éppen ezért a Pénzcentrum és a Bankmonitor közös kutatásában arra keresi a választ, hogy az „átlagember” hogyan gondolkozik a hitelekkel kapcsolatban. Arra vagyunk kíváncsiak, mit gondol a lakosság arról, hogy valóban lehet a hitel egy értéket teremtő eszköz, amivel gyarapodhatunk, vagy a társadalmi megítélés szerint inkább negatív vonatkozásai vannak a hitelfelvételnek. Segítsd a munkánkat, és töltsd ki az aláébbi felmérést arról, vajon mi jellemzi a bank és az adós viszonyát Magyarországon.