Portfolio • 2024. október 11. 09:44
Azt már eddig is láttuk, hogy elsősorban a hitelösszeg emelkedése fűti a magyar lakáshitelpiacot, hiszen egy év alatt a másfélszeresére, 19 millióra nőtt a lakáshitelek átlagos összege. Most azt is megtudtuk, hogy a hitelfedezeti arány (LTV) is emelkedik, tehát ugyanolyan értékű lakásra is egyre nagyobb összeget vesznek fel a magyarok. Szerepe van ebben a CSOK Plusz hitel és a 10%-os önerő év eleji bevezetésének is, de önmagukban nem adnak elégséges magyarázatot. Általánosabb jelenség az LTV növekedése: a két évvel ezelőtti 50% környékéről átlagosan 60% közelébe emelkedett mára, és az MNB várható adósságfék-kiengedése nyomán további emelkedésre van kilátás e fontos kockázati mutatóban- derül ki a Portfolio cikkéből.
A jegybank adósságfékszabályai 2015 óta az ingatlanfedezet 80%-ában maximálják a jelzáloghitelek felvehető összegét, 2024. január 1-je óta viszont a 41 év alatti első lakásvásárlókra 90%-os felső korlát vonatkozik a 64/2023. (XII. 15.) MNB-rendelet értelmében, vagyis az általános 20% helyett ők akár 10%-os önerővel juthatnak lakáshitelhez.
Csütörtökön tette közzé a Magyar Nemzeti Bank (MNB) az újonnan kihelyezett jelzáloghitelek hitelfedezeti mutatójára (HFM, angolul loan-to-value, vagyis LTV) vonatkozó statisztikáit a második negyedév egyes hónapjairól. Kiderült: január óta valóban egyre többen vesznek fel 20% alatti önerővel hitelt, a júniusban szerződött jelzáloghitelek esetében például már volumen alapján 4,7%, darabszám alapján 3,1% volt a 80% feletti LTV-s hitelek aránya.
Jelenleg a CIB Banknál, az Erste Banknál, a K&H Banknál, az MBH Banknál, az OTP Banknál, a Raiffeisen Banknál és az UniCredit Banknál érhető el 10%-os önerő mellett lakáshitel – árulta el megkeresésünkre a Bankmonitor. A cikkeikben az idei évben kalkulációt végzők 47%-a állította be, hogy megfelel a 10% önerőre vonatkozó előírásnak, és a kalkulációt végzők 13-15%-a kalkulál náluk 80% körüli, vagy azt meghaladó LTV mellett. Az MNB adatai szerint a főadós életkorát tekintve volumen alapján 66%, darabszám szerint 60% a 40 év alattiak aránya az új jelzáloghitelek piacán.
Közülük azok juthatnak jelenleg akár 10%-os önerővel lakáshitelhez, akiknek még nem volt 50%-ot elérő lakástulajdoni hányaduk. A 10%-os önerőnek a gyakorlatban egyéb feltételei is vannak a bankoknál – jelezte nekünk a Bankmonitor. Például
- van, ahol csak támogatott hitel, illetve támogatott hitel mellé igényelt piaci lakáshitel esetén érhető el ez a lehetőség.
- van, ahol szigorúbb, hosszabb munkaviszonyt várnak el az igénylőtől.
- van, ahol az összes adóstárs esetén megvizsgálják a jogszabályi feltételek teljesülését (azoknál is, akik nem szereznek tulajdonjogot).
- van, ahol csak meghatározott településkör esetén működhet az alacsonyabb önerő, például az alacsonyabb hitelbiztosítéki értékű (HBÉ) ingatlanokkal rendelkező, kevésbé frekventált településeket kizárják.
Könnyítő lehetőségként ugyanakkor a jövőre szigorodó babaváró hitel is rendelkezésre áll, ez igen népszerű a családok körében az önerő kiegészítésére.
A CSOK Plusznak is van szerepe, de nem kizárólagos
Fenti ábráinkon már látható volt, hogy nem a 20% alatti önerővel felvett lakáshitelek megjelenése az egyetlen, amely érdemi változást jelent a jelzáloghitelek piacán az LTV szempontjából. Jól láthatóan emelkedik a teljes piac átlagos LTV-je is, amit biztosan nem magyaráz önmagában az akár 10%-os önerő megjelenése. Az év eleje két további éles változást hozott.
40% alatti szintről 60% fölé emelkedett a CSOK-kal felvett támogatott hitelek átlagos LTV-je, amit a CSOK Plusz január 1-jei bevezetése magyaráz: ezeket a kormány eddigi közlései alapján átlagosan 25 millió forint feletti összeggel veszik fel a családok, ami magasabb a teljes piac 19 milliós átlagánál, 55% feletti szintről 35% környékére csökkent a CSOK mellé felvett piaci hitelek LTV-je, ami feltehetően annak a következménye, hogy ilyet döntően a preferált kistelepülésen élők vesznek igénybe piaci hitelként a falusi CSOK mellé felvett CSOK-hitelük kiegészítésére.
E két tényező közül a CSOK Plusz előretörése a jóval erőteljesebb tényező. A támogatott hitelek aránya 25% környékén stabilizálódott az utóbbi hónapokban, ezen belül a CSOK Pluszból fennállása első nyolc hónapja alatt mintegy 200 milliárd forintot vettek fel a családok, így teljesülhet az év egészére sokak által jelzett 300 milliárd forintos kihelyezés.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 18 583 438 forintot 20 éves futamidőre már 6,54 százalékos THM-el, havi 137 058 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a CIB Banknál 6,68% a THM, míg a MagNet Banknál 6,76%; a Raiffeisen Banknál 7,00%, az Erste Banknál szintúgy 7,00%, az OTP Banknál pedig 8,16%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
Hosszabb távú trendként a tisztán piaci kamatozású lakáshitelek LTV-je is emelkedett, két év alatt 50% környékéről 58%-ra.
Nincs vége a folyamatnak
Hogy nemcsak az egyedi tényezők hatására, hanem szélesebb körű trendként is emelkedik az új lakáshitelek átlagos LTV-je, abban nyilvánvalóan szerepe van annak az utóbbi két évben, hogy az alacsonyabb piaci kamatoknak és a növekvő nominális béreknek köszönhetően javult a háztartások hitelezhetősége,
magyarán ugyanolyan nominális jövedelem mellett is nagyobb nominális hitelösszeget engedhetnek meg maguknak a hitelfelvevők, ráadásul a felvehető adósság nagysága szempontjából sorsdöntő jövedelem is emelkedett, mégpedig jellemzően a lakásárak nominális változásánál magasabb mértékben, legalábbis az utóbbi két évben.
Úgy tűnik, nem ér véget az emelkedő trend, legalábbis amíg a jegybank ebben nem lát kockázatot. Jelenleg nem lát a jegybank túlzott lakossági eladósodást, épp ellenkezőleg: az adósságfék-szabályok lazítását tervezi az új építésű lakások (pontosabban a praktikusan rájuk és az energetikai korszerűsítésekre felvett zöld lakáshitelek) esetében, erre Banai Ádám ügyvezető igazgató már a Portfolio szeptemberi 17-ei Future of Finance 2024 konferenciáján tett utalást, Matolcsy György jegybankelnök pedig többek között vélhetően szintén erre utalt múlt heti könyvbemutatóján.
Fenti ábránkon látszik, hogy az építéseknél 51%, az új építésű lakások vásárlásai során 60% körül van az LTV a legutóbbi, júniusi adatok szerint. Könnyen elképzelhető, hogy ez a két szám tovább fog nőni, ugyanis piaci forrásaink szerint az új építésű lakásokra felvett zöld lakáshitelekre fogja kiterjeszteni az MNB a 10%-os önerő lehetőségét, vagyis az akár 90%-os LTV-korlátot.