Súlyos lakásterhet kap a nyakába százezernyi magyar család: csak néhány hetük van cselekedni

Ma este kerülnek kihirdetésre a felsőoktatási felvételi ponthatárok, így hamarosan nagy mozgolódás kezdődik az ingatlanpiacon, elvégre a tanulmányaikat otthonról távol folytató diákok számára alapvető feladattá válik majd a lakhatás kérdésének megoldása. Futó Péter, a Portfolio ingatlanpiaci szakértője elmondta, hogy ilyenkor közel 120 ezer diák felvételizik a felsőoktatási intézményekbe, így tehát egy jelentős tömegről beszélünk.

A szakértő azt is elmondta, hogy a kollégiumokba fel nem vett diákok elsősorban bérlőként jelennek meg a lakáspiacon. Ugyanakkor az is elhangzott, hogy az utóbbi időben egyre drágábbá vált bérelni.

Van egy felértékelődés a kettő között a lakbérek javára, tehát egyre drágább bérelni, szemben a vásárlással

- mondta Futó Péter.

A szakértő elárulta, hogy hagyományosan Budapesten a legmagasabbak az albérletárak, ahol jelenleg átlagosan 250 ezer forintos bérleti díj mellett lehet egy 50-60 négyzetméter körüli lakást kibérelni. Természetesen a fővároson belül is jelentős különbségek vannak – a legdrágább budai kerületekben 300 ezer forint körüli, míg a legolcsóbb 23. és 17. kerületekben akár 150-160 ezer forint körüli árakkal is találkozhatunk. A legtöbb egyetemnek otthont adó 11. kerületben 270-280 ezer forintos bérleti díjakkal lehet számolni.

A vidéki városok közül Debrecen a legdrágább, ahol 220 ezer forint körül mozognak az albérletárak, de a drágábbak közé tartozik Győr is a 200 ezer forint körüli átlagárával. Ugyanakkor Szeged, Veszprém és Pécs valamivel olcsóbbak a maguk 150-170 ezer forintos átlagáraival.

Van, aki inkább vesz, akár hitelből

A másik opció természetesen a lakásvásárlás, csakhogy sokan nem engedhetik meg maguknak, hogy zsebből kifizessék egy ingatlan árát. Ezzel kapcsolatban Palkó István, a Portfolio hitelpiaci szakértője elmondta, hogy a Magyar Nemzeti Bank (MNB) rendeletmódosításának következtében január 1-jével megjelent a 10 százalékos önerőnek a lehetősége. A szakértő egy 40 millió forintos garzonlakást hozott fel példának, ugyanis reálisan ennyiért lehet kapni egy másfél szobás lakást mondjuk Budapesten. Ebből az összegből kiindulva korábban csak 32 millió forintig lehetett volna hitelt felvenni a lakásvásárlásra, ám az új szabályozás értelmében akár már 36 millió forintot is.

Ez azonban nem mindenki számára elérhető. Akik 41 év alattiak - ide az adóstársat is bele kell érteni, tehát például szülő is csak 41 év alatti vonható be egy ilyen jellegű konstrukcióba -, illetve akik nem rendelkeznek 50 százalékot elérő lakástulajdoni részesedéssel, azok vághatnak bele 10 százalékos önerővel egy lakásvásárlásba. Azok számára, akik nem jogosultak a 10 százalékos önerővel lakáshitelt felvenni, minimum 20 százalékot kell bevonni, tehát például egy 40 milliós lakás esetében 8 millió forint a minimális önerő elvárás, és hát azért a felsőoktatásból most bekerülők jellemzően nem rendelkeznek olyan jövedelemmel, amit a bank figyelembe tud venni

– mondta el Palkó István.

A szakértő ezzel kapcsolatban megjegyezte, hogy a fentiek miatt jellemzően a szülők veszik fel a hitelt, és mivel ők általában idősebbek, így számukra nem opció a 10 százalékos önerő melletti hitelfelvétel. Alapvetően tehát a 20 százalékos minimum önerő elvárással kell számolni.

A kamatokkal kapcsolatban elhangzott, hogy - a csak kevesek számára elérhető CSOK Plusszal és a babaváró hitellel nem számolva – jelenleg 6 és 7 százalék közötti kamattal vehetünk fel piaci lakáshitelt.

Maradva a 6 és 7 százalék közötti piaci kamatoknál, elmondható, hogy az ilyen szinten felvett összegnek a 180 százalékát kell körülbelül visszafizetni egy 20 éves futamidő alatt. Ez meglehetősen soknak számít, ugyanakkor nem biztos, hogy 20 éves futamidőben gondolkodnak azok, akik most vesznek például egy garzonlakást abból a célból, hogy a felsőoktatási tanulmányaik idején ott lakjanak, mert lehetséges, hogy amikor befejezik a tanulmányukat, akkor értékesítik ezt az ingatlant. Ebben az esetben az lesz érdekes az ő számukra, hogy az ingatlan értéke és a tőketartozás egymással milyen arányban vannak, és ez az egyenleg, amit öt év múlva mondjuk elérnek, ez milyen arányban lesz azzal az egyenleggel, amit a bérlés esetén lehet elérni. Éppen ezért a bérlés versus vétel egy rendkívül izgalmas kérdés most az egyetemekre, főiskolákra bekerülők számára

– mondta Palkó István.

Sokan csak szobát bérelnek

Kérdésre Futó Péter elmondta, hogy vannak, akik csak szobákat hirdetnek meg kiadásra, jóllehet ez csak egy kisebb szelete a piacnak. A szakértő szerint inkább az a jellemző, hogy aki megteheti, az szülői segítséggel vásárol egy lakást, majd az ott lakó diák az adott lakás egy vagy két szobáját kiadja a diáktársainak.

Viszont még gyakoribb az, hogy több diák összeáll, és úgy bérelnek ki egy többszobás lakást, hiszen egy szobára vetítve azért jóval alacsonyabb akár a rezsiköltség, de elsősorban a bérleti díj is arányosan kisebb.

Bérlés vs. vétel: hogyan érdemes dönteni?

A bérlés és a vásárlás közötti döntés meghozatalakor az első dolog, ami az ember eszébe jut, az a törlesztőrészlet és a bérleti díj összehasonlítása. Előbbit azonban nem csak a hitel kamata határozza meg, hanem a felvett hitel összege és futamideje is:

A törlesztőrészlet elsősorban attól függ, hogy mekkora hitelt kell felvennünk, emellett pedig az aktuális kamattól. Mint említettem, jellemzően 80 százalékig lehet elmenni. Hogyha 80 százalékos úgynevezett hitelfedezeti arányt nézünk, akkor elmondható, hogy a törlesztőrészlet jellemzően magasabb a bérleti díjnál, szélsőséges esetben akár a másfélszerese is lehet. Ez alapján úgy tűnik, mintha bérelni jobban megérné. Ugyanakkor azt is érdemes megnézni, hogy az idők során mindez hogyan alakul, végezetül hova jutunk el például egy ötéves egyetemi időszaknak a végére? Itt már történnek időközben változások. A kamatok fixek, így a törlesztőrészlet is fix marad, gyakorlatilag alig van, sőt nincs olyan bank jelenleg, amelyik öt évnél rövidebb kamatperiódussal kínálna hitelt. Eközben viszont a bérleti díjak a lakásárakkal együtt emelkedhetnek. Azt számoltuk, hogy egy 40 millió forintos lakás vásárlása esetén, hogyha ezt 80 százalékban hitelből valósítjuk meg, akkor a lakás aktuális értékének és a hiteltartozásnak a különbözete az nagyjából 27 millió forint lesz abban az esetben, hogyha évente 6,5%-kal emelkednek a lakásárak. Ez egy reális feltételezés. Ha viszont bérlünk, akkor a megmaradó havi kis összegünkből, illetve a 8 millió forintnyi be nem fizetett önerőből, vagy fel nem használt önerőből 15 millió forintunk jöhet ki összesen. Tehát a kettő közötti különbözet az 12 millió forint. Hangsúlyozom, hogy ez a jelenlegi paraméterek, a jelenleg érvényes piaci kondíciók mellett van így.

Tehát elmondhatjuk, hogy hosszú távon egy jobb, jövedelmezőbb megoldás lehet a lakásvásárlás még akkor is, ha mindezt hitelfelvétellel tudjuk megvalósítani.

Még annyit tennék hozzá, hogy ha az elmúlt több mint 30 évet megnézzük, akkor mindössze a 2008 és a 2013 közötti időszak volt az, amikor nominálisan is csökkentek a lakásárak, tehát amikor a nulla százalék alatti lakásárváltozás volt jellemző. Sem előtte, sem azóta nem volt olyan, hogy akár az említett másfél százalék alatt lett volna a lakásárak növekedése. Hosszú távon tehát nemhogy a másfél, de a már említett 6-7 százalékos éves átlagos árnövekedés is teljesen reális forgatókönyv

– zárta gondolatmenetét Futó Péter.

Mi alapján választanak a fiatalok az elérhető diákszámla-konstrukciók közül?

Sokan az egyetemi tanulmányaik megkezdésével párhuzamosan nyitják meg első lakossági folyószámlájukat, ezért a pénzintézetek rendkívül kedvező ajánlatokat kínálnak az új ügyfeleknek. Kutatásunkban arra keressük a választ, hogy milyen szempontok alapján választanak a családok és a fiatalok az elérhető diákszámla-konstrukciók közül.

Create your own user feedback survey