Meszlényi Tamás • 2023. november 9. 05:47
Múlt heti cikkünkben végignéztük, hogy 2022-ben mennyibe kerültek átlagosan a fővárosban, valamint a vármegyeszékhelyeken a használt, illetve az új lakások. Ezúttal pedig a kisebb települések, községek átlagos lakásárait fogjuk megvizsgálni, illetve azt is megnézzük, hogy mekkora önerőre, illetve az önerőn túl mekkora hitelre, utóbbi visszafizetéséhez pedig mekkora havi jövedelemre van szükségünk akkor, ha egy ilyen kisebb, vidéki településen szeretnénk lakást vásárolni. A különbségek hatalmasak - a legdrágább Pest vármegyei árak még a fővárosi árakat is meghaladják, miközben vannak olyan régiók is, ahol akár önerő nélkül is megvalósíthatjuk az ingatlanvásárlást.
Múlt heti cikkünkben a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján megállapítottuk, hogy 2022-ben a főváros és a vármegyeszékhelyek tekintetében Észak-Magyarországon voltak a legolcsóbbak a használt ingatlanok – ezek értéke átlagosan 21,7 millió forintot tett ki. A másik véglet Budapest volt a maga 48,8 millió forintos átlagárával. Az új ingatlanok a Dél-Dunántúlon voltak a legolcsóbbak, átlagosan 37,2 millió forintot kértek el ezekért, míg a másik végletet itt is a főváros jelentette 62,8 millió forinttal.
De vajon mennyivel kell kevésbé a zsebünkbe nyúlni, amennyiben egy kisebb településen, községben szeretnénk ingatlant vásárolni? Nos, természetesen a válasz ebben az esetben is nagyban függ attól, hogy az ország melyik részén szeretnénk ingatlant vásárolni, illetve ebben az esetben sem mindegy, hogy az ingatlan használt vagy újépítésű-e.
A használt ingatlanok a községek esetében is Pest vármegyében (pontosabban akkor még megyében) voltak a legdrágábbak – ezek átlagára 37,4 millió forint volt 2022-ben. Pestet a Közép-Dunántúl régió követte egy jelentősen kisebb 22,4 millió forintos átlagárral, majd a Nyugat-Dunántúl következett 20,7 millió forinttal. A többi régióban azonban már nyomottabb, jóval 20 millió, sőt, többnyire 10 millió forint alatti árakkal találkozhattunk – a Dél-Dunántúlon 11,3 millió, Észak-Magyarországon 9,3 millió, a Dél-Alföldön 8,3 millió míg az Észak-Alföldön 6,7 millió forint volt a használt lakások átlagos ára a múlt évben.
Az új ingatlanok is Pest vármegyében voltak a legdrágábbak – átlagosan 69,5 millió forintot kértek el értük a pesti községekben. Ez azt jelenti, hogy ezek átlagára magasabb volt, mint a fővárosi új ingatlanok átlagára, mely 62,8 millió forint volt tavaly. Hasonló volt a helyzet a Közép-Dunántúl községeiben is – bár az itteni 53,1 millió forintos átlagár a fővárosi átlagárat nem haladta meg, ugyanakkor a közép-dunántúli (vár)megyeszékhelyek átlagárát igen (50,4 millió forint).
A Nyugat-Dunántúl új ingatlanjainak átlagára 47,9 millió forint volt tavaly, szemben az ottani székhelyek 37,7 millió forintos átlagáraival.
Ugyanakkor ezzel listánk végére értünk – Észak-Magyarország, a Dél-Dunántúl, az Észak- és a Dél-Alföld esetében nem áll rendelkezésünkre adat az ottani új lakások átlagos áraira vonatkozólag.
Községi ingatlant – hitelből
A jelenlegi szabályozás szerint változatlanul a megvásárolni kívánt ingatlan forgalmi értékének a 20 százaléka a kötelezően elvárt minimális önerő, amennyiben jelzáloghitelt szeretnénk felvenni az ingatlan megvásárlásához. A fenti átlagárakból kiindulva ez az alábbi összegeket jelenti a használt és az új lakások esetében:
A legkisebb átlagárakkal rendelkező régiókban, azaz Észak-Alföldön, Dél-Alföldön és Észak-Magyarországon még a 2 millió forintot sem éri el az önerő kötelezően elvárt minimális összege – annak értékei 1,34 millió, 1,66 millió illetve 1,86 millió forintot tesznek ki. Két- illetve négymillió forint feletti önerőre lenne szükségünk a Dél-Dunántúlon, illetve a Nyugat-Dunántúlon és a Közép-Dunántúlon – előbbi esetben 2,26 millió, utóbbi két esetben 4,14 illetve 4,48 millió forintra.
A legmagasabb önerőre értelemszerűen Pest vármegyében lenne szükségünk, ahol 7,48 millió forinttól tudnánk labdába rúgni a használt lakások esetében. Az új lakások esetében mindenhol – már ahonnan rendelkezünk adatokkal – minimum 9,5 millió forintos önerővel kell rendelkeznünk ahhoz, hogy belevághassunk egy hitelfelvétellel egybekötött lakásvásárlásba – a Nyugat-Dunántúlon 9,58 millió, a Közép-Dunántúlon 10,62 millió, míg Pest vármegyében 13,9 millió forint a minimálisan elvárt önerő.
A KSH magyar átlagkeresetre vonatkozó októberi tájékoztatója alapján idén augusztusban havi nettó 383 500 forintot kerestek átlagosan a magyarok - ebből kiindulva a legalacsonyabb, észak-alföldi önerő megteremtése 3,5, míg a legnagyobb pestié 19,4 hónapba kerülne. (Ezúttal is megjegyezzük, hogy az eredményt enyhén torzítja, hogy a mostani fizetéseket vettük alapul, miközben a lakásárak a tavalyi évre vonatkoznak.)
Ezúttal is feltételezzük, hogy rendelkezünk a minimális önerővel, ám kizárólag csak annyival – tehát a lakásvásárláshoz szükségünk lesz az ingatlan forgalmi értékének 80 százalékával megegyező összegű hitelre. (Az egyszerűség kedvéért most azt is feltételezzük, hogy az ingatlan forgalmi értéke és az általunk kialkudott vételára megegyezik.) A fentiekkel összhangban tehát az alábbi összegű hitelekre lenne szükségünk az egyes régiókban:
A következő lépésben megnéztük a Pénzcentrum kalkulátora segítségével, hogy mekkora havi törlesztőrészletek mellett tudnánk felvenni a fenti összegeket. Futamidőnek most is 25 évet adtunk meg, illetve az egyszerűség kedvéért mindegyik esetben kizárólag a legkedvezőbb ajánlatot tüntettük fel.
Jelenleg tehát a fenti táblázatban szereplő törlesztőrészletek a legkedvezőbb piaci ajánlatok. Ezek alapján – 50 százalékos JTM-mel számolva – tehát minimum az alábbi havi nettó bevételekkel kell rendelkeznünk, hogy fizetni tudjuk a fenti törlesztőrészleteket (illetve, hogy egyáltalán átmenjünk a hitelbírálaton):
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 19 173 855 forintot 20 éves futamidőre már 6,54 százalékos THM-el, havi 141 413 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a K&H Banknál 6,64% a THM, míg a CIB Banknál 6,68%; a MagNet Banknál 6,75%, a Raiffeisen Banknál 6,79%, az Erste Banknál pedig 6,89%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
A Pest vármegyei községekben tehát az augusztusi átlagbért több mint kétszeresen meghaladó, nettó 784 924 forintos havi jövedelemre lenne szükségünk ahhoz, hogy hitelfelvétellel tudjunk egy új ingatlant vásárolni. Használt lakás esetén már jóval szerényebb, ám az átlagbérnél még mindig magasabb 422 390 forintos jövedelem mellett tehetnénk meg ugyanezt.
Az átlagot ugyancsak jelentősen meghaladó, minimum 599 704, illetve 540 976 forintos bérekre lenne szükségünk ahhoz, hogy a Közép- illetve a Nyugat-Dunántúlon vásárolhassunk új ingatlant. Ugyanakkor ezekben a régiókban már az átlagnál alacsonyabb – 252 982 illetve 233 784 – forintos nettó bér is elegendő lenne, amennyiben használt ingatlant szeretnénk vásárolni.
A többi régióban ugyanakkor elvileg már a minimálbér is elegendő lehet ahhoz, hogy hitelt vegyünk fel egy községi használt ingatlan megvásárlásához – ezek közül a Dél-Dunántúlon lenne szükségünk a legmagasabb, 127 620 forintos fizetésre. A kötelezően elvárt minimális jövedelemnek még Észak-Magyarországon kellene meghaladnia a 100 ezer forintot (105 032 forint), ám a többi esetben még ennél is alacsonyabb fizetés is elegendő lenne – az összeg az Észak-Alföldön lenne a legalacsonyabb, mindössze 75 668 forint.
Ezúttal is fontos legalább megemlíteni, hogy az ingatlanvásárlás után jó eséllyel illetékfizetési kötelezettségünk keletkezne, melynek összege alapesetben a megvásárolt ingatlan forgalmi értékének a 4 százaléka. Ez a drágább régiókban jelentős összegeket tenne ki – Pest vármegyében 1,496 millió illetve 2,780 millió, a Közép-Dunántúlon 896 ezer illetve 2,124 millió, a Nyugat-Dunántúlon pedig 828 ezer illetve 1,916 millió forintot, nyilván annak függvényében, hogy új vagy használt ingatlanról van-e szó.
Az olcsóbb régiókban azonban már „csak” néhány százezer forintnyi plusz költségre kellene számítanunk – a Dél-Dunántúlon 452 ezer, Észak-Magyarországon 372 ezer, az Észak-Alföldön 268 ezer, míg a Dél-Alföldön 332 ezer forint lenne az illeték mértéke a községi használt lakások átlagárai alapján.
Nincs is szükség jelzáloghitelre?
A magyarországi régiók közül négyben – a Dél-Dunántúlon, Észak-Magyarországon, a Dél- és az Észak-Alföldön – is olyan alacsonyak voltak a használt lakások átlagos árai, hogy azokat akár fedezetlen személyi hitelből is meg lehetne vásárolni. Természetesen ezek a hitelek drágábbak, mint a jelzáloghitelek, ugyanakkor ezek felvétele esetén senki sem kérné rajtunk számon a kötelező 20 százalékos önerőt – tehát elviekben akár 0 forintos megtakarítással is vásárolhatnánk ingatlant ezekben a régiókban.
Azért csak elviekben, mert magasabb hitelösszegeknél a bankok már szigorúbban nézik, hogy pénzügyileg mennyire megbízható a hitelt igénylő ügyfél – a megbízhatóságnak pedig jó indikátora, hogy rendelkezik-e az ügyfél megtakarítással. Ha ugyanis azt látják, hogy a meglévő jövedelméből egy forintot sem volt képes eddig megtakarítani, akkor felmerül a kérdés, hogy a jövőben miből fogja fizetni a törlesztőrészletet.
Ennek ellenére érdekességből megnéztük, hogy mekkora törlesztőrészletek mellett tudnánk akkora fedezetlen személyi hitelt felvenni, hogy használt lakást vásárolhassunk a fent megnevezett régiókban. (A hitelösszeg tehát 11,3 millió, 9,3 millió, 6,7 millió és 8,3 millió forint, míg a futamidő minden esetben a jelenleg maximálisan elérhető 8 év.)
A fenti táblázat alapján látható, hogy a jelenleg a piacon elérhető legkedvezőbb ajánlatokból kiindulva havi 111 540 és 188 120 forint közötti törlesztőkkel kellene számolnunk, amennyiben a fenti négy régió valamelyikében szeretnénk használt ingatlant vásárolni. Ezek felvételéhez pedig – az 50 százalékos JTM-szabály alapján – nettó 223 080 és 388 620 forint havi jövedelemre lenne szükségünk. Ezen összegek mindegyike alacsonyabb, vagy csak minimálisan magasabb a KSH által számolt augusztus havi átlagbérnél.
Kisebb önerő és falusi CSOK
Természetesen a jelzáloghitelekre vonatkozó számításainkat most is borítani fogja, amennyiben jövőre tényleg bevezetik a 10 százalékos önerőt, illetve hajlandók/képesek vagyunk teljesíteni a CSOK jogosultsági feltételeit, és igényeljük a támogatást. Bár idén nyár óta megváltozott feltételekkel, de továbbra is elérhető a falusi CSOK, illetve 2024-től elérhetővé válik az új CSOK Plusz is. Hogy mire számíthatunk a 10 százalékos önerő és az új CSOK Plusz igénylésének esetében, arra kitértünk múlt heti cikkünkben.