Meszlényi Tamás • 2023. november 5. 07:02
Az Eurostat adatai szerint 2015 és 2021 között több mint kétszeresére nőttek a magyarországi ingatlanárak. Igaz ugyan, hogy a szóban forgó időszakban a hazai átlagfizetések is jelentős mértékben emelkedtek, ugyanakkor ennek a jelentős részét elvitte az elmúlt két évben tomboló infláció. Hogyan is állunk tehát most? Mekkora önerővel kell rendelkeznünk ahhoz, hogy egyáltalán a hitelfelvételre gondolhassunk, illetve mekkora jövedelem szükséges ahhoz, hogy hitelképesek legyünk? Az alábbiakban erre keressük a választ a főváros és a vármegyeszékhelyek vonatkozásában.
Az emberek jelentős része számára egy saját lakás megvásárlása egy sok éves, sőt, inkább évtizedes projekt. Nincs ez máshogy Magyarországon sem. Bár a 2010-es évek közepétől éveken át jelentősen nőttek a hazai reálbérek, az átlagember számára mégsem lett kisebb feladat egy saját ingatlan árának a megtakarítása, ugyanis a bérek mellett nőttek az ingatlanárak is. Ráadásul nem is akármilyen mértékben.
Az Eurostat adatai szerint az Európai Unióban 2021-ben 37,5 százalékkal voltak magasabbak a lakásárak, mint 2015-ben. Bár ez is igen jelentős áremelkedés, az uniós átlag igencsak eltörpül a magyarországi ingatlanpiacon ugyanezen időszak alatt végbement áremelkedés mellett – a 2021-es magyar lakásárak 108 százalékkal voltak magasabbak a 2015-ös áraknál.
Tehát még annak sem lett kisebb feladat egy saját lakás megvásárlása, akinek esetleg megduplázódott a nettó keresete a szóban forgó évek során. Akinek pedig ennél kisebb mértékben emelkedett a jövedelme, az bizony még távolabb is került attól, hogy saját ingatlanja legyen. De mégis mekkora jövedelemmel kell rendelkezzünk ahhoz, hogy legalább egy hitelfelvétel segítségével meg tudjunk vásárolni egy lakást?
Lakásárak az ország különböző részein
A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján 2022-ben Budapesten átlagosan 48,8 millió forintba került egy használt lakás, míg egy új 62,8 millió forintba. A Közép-Dunántúl vármegyeszékhelyein – tehát Székesfehérváron, Tatabányán és Veszprémben – átlagosan 34 millió forintba kerültek a használt és 50,4 millióba az új lakások.
A Nyugat-Dunántúl vármegyeszékhelyein (Győr, Szombathely és Zalaegerszeg) 32,8 illetve 37,7 millió, a Dél-Dunántúlon (Pécs, Kaposvár és Szekszárd) 26 illetve 37,2 millió, Észak-Magyarországon (Miskolc, Eger és Salgótarján) 21,7 illetve 39,8 millió, az Észak-Alföldön (Debrecen, Szolnok és Nyíregyháza) 30,6 illetve 43,4 millió, míg a Dél-Alföldön (Kecskemét, Békéscsaba és Szeged) 29,8 illetve 46,4 millió forintba kerültek a használt, illetve az új lakások 2022-ben.
A jelenlegi szabályozás szerint hitelből történő lakásvásárlás esetén a minimálisan elvárt önerő a megvásárolni kívánt ingatlan forgalmi értékének a 20 százaléka. A fenti átlagárakból kiindulva ez az alábbi összegeket jelenti a használt és az új lakások esetében:
A fentiek alapján látható, hogy a legkisebb önerővel annak kell rendelkeznie, aki Észak-Magyarországon vásárolna egy használt ingatlant, ám a minimális önerő még ebben az esetben is meghaladja a 4 millió forintot. Az ország többi régiójában azonban ez az összeg inkább 6 millió forint feletti, de legalábbis ahhoz nagyon közeli (Dél-Alföld esetében), míg Budapesten meghaladja a 9,5 millió forintot. Amennyiben pedig új ingatlant szeretnénk vásárolni, akkor minimum 7,5 millió forintra lesz szükségünk, amennyiben vármegyeszékhelyre szeretnénk költözni.
A magyar átlagkeresetből kiindulva – ami a KSH októberi tájékoztatója szerint idén augusztusban nettó 383 500 forint volt – persze már az önerő megteremtése sem kis feladat, hiszen a fenti összegek közül már a legkisebb (4,34 millió forint) is 11,3 havi jövedelemnek felel meg, míg a legnagyobb (12,56 millió forint) 32,75 havinak (2,7 év). (Itt persze az eredményt enyhén torzítja, hogy a mostani fizetéseket vettük alapul, miközben a lakásárak a tavalyi évre vonatkoznak.)
A fentiek ellenére most tételezzük fel, hogy rendelkezünk a minimális önerővel, de csak annyival. (Az egyszerűség kedvéért most azt is feltételezzük, hogy az ingatlan forgalmi értéke és az általunk kialkudott vételára megegyezik.) Mekkora hitelt kell felvennünk ebben az esetben, illetve mennyi lesz ennek a törlesztőrészlete? (Fontos, hogy az alábbiakban kizárólag a piaci hitelekkel foglalkozunk, tehát a CSOK és a babaváró hitel nyújtotta lehetőségeket itt nem vettük figyelembe.)
A Pénzcentrum saját kalkulátora alapján megnéztük, hogy a fenti összegeket mekkora törlesztőrészlet mellett tudnánk jelenleg felvenni 25 éves futamidő esetén. Az egyszerűség kedvéért mindegyik esetben kizárólag a legkedvezőbb ajánlatot tüntettük fel.
Jelenleg tehát ezek a legkedvezőbb piaci ajánlatok. Ezek alapján – 50 százalékos JTM-mel számolva – tehát minimum az alábbi havi nettó bevételekkel kell rendelkezzen valaki, hogy fizetni tudja a fenti törlesztőrészleteket (illetve hogy egyáltalán átmenjen a hitelbírálaton):
NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!
Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)
Amennyiben tehát nincsen legalább havi nettó 245 ezer forintos jövedelmünk, akkor jelenleg esélyünk sincs arra, hogy valamelyik vármegyeszékhelyen vegyünk magunknak lakást – még egy használtat sem. Amennyiben a bevételünk havi nettó 245 és 293 ezer forint közé esik, akkor is csak az észak-magyarországi vármegyeszékhelyeken (Miskolc, Eger és Salgótarján) nézelődhetünk.
294 ezer forinttól már a Dél-Dunántúl (Pécs, Kaposvár és Szekszárd) is szóba jöhet, 400 ezer forintos jövedelem esetén pedig már csak a budapesti lakcímről kell lemondanunk. Ugyanakkor ennél is rosszabb a helyzet, ha új lakást szeretnénk vásárolni. Ebben az esetben legalább 420 ezres jövedelemmel kell rendelkeznünk, ám ezzel még csak a Dél-Dunántúlon nézelődhetünk. 426 ezer forinttól válnak elérhetővé a nyugat-dunántúli (Győr, Szombathely és Zalaegerszeg) és 490 ezertől az észak-alföldi (Debrecen, Szolnok és Nyíregyháza) vármegyeszékhelyek.
Mindenképpen félmillió forintot, pontosabbat 525 ezer forintot meghaladó jövedelemmel kell rendelkezzünk, amennyiben a Dél-Alföld (Kecskemét, Békéscsaba és Szeged) vagy a Közép-Dunántúl (Székesfehérvár, Tatabánya és Veszprém) valamelyik vármegyeszékhelyén szeretnénk új ingatlant vásárolni. A legmagasabb jövedelmeket természetesen a budapesti ingatlanok követelik meg – a fővárosban minimum 552 illetve 710 ezer forintot kell keresnünk, amennyiben használt, illetve új ingatlant szeretnénk vásárolni.
Végezetül pedig érdemes megemlíteni, hogy az ingatlanvásárlás után jó eséllyel illetéket kell fizetnünk, ami alapesetben a megvásárolt ingatlan forgalmi értékének a 4 százalékát teszi ki. Ez ugyancsak nem elhanyagolható összeg – a legdrágább, budapesti újépítésű ingatlanok esetben 2,512 millió forint, de még a legolcsóbb, észak-magyarországi vármegyeszékhelyek használ lakásai esetében is átlagosan 868 ezer forint.
Jövőre jöhet a 10 százalékos önerő
Október közepén a Pénzcentrum is beszámolt róla, hogy a Magyar Nemzeti Bank (MNB) valamikor 2024 első felében a fiatal, első lakást vásárló hitelfelvevők esetében az eddigi 20 százalékról 10 százalékra csökkentené az önerő kötelező mértékét. Ez az önerő előteremtése szempontjából mindenképpen segítséget jelentene, másrészt viszont egy 90 százalékig behitelezett ingatlan még nagyobb havi törlesztőt eredményezne, ami értelemszerűen még magasabb havi nettó jövedelmet követelne meg.
Csak a példa kedvéért - a legolcsóbb, észak-magyarországi 21,7 milliós átlagárral számolva ez azt jelentené, hogy mindössze 2,170 millió forint önerőt kellene előteremteni egy használt lakás megvásárlásához. Az ingatlan értékének maradék 90 százalékát tehát hitelből fedezhetnénk, amely a jelen helyzetben minimum 137 856 forintos törlesztőrészletet jelentene, ez pedig 50 százalékos JTM-mel számolva minimum havi nettó 275 712 forintos jövedelmet követelne meg.
Tehát a fentebb említett 245 076 forintos belépő szint mintegy 30 ezer forinttal emelkedne meg.
Minden borul, ha gyereket vállalunk
A fenti számítások akkor érvényesek, ha nem tudunk vagy nem akarunk gyerekeket vállalni, vagy esetleg egyéb, az állami támogatások igénybevételéhez szükséges feltételt nem tudunk teljesíteni, és emiatt pusztán piaci hitellel oldanánk meg a lakásvásárlást. A megfelelő feltételek teljesítése esetén azonban a januártól elérhető új CSOK Plusszal akár 60 milliós ingatlant is vásárolhatunk önerő nélkül, ráadásul idővel az egyébként is csak 3 százalékkal kamatozó, támogatott hitelünk tőketartozásából is elenged az állam – feltéve persze, hogy megszületnek a támogatásért cserébe vállalt gyerekek.
Fontos kiemelni azonban, hogy a CSOK új konstrukciója a kamattámogatás ellenére is hitel lesz lényegében, tehát ennek igényléséhez is rendelkeznünk kell majd egy megfelelő, hitellel terhelhető jövedelemmel. Hogy pontosan mekkorával, azzal az alábbi cikkünkben foglalkoztunk.