Reichenberger Dániel • 2023. október 24. 10:05
Jelentős meglepetést okozott a lakáspiacon, hogy az MNB a jövő évtől bevezeti az első lakásukat vásárlók körében a 10%-os önerőt. Eddig ennek éppen a dupláját, húsz százalékot kellett letenni a szabályok szerint, tehát első ránézésre ez még meg is könnyíthetné a fiatalok dolgát. Második ránézésre azonban már nem olyan egyszerű a történet: Palkó István szerint csak egy szűkebb kör tudja majd kihasználni a jelentős kedvezményt, Argyelán József pedig úgy véli, hogy a könnyítést csak azok érhetik majd el, akik magasabb jövedelmi sávba tartoznak.
Valamikor 2024 első felében az eddigi 20 százalékról 10 százalékra csökkenne a fiatalokra vonatkozó önerő-előírás, akik az első lakásukat szeretnék megvásárolni - erről lapunk is beszámolt. Az MNB úgy értékel, hogy a tőkepufferek nem gátolják a bankok hitelpiaci tevékenységét, viszont kellően támogatják és erősítik a pénzügyi stabilitást.
Szakács János, a jegybank főosztályvezetője egy sajtótájékoztatón ismertette, miért jutottak erre a döntésre:
- az elmúlt években növekedtek, az utóbbi hónapokban viszont korrigáltak a rendszerkockázatok és a lakáspiaci kockázatok Magyarországon, így a bankokra vonatkozó 0,5 százalékos anticiklikus tőkepufferráta 2023. július 1-jei tervezett bevezetését egy évvel, a jövő év közepére elhalasztották,
- a kereskedelmi ingatlanpiacon látható kockázatok kezelésére hivatott a rendszerkockázati tőkepuffer, ami azt szolgálja, hogy az e területen várható veszteségeket jobban el tudják viselni az érintett bankok, és mielőbb kitisztítsák őket mérlegükből – a koronavírusjárvány miatt ezt 2020-ben felfüggesztették, de 2024. július 1-jével szintén aktiválják, viszont az MNB várakozásai szerint a bankok nagy részét nem fogja érinteni effektíven az intézkedés, így valóban csak preventív intézkedés lesz,
- a harmadik tőkepuffer-változat a bankok által szintén ismert rendszerszinten jelentős intézményekre vonatkozó tőkepuffer, 2024. január 1-jétől ezek a korábban már alkalmazott legmagasabb szintjüket fogják elérni
A jegybank amellett úgy fogalmazott, hogy a fiatalok számára nehéz az önerő előteremtése, a családtámogatások várható szigorodása pedig tovább ronthatja a lakáshoz jutási lehetőségüket. Ezért a jegybank a ma egységesen 80 százalékos hitelfedezeti (LTV) korlát célzott lazítását, vagyis az első lakást vásárlók kötelező önerejének a csökkentését tervezi, a nemzetközi példákkal összhangban. A jegybank tervei szerint a
20 százalékos önerőelvárás helyett 10 százalékos önerőelvárás vonatkozna a fiatal, első lakást vásárló hitelfelvevőkre, ami egy 30 millió forintos lakás megvásárlása esetén 3 millió forintos könnyítést jelentene az önerőnél,
De miért éppen most jutottak erre a döntésre, és mi lehet a következő lépés? Milyen hatással lesz mindez a lakáspiacra és az albérletekre? A Pénzcentrum erről kérdezett szakértőket.
Miért nem jó ez a fiataloknak?
Argyelán József, a Bankmonitor szakértője szerint az intézkedés nem akkora segítség a fiataloknak, ha azt vesszük alapul, hogy a jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (rövid és közismert nevén a JTM) fennmarad. Emellett viszont nem várja azt sem, hogy az eddig is szigorú hitelbírálaton még húznak egyet.
A pályakezdők számára jó eséllyel az önerő mellett a JTM korlát is komoly problémákat okozhat. A 20-29 év közöttiek nettó átlagkeresete 323 ezer Ft körül mozog, a 30-39 év közöttieké már 396 ezer Ft. A fizetésbeli különbségek pedig erősen behatárolja a kérdéses csoport hitelképességét. Várhatóan azonban a HFM mutató könnyítése miatt nem szigorodnak a banki szabályok. Az is elképzelhető, hogy magát a könnyítést nem mindenkinek teszik elérhetővé a bankok. Kvázi csak a jobb ügyfelek kapják a 10%-os önerő lehetőségét. (Ugye alapvetően a bank szigorúbb feltételeket előírhat a jogszabályi korlátnál.)
- fogalmazott a Pénzcentrum kérdésére a szakértő.
Hasonlóan gondolkodik Palkó István, a Portfolio vezető elemzője is: ő már konkrét példán keresztül is bemutatta, hogy miről van itt szó pontosan.
Az alacsony önerős hitelfelvétel sem a bank, sem a hitelfelvevő számára nem lesz előírás továbbra sem, nem kötelesek élni vele az első lakásvásárlók. A felvetés viszont jogos: a felvett hitelösszeg és a törlesztőrészlet (ugyanolyan lakásár, futamidő és kamat mellett) 12,5%-kal magasabb 10%-os önerő mellett, mint 20%-osnál. Vagyis például egy 100 ezer forintos törlesztőrészlet 112,5 ezer forint lesz. Ezt valóban csak azok tudják kihasználni, akik képesek (beleférnek a JTM-korlátba így is) és hajlandóak is magasabb törlesztőrészletet vállalni. Az intézkedés tehát bővítheti az első lakásvásárlók lehetőségeit és ezzel segíti a hitelfelvételüket, de csak azon bankok esetében, akik valóban megengedik ügyfeleiknek a 10%-os önerőt, és csak azon hitelfelvevőknél, akik megengedhetik maguknak a magasabb törlesztőrészletet
- fogalmazott az elemző.
Jön a lakásárrobbanás?
Arra is kíváncsiak voltunk, hogy a szakértők szerint vajon a lakásárakat mennyire nyomja majd meg az intézkedés, ha egyszer bevezetik? Argyelán József szerint elképzelhető a drágulás, de azért nem drasztikus mértékben.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 19 173 855 forintot 20 éves futamidőre már 6,54 százalékos THM-el, havi 141 413 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a K&H Banknál 6,64% a THM, míg a CIB Banknál 6,68%; a MagNet Banknál 6,75%, a Raiffeisen Banknál 6,79%, az Erste Banknál pedig 6,89%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
Természetesen ez az intézkedés potenciálisan a lakáspiacot és az árakat is felhajthatja. Ettől függetlenül én személy szerint nem gondolom azt, hogy ez jelen környezetben érdemben megmozgatná a lakásárakat. Az első lakásvásárlók köre önmagában egy részpiac, ezen belül a jövedelemnek is jelentősnek kell lennie, hogy ténylegesen jobban helyzetben legyen a vevő. A teljes ingatlanpiacra ugyanakkor számos egyéb tényező is hatást gyakorol – támogatások átalakulása, hitelkamatok csökkenése… - véleményem szerint ezen tényezők mellett a HFM szabály változásának hatása eltörpülhet
- mondta kérdésünkre a Bankmonitor elemzője.
Palkó István szerint lehetséges, hogy lesz néhány százalékos emelkedés, de egyáltalán nem számottevő - viszont nem csak maguk az ingatlanok, de a lakáscélú hitelek esetében is felhatóerő lehet a 10 százalékos önerő bevezetése.
Legfeljebb néhány százalékos keresletemelkedést várok ettől a változástól a lakáspiacon és a lakáshitelpiacon, hiszen az első lakásukat vásárlók kisebbséget képeznek, és még az ő körükben is kisebbségben vannak azok, akik alacsony önerő és ebből fakadó magasabb törlesztőrészlet mellett hajlandóak hitelt felvenni. Tovább csökkenheti az intézkedés hatását, ha az első lakásvásárlók számára a CSOK Plusz is kedvezőbb lesz, ebben az esetben ugyanis az első lakásvásárlók (pontosabban azok, akik közülük családot alapítanak) elképzelhető, hogy a jelenleginél nagyobb önerőhöz jutnak majd, így nem szorulnak rá a 90%-os hitelfedezeti korlát kihasználására. Persze ha a CSOK Plusz nagyon sok elsőlakás-vásárlót vonz a piacra, akkor a két intézkedés együtt erősítheti is egymást, de most még korai megmondani, így lesz-e
- írta válaszában a Portfolio vezető elemzője.
Na és az albérletek?
Felmerül ugyanakkor az a kérdés is, hogy vajon mi lesz az albérletpiaccal akkor, ha a fiatalok tömegei úgy gondolják: most, a felére csökkentett önerő mellett talán itt az ideje lakást vásárolni. Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője úgy vélekedik: nem kell félni attól, hogy tömegével hagynák el a fiatalok a bérelt lakásokat.
Várakozásunk szerint a piacra élénkítő hatással lehet, azonban az árakat nem fogja befolyásolni jelentősen sem ingatlan, sem bérleti lehetőségek szempontjából. Elsősorban a jó kezdőfizetéssel rendelkezőknek jelenthet nagyobb segítséget ez, akik esetlegesen még nem rendelkeznek nagyobb megtakarítással, önerővel
- fogalmazott az elemző. Szerinte attól sem kell tartani, hogy a bérleti díjak esetében akár nagy zuhanás, akár komoly emelkedés következne be.
A bérleti díjak esetében sem lesz érezhető hatása ennek, hiszen nem fog tömegeket kivonni a bérleti piacról valószínűleg, illetve a bérleti díjak esetében a kereslet mellett az egyéb gazdasági folyamatok, így például az infláció is hatással van a bérleti díjakra. Természetesen a tervezett szabályozás mindenképpen örömteli, hiszen elsődleges szempont hogy könnyebb feltételeket, így nagyobb segítséget kapjanak a fiatalok az otthonteremtéshez
- tette még hozzá Benedikt Károly.