Pénzcentrum • 2022. augusztus 18. 20:02
Anno magyarok nagy kedvence volt a szabad felhasználású jelzáloghitel, ami ötvözi a lakáshitelek kedvező árát a személyi kölcsönök kötetlenségével, hiszen a banktól kapott összeg gyakorlatilag bármire fordítható. Bár az utóbbi időben ez a hiteltípus is drágult, a kamatok messze elmaradnak az inflációtól, emiatt ismét előtérbe kerülhet sokak számára.
A szabad felhasználású jelzáloghitelek esetében a fedezetként bevont ingatlan becsült forgalmi értéke és az adósok által igazolt nettó jövedelem nagysága határozza meg a felvehető hitel maximumát. Banktól függően az ingatlan értékének 50-70 százalékáig hiteleznek általában a pénzintézetek, vagyis egy 60 millió forintra értékelt lakásra körülbelül 30-42 millió forint hitelösszeg igényelhető.
Másrészről a jövedelem legfeljebb 25-60 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, függően a kölcsön kamatperiódusától, valamint attól, hogy a nettó kereset eléri-e vagy sem az 500 ezer forintot. Egy végig fix kamatú lakáshitel esetében például 500 ezer forintos jövedelemmel elvileg 300 ezer forintos törlesztőrészlet is bevállalható lenne – 60 százalékos jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM), de a bankok jellemzően ennél óvatosabbak mostanság, így alacsonyabban ránt be az adósságfék - írja elemzésében a Bankmonitor.
Mikor kapjuk meg a pénzt?
A szabad felhasználású jelzáloghitelek az igénylési procedúrát illetően szinte teljesen azonosak a lakáscélú hitelekkel, vagyis a nettó jövedelmen túl a megfelelő, bank által elfogadott ingatlanfedezet megléte is kulcsfontosságú. Az egyszeri, induló költségek is hasonlóak, egy 20 millió forintos kölcsön esetében így az értékbecslés, a közjegyzői okiratba foglalás és a földhivatali papírmunka díja összességében akár 200-400 ezer forint is lehet, ám a bankok egy része ezt részben vagy akár egészben akciósan el is engedheti. (Egyedül az ügyvédi költséget spórolhatjuk itt meg, hiszen nem történik adásvétel.)
Az átfutási idő ennél a hiteltípusnál jellemzően 1-1,5 hónap, ám ez nagyon bankfüggő, ezért, ha számít a gyorsaság, akkor célszerű olyan hitelközvetítőn keresztül intézni az igénylést, aki jól ismeri az egyes bankok gyakorlatát. Persze egy jelzáloghitel ebből a szempontból aligha versenyezhet egy szintén szabad felhasználású személyi kölcsönnel, aminél akár 5-6 nap alatt számlán lehet az igényelt pénz. Cserébe itt magasabb hitelösszeg igényelhető, miközben a kamatok is alacsonyabbak, a futamidő pedig akár a 20 évet is meghaladhatja, amivel alacsonyan tartható a havi törlesztő összege. (Személyi hitelnél a felvehető összeg maximuma 10 millió forint, a futamidő pedig nem haladhatja meg a 10 évet.) - írja cikkében a Bankmonitor.
Mennyibe kerülnek ezek a hitelek?
A szabad felhasználású jelzáloghiteleket némileg magasabb kamattal adják a bankok, mint a lakáscélra fordítható kölcsönöket, így ezeknél jelenleg 9-10 százalékos THM (teljes hiteldíj-mutató) számít kedvezőnek a Bankmonitor hitelkalkulátora szerint. Azért érdemes nem a kamatokat, hanem a THM-eket összehasonítani, mert ez a kamaton felül a hitel felvételéhez elengedhetetlen egyéb költségeket is tartalmazza, ami összességében 200-400 ezer forintra is rúghatnak egy átlagos hitelnél.
Bár 5 éves kamatperiódussal is igényelhető szabad felhasználású jelzáloghitel, ez nem optimális választás jelenleg, hiszen itt egyrészt a jövedelem legfeljebb 25 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, miközben még csak nem is minden esetben olcsóbb a hosszabb időre rögzített kamatú konstrukcióknál.
JÓL JÖNNE 2,8 MILLIÓ FORINT?
Amennyiben 2 809 920 forintot igényelnél 5 éves futamidőre, akkor a törlesztőrészletek szerinti rangsor alapján az egyik legjobb konstrukciót, havi 62 728 forintos törlesztővel a CIB Bank nyújtja (THM 12,86%), de nem sokkal marad el ettől az MBH Bank 62 824 forintos törlesztőt (THM 12,86%) ígérő ajánlata sem. További bankok ajánlataiért, illetve a konstrukciók pontos részleteiért (THM, törlesztőrészlet, visszafizetendő összeg, stb.) keresd fel a Pénzcentrum megújult személyi kölcsön kalkulátorát. (x)
A szabad célú jelzáloghitelekre is igaz, hogy nagyobb hitelösszeg és igazolt jövedelem esetén kedvezőbb THM-et kapunk, egyrészt azért, mert a bankok is rendszeresen adnak „mennyiségi kedvezményt”, másrészt az egyszeri költségek nem nőnek együtt az igényelt hitel nagyságával.
Személyi hitel vagy szabad célú jelzáloghitel?
Gyakran hasonlítják össze ezt a két hiteltípust, sőt, mostanában a Babaváró hitel is mind többször képbe kerül, hiszen ezek mindegyike szabad felhasználású konstrukció. A Babaváró persze verhetetlen, amennyiben a hitel felvételét követően legalább egy gyerek születik, de nem mindenki áll gyerekvállalás előtt, illetve felel meg az állami támogatás igénybevételéhez szükséges személyi feltételeknek: csak házaspárok igényelhetik, legalább a pár egyik tagjának 40 évesnél fiatalabbnak kell lennie, stb.
A személyi hitel legnagyobb előnye, hogy ehhez nincs szükség ingatlanfedezetre, az átfutási idő rövidebb, az egyszeri költség pedig lényegesen kisebb. Cserébe a hitelösszeg nem haladhatja meg a 10 millió forintot, a futamidő nem lehet hosszabb 10 évnél, a kamatok pedig magasabbak. Éppen ezért a szabad felhasználású jelzáloghitel jellemzően nagyobb hitelösszegek esetén előnyös, hiszen ilyenkor az alacsonyabb kamat komoly, több millió forintos pénzügyi előnyt jelenthet teljes visszafizetésben - zárul a Bankmonitor elemzői cikke.