Horváth Zsolt Benjámin • 2022. július 28. 10:05
Hosszú évek óta nem látott szinten pörög a magyar lakosság hitelfelvételi kedve, különösen a lakáskölcsönök piacán. A kölcsönök egyre nagyobb vonzerejével párhuzamosan azonban a hiteligénylők előtt álló buktatók száma is növekszik. Megvannak azonban a módszerek, hogy minimalizáljuk a kockázati faktorokat. A Pénzcentrum most öt olyan szempontot gyűjtött össze, amikhez igazodva akár a mostani, bizonytalan helyzetben is képesek lehetünk elkerülni, hogy elhibázzuk a hitel segítségével történő lakásvásárlást.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) tavaly nyár óta zajló kamatemelési ciklusának hatásai az utóbbi néhány hónapban bizony a lakossági hitelpiacra is begyűrűztek. A nemrégiben még rekordalacsony kamatkörnyezet így az ügyfelek szempontjából egyre kevésbé tűnik kedvezőnek, rövidesen pedig (a kamatstop kivezetése miatt) hatalmas kamatrobbanás is jöhet.
Ha most nem lenne kamatstop, akkor az október vége óta történt BUBOR-emelkedés miatt akár 20%-kal is magasabbak lennének a törlesztőrészletek. A kamatstop lejárta után pedig akár 30%-ot is nőhetnek, derül ki a lap számításaiból, ugyanis az MNB alapkamat-emelései is tovább növelik a törlesztőket. Mindemellett pedig 12 év alatt több mint másféleszeresével drágult egy átlagos magyarországi lakás ára. Jól látszik tehát, hogy a lakásvásárlás előtt álló magyarok dolga egyre nehezebb, különösen akkor, ha mindezt hitelből finanszíroznák új otthonukat. A Pénzcentrum ezért most összegyűjtötte az öt legfontosabb szempontot amelyeket álomlakásunk kiválasztása, illetve a hiteligénylés előtt mindenképp érdemes szem előtt tartani.
Vásároljunk reális áron
Általánosan érvényes tanács, hogy mielőtt lakásvásárlásra adnánk a fejünket, érdemes alaposan felmérni az ingatlanpiacot. Amellett, hogy pontosan felmérjük, mi az a maximális költség, amit képesek vagyunk (akár hitelből) új lakásokra áldozni, talán a legfontosabb dolog, hogy tisztában legyünk vele, mennyi a reális értéke az általunk áhított ingatlannak.
Pásztor Roxána, a Portfolio ingatlanpiaci szakértője szerint az első lépés, hogy keressünk egy kiindulási alapot, járjunk utána a piaci árnak, ezt lehet úgy, hogy pl. a szomszédban lévő lakást milyen négyzetméteráron adták el, vagy valamelyik nagyobb hirdetőportál hirdetései alapján már be lehet nagyjából lőni
A hirdetőportálos lakásárakhoz már hozzá van számolva az alku (5-10%) illetve ha ingatlanközvetítőn keresztül értékesítik, akkor az is beépülhet a lakás árába. Tehát a valós értékből ezeket érdemes levonni. Ha megvan a viszonyítási alap, akkor meg ahhoz képest lehet minuszolni, vagy növelni a saját négyzetméterárunk értékét:
Talán a legfontosabb, hogy milyen az állapota: sokan azt nézik, hogy pl. felcsiszolták a padlót meg kifestettek szóval akkor már fel van újítva. De nem a festés a nagy költség, hanem pl. vezetékcsere - ezek milliós tételek, ha nincs kicserélve a villamoshálózat és régi a ház akkor az értékcsökkenő, és ha szépnek tűnik az állapota az akkor is felújítandó, mert mindent szét kell verni. Fontos h a nyílászárók ki vannak e cserélve, fontos, hogy mennyire vizesedik a lakás (a földszintieknél ez jellemző).
Most szerintem különösen kritikus lesz az is, hogy a lakás fenntartási költségei milyenek, ha távfűtése van most valakinek az nyilván jó, ha már újszerű a lakás és hőszivattyús a fűtése, az meg aztán végképp értéknövelő
- folytatja Pásztor Roxána
Mostanság még az erkély megléte is erősen értéknövelő, ha egy hirdetőoldalon fent lévő hasonló lakásnak nincs erkélye de a miénknek igen, akkor arra a négyzetméter miatt is rá lehet számolni, meg egyébként is. (az erkély alapterületének a felét szokták beleszámítani az alapterületbe) ha giga erkélyről van szó, pl 60 négyeztméteresről akkor inkább a harmadát. Vannak ezen felül apróságok pl hogy pl ha földszinti, akkor az csökkenti az értéket, (például, ha a szomszéd eladta 40 millióért az 55 négyzetméteres első emeleti lakását, én úgy érzem, hogy pont ugyanolyan állapotú, de a földszinten van az enyém, akkor abból 5%-ot nyugodtan le lehet vonni, vagy még többet. De például ha a negyediken van és nincs a házban lift az is csökkenti az értékét
Azt is sokan elfelejtik, de az is lényeges, hogy ha egy forgalmas út felé néznek az ablakok, ahol villamos van, vagy 4 sáv, annak nagyon csökken az értéke. 5%-ot az is simán számít, de még a 10-et is megkockáztatnám. Egyébként, ha belső udvarra néz a lakás, az is értékcsökkenő az utcai nézettel szemben, mert azok a lakások sötétebbek, de csak akkor ha nem a villamossínre néz a lakás.
Értékcsökkentő hatású még az is, ha rossz állapotban van a társasház/olyan a lakóközösség, hogy sejteni lehet, hogy nincs pénz semmi fejlesztésre. Ha például panelról van és panelprogramos, le van szigetelve, az ellenben nagyban növeli a négyzetméterárat, ha lehet hozzá garázst bérelni, vagy venni, vagy jár hozzá tároló az is értéknövelő - teszi hozzá a Portfolio szakértője.
Ne féljünk alkudni
Bizony, az alku lehetősége is igen hangsúlyos kérdés, hiszen az ingatlanok meghirdetett árai túlnyomó többségben irányárak, vagyis a hirdető eleve úgy árazza be az ingatlant, hogy belekalkulál valamekkora engedményt is. Emiatt soha nem érdemes alku nélkül beleszaladni a lakásvásárlásba. Bár sajnos a vásárlók egyre kevésbé vannak jó pozícióban ebben a tekintetben, az Otthon Centrum statisztikái szerint ugyanis országos szinten az idei év első három hónapjában a használt házak teljes árengedményének országos átlagértéke 8,7 százalék volt, míg a téglalakások árából 4,9 százalékot, a panelekéből 4,1 százalékot engedtek az eladók, egy 30-50 milliós értékű lakásnál pedig ez igen sok pénzt jelent, amit nem érdemes feleslegesen lepasszolnunk az eladónak.
A reális, illetve a végleges vételár mielőbbi kiderítése kiemelten fontos akkor, ha legalább részben piaci hitelből, esetleg valamilyen állami konstrukcióból finanszíroznánk a vásárlást. A bankok is ez alapján állapítják meg ugyanis, mekkora összegű kölcsönt hajlandóak folyósítani nekünk. Ez az összeg jellemzően a forgalmi érték 60-70 százaléka, ha pedig ez nem éri el a vételárát (aminek gyakori okai, hogy a piacinál jóval magasabb áron vásároltunk) több önerőre lesz szükségünk az üzlet lebonyolításához.
Keressük meg a legjobb hitelajánlatot
A hitelek költségeire térve jön a képbe egy másik fontos szempont. Az, hogy a lakáskölcsönök ára bankonként és periódusonként roppant eltérő lehet. Ugyanakkora összegű hitelért is havi súlyos tízezrekkel, a teljes futamidő alatt akár milliókkal többet kellhet fizetnünk, ha rosszul választunk bankot.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) még tavaly nyáron indított alapkamatemelési ciklusa pedig hónapok óta tornássza felfele az árakat, úgyhogy az elérhető árú hitelek egyre nagyobb ritkaságnak számítanak. Ezért jelenleg még inkább fontos megfontolni, hogy melyik pénzintézetnél és milyen feltételek mellett kötünk szerződést. Ha emiatt nem akarjuk hosszasan böngészni az egyes bankok honlapjait, a döntésben könnyű segítséget nyújthat akár a Pénzcentrum kalkulátora is.
Utóbbiban a július elején végzett kalkulációnk szerint a teljes visszafizetendő összeget egy 20 éves futamidő alatt ugyanis 1 millió 923 ezer forinttal kéne többet visszafizetni, ha a legrosszabb feltételeket kínáló ajánlatot választjuk a legjobb helyett.
Éljünk az állam nyújtotta támogatásokkal
Az otthonfelújítási támogatás és hitel és az egyéb állami támogatások hatalmas szerepet játszottak a lakáskölcsönök iránti kereslet ugrásszerű növekedésében. Ez nem véletlen, ugyanis az elmúlt években bevezetett állami programok valóban sokkal kedvezőbb feltételekkel segítik, hogy saját ingatlanhoz jussunk, mint egy piaci hitel.
És nem csak a már említett otthonfelújítási támogatásra és hitelre igaz, hanem például a babaváró támogatás is hasonlóan nagy segítség lehet, ami egy szabad felhasználású hitel, a magyarok többsége azonban ezt is ingatlanvásárlásra fordítja. A babaváró esetében az is nagy előny, hogy részben, vagy akár egészben önerőként is felhasználható egy a későbbiekben igényelt lakáshitelhez.
Döntsünk hosszú futamidejű kölcsön mellett
Mivel a lakáshitelek futamideje jellemzően legalább 10-20-30 év, nem lehet előre megmondani milyen irányba és mekkora mértékben változnak majd a most igényelt kölcsönünk kamatai. Annyi biztos, hogy jelenleg meredeken emelkednek a hitelkamatok. Miközben a jegybanki alapkamat egyetlen év alatt 0,9 százalékról 7,75 százalékra emelkedett, bár ilyen drasztikus mértékben, de a lakossági hitelek kamatai is lekövették a változást.
A hiteleknek ugyanis, mint már írtuk, a bankok részéről is van egy beszerzési ára, amit az MNB aktuális döntései nagyban befolyásolnak, emellett pedig működési költségeik is emelkedtek, amit szintén be kell kalkulálniuk a kamatokba, ha a megszokotthoz közeli profitot szeretnének realizálni a kölcsönökből.
Nem is meglepő, hogy az elmúlt hónapokban már közel az összes újonnan folyósított hitel hosszú kamatperiódusú, vagy végig fix kamatozású. Így ugyanis jó eséllyel kivédhetik a további kamatemelések hatását. Az egyetlen kérdés jelenleg, hogy 10 évre, vagy a teljes futamidőre fixált kölcsönt válasszunk. Ez azért komplikált kérdés, mert előbbi olcsóbb, utóbbi pedig biztosabb garanciát jelent a növekő kamatokkal szemben. A kamatainkat persze „menet közben” is fixálhatjuk, ha szeretnénk megvédeni hiteleinket az MNB szerint jövő augusztusig tomboló infláció hatásaitól. Ez a legtöbb esetben még mindig javallott. Nemrégiben a Pénzcentrum sorra is vette a fixálás előnyeit, valamint azt is, hogy mely helyzetekben nem érdemes élni a lehetőséggel.