Horváth Zsolt Benjámin • 2022. július 6. 10:05
Az eddigi számok alapján példa nélküli mennyiségű lakáshitelt folyósíthatnak idén a magyar bankok lakossági ügyfeleiknek, az infláció hatására azonban mostanra a kölcsönök állandó drágulása is egyre inkább érzékelhető. Persze mindig is fontos szempont volt egy hitel igénylésénél, hogy az mekkora kamattal elérhető, hiszen ez határozza meg, mekkora havi kiadással jár a kölcsönünk. Most azonban a kamtstop kivezetése sokkoló meglepetést jelenthet rengeteg lakáshitelesnek. Van azonban egy módszer, amivel bárki elkerülheti, hogy elszálljanak a törlesztői.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) tavaly nyár óta zajló kamatemelési ciklusának hatásai az utóbbi néhány hónapban bizony a lakossági hitelpiacra is begyűrűztek. A nemrégiben még rekordalacsony kamatkörnyezet így az ügyfelek szempontjából egyre kevésbé tűnik kedvezőnek, rövidesen pedig (a kamatstop kivezetése miatt) hatalmas kamatrobbanás is jöhet.
Ha most nem lenne kamatstop, akkor az október vége óta történt BUBOR-emelkedés miatt akár 20%-kal is magasabbak lennének a törlesztőrészletek. A kamatstop lejárta után pedig akár 30%-ot is nőhetnek, derül ki a lap számításaiból, ugyanis az MNB alapkamat-emelései is tovább növelik a törlesztőket.
A BUBOR, azaz a Budapesti Bankközi Forint Hitelkamatláb az a kamat, amelyen a kereskedelmi bankok hitelt nyújtanak egymásnak rövid futamidőre. Gyakorlatilag a változó kamatozású hitelek "kereskedelmi árának" is tekinthető. Működése nem bonyolult, ha a 3 havi BUBOR értéke 1 százalékkal nő, akkor a kapcsolódó hiteltermékek kamatai is ezzel azonos mértékben emelkednek.
Általános vélekedés, hogy érdemes hosszú, minimum 10 éves kamatperiódussal igényelni kölcsönünket, sőt akár végig fix kamatú hitelt választani. Előbbinél értelemszerűen 10 évente változtathat a kamaton bankunk, utóbbinál pedig a futamidő legvégéig fix törlesztővel kalkulálhatunk. Az sem véletlen, hogy sokan gondolkodnak most azon, hogy korábbi hiteleiket fix kamatozásúra váltsák (erre is minden pénzintézetnél van lehetőség), kiszámíthatóság szempontjából ugyanis - amire most mindannyiunknak hatalmas szükségünk van - egyértelműen ez a megoldás a nyerő, persze az sem elhanyagolható szempont, hogy a biztonság áraként a fixált kamatok általában magasabbak.
A változó kamatozású hitellel rendelkezőknek mindenesetre most minél hamarabb fel kell készülniük a kamatstop kivezetésére. Nézzük hát, milyen szempontokat érdemes figyelembe vennünk, mielőtt beleugranánk a hiteligénylésbe, vagy meglévő hitelünk fixálásába.
A hitelösszeg sokadlagos szempont
Az adósságfékszabályozás céljából 2015-ben létrejött, úgynevezett JTM (jövedelemarányos törlesztési mutató), amely maximalizálja az új hitelfelvételkor vállalható törlesztési terheket biztosan nem befolyásolja a választást. Mind végig, mind pedig adott ideig fixált törlesztéssel a jövedelmünk ugyanakkora részét fordíthatjuk törlesztésre. félmillió forintos nettó jövedelem alatt ez keresetünk 50 százaléka, ha pedig 500 ezer forintnál többet keresünk, annak 60 százalékából törleszthetjük adósságainkat. Előfordulhat persze, hogy a bankok a jogszabályi plafon és a bankok ennél szigorúbb feltételeket is támaszthatnak a hiteligénylők elé. Így az is előfordulhat, hogy éppen a végig fix és a 10, vagy 20 évre fixált hitelek törlesztői közötti különbség dönt arról, hogy megkaphatunk-e egy kölcsönt, erre azonban nem túl nagy az esély.
Az ár viszont döntő is lehet
Sokkal fontosabb, sokszor döntő szempont viszont, hogy a végig fix kamatú hitelek költségei jellemzően valamivel magasabbak, mint az adott periódusra fixált kamatú társaiké. Ez adott esetben az igénylésüket is megnehezíti, hiszen a bankok a kölcsönünk igényléséhez elvárnak egy minimum jövedelmet, ami egy drágább hitel esetében értelemszerűen magasabb összeg.
LAKÁST, HÁZAT VENNÉL, DE NINCS ELÉG PÉNZED? VAN OLCSÓ MEGOLDÁS!
A Pénzcentrum lakáshitel-kalkulátora szerint ma 19 173 855 forintot 20 éves futamidőre már 6,54 százalékos THM-el, havi 141 413 forintos törlesztővel fel lehet venni az UniCredit Banknál. De nem sokkal marad el ettől a többi hazai nagybank ajánlata sem: a K&H Banknál 6,64% a THM, míg a CIB Banknál 6,68%; a MagNet Banknál 6,75%, a Raiffeisen Banknál 6,79%, az Erste Banknál pedig 6,89%. Érdemes még megnézni magyar hitelintézetetek további konstrukcióit is, és egyedi kalkulációt végezni, saját preferenciáink alapján különböző hitelösszegekre és futamidőkre. Ehhez keresd fel a Pénzcentrum kalkulátorát. (x)
Az persze ennél is fontosabb, hogy a hónapról-hónapra fizetett törlesztőnk jóval több pénzt húzhat ki a zsebünkből. A Pénzcentrum kalkulátorában talált ajánlatok alapján július elején 10 éves kamatperiódusú lakáskölcsönöket 7,5 és 8,91 százalék közötti Teljes hiteldíj mutatóval találtunk, addig végig fix kamatú társaikat 7,75 és 9,02 százalék közötti THM-el kínáltak az egyes pénzintézetek. Példaként egy 10 millió forintos összegű, 20 éves futamidejű lakáshitelre kerestünk ajánlatokat, úgy, hogy az adó és az adóstársak jövedelme 400 ezer forint.
Ahogy grafikonunkon is látszik, ez a havi törlesztőket tekintve egy ilyen lakáshitel esetében, ha 10 éves kamatperiódusra kötjük 79 119 forint és 88 017 forint közti törlesztőt jelent, fix kamattal a legolcsóbb konstrukció havi költsége 80 514, míg a legdrágábbé 88 649 forint. Jól látszik tehát, hogy a különbségek egyáltalán nem olyan égbekiáltóak, mint azt sokszor sulykolják és a táblánkon végignézve az is látszik, hogy igen könnyen találni olyan fix kamatozású ajánlatot, ami kedvezőbb a 10 évre fixált törlesztővel kínált konstrukciók jelentős részénél. A kulcs tehát inkább a bankok és az ajánlatok közti jó választás.
Hamarosan kilőhetnek a törlesztők
Mivel a lakáshitelek futamideje jellemzően legalább 10-20-30 év, nem lehet előre megmondani milyen irányba és mekkora mértékben változnak majd a most igényelt kölcsönünk kamatai. Annyi biztos, hogy jelenleg meredeken emelkednek a hitelkamatok.
Ugyanis miközben a jegybanki alapkamat egyetlen év alatt 0,9 százalékról 7,75 százalékra emelkedett, bár ilyen drasztikus mértékben, de a lakossági hitelek kamatai is lekövették a változást. A hiteleknek ugyanis, mint már írtuk, a bankok részéről is van egy beszerzési ára, amit az MNB aktuális döntései nagyban befolyásolnak, emellett pedig működési költségeik is emelkedtek, amit szintén be kell kalkulálniuk a kamatokba, ha a megszokotthoz közeli profitot szeretnének realizálni a kölcsönökből.
Virág Balázs, a jegybank alelnöke szerint pedig "a kamatemelés mindaddig folytatódni fog, ameddig nem látszik fordulat az inflációban." A kamatemelési ciklus végét tehát még nem látni, ugyanis az infláció a jelenlegi MNB-s prognózis szerint is 2023-ig a nyakunkon marad. Az emelések pedig jócskán megdrágíthatják a lakossági hiteleket is, így a kamatperiódus következő fordulóján a lakáshitelek is rosszul járhatnak. Ez ellen lehet jó módszer most fix kamatú lakáshitelt választani.