Pénzcentrum • 2022. május 3. 06:17
Hosszú évekig az 5 éven át fix kamatozású lakáshitel konstrukciók voltak szinte a legnépszerűbbek hazánkban. A kamatemelés és a hitelpiac átrendeződése miatt azonban gyakorlatilag teljesen kikophat ez a hitelkonstrukció. Mi lehet ennek az oka?
A korábbi években igen népszerű volt az 5 éves kamatperiódusú lakáshitel – ezeknek a kölcsönöknek a kamatát a bank 5 éven belül egyoldalúan nem változtathatja. Az MNB kimutatása szerint 2021. IV. negyedévében az igénylők 22,2 százaléka választott ilyen lakáscélú jelzáloghitelt.
Ez a konstrukció azonban teljesen kikophat a piacról az elkövetkező hónapokban - jósolják a Bankmonitor szakértői. Ennek megértéséhez érdemes megvizsgálni néhány alapvető szempontot, ami befolyásolja a hitelválasztást. Nézzük!
A hitelkamatok – még mindig sokan a legolcsóbbat választják
A törlesztőrészlet, a THM még mindig sokak számára az egyik legfontosabb szempont a kölcsön kiválasztása során. A másik fontos tényező a biztonság, kiszámíthatóság szokott lenni. Ez a két elem azonban sok esetben egymással ellentétes irányba hat, hiszen a kiszámíthatóbb kölcsönök jellemzően drágábbak is.
A jelenlegi piaci környezetben ez az alaptézis megborult azonban. Az elmúlt hónapok kamatemelkedései után ugyanis az 5 éves kamatperiódusú hitel már drágább a biztonságosabb megoldásoknál: a 10 éves kamatperiódusú és a futamidő végéig fix kamatozású kölcsönök kamata kisebb mértékben emelkedett.
A jövőben már azok sem fogják az 5 éven át fix kamatozású lakásvásárlási hitelt választani, akik kizárólag az ár (a THM) és a törlesztőrészlet nagysága alapján döntenek. Egy 20 millió forint összegű kölcsön esetében ugyanis a 20 év alatt 500 ezer forintot lehet spórolni egy biztonságosabb, hosszabb kamatperiódusú konstrukció választásával
- hívták fel a Pénzcentrum figyelmét a hitelezési szakemberek.
Miért olcsóbb a biztonságosabb kölcsön?
A bankok elsősorban a saját nyereségük alakulását figyelik. A jelenlegi piaci helyzetben számukra kisebb költséggel jár a kiszámíthatóbb, a biztonságosabb kölcsönt nyújtani. A hitelkihelyezéshez szükséges pénzt a bankok a pénzpiacról szerzik be, az ottani hozamok tekinthetők tehát a pénzintézetek költségének. A jelenlegi piaci környezet rendkívül különleges: a kiszámítható kamatozású hitelek forrásköltsége kedvezőbb, mint a rövid kamatperiódusú konstrukcióké.
A banki kamatköltségeket jól leírja a BIRS mutató értékének alakulása. (A BIRS azt mutatja meg, hogy a bankok mekkora kamat mellett adnának kölcsönt egymásnak hosszú futamidőre.) A fenti ábrából két dolog jól leolvasható:
- A hozamok az elmúlt időszakban jelentősen emelkedtek. Ez indokolja az új hitelek kamatemelkedését is.
- Az 5 éves futamidejű hozam meghaladta a 10 és a 20 éves futamidejű bankközi kamatszintet is. Emiatt adhatják olcsóbban a bankok a kiszámíthatóbb hiteleket, hiszen az azokhoz kapcsolódó költségük is kisebb.
Hitelösszeg – Mennyi hitelre jogosult az adós?
A törlesztőrészlet, a költségek mellett lényeges szempont a hitelválasztás során az is, hogy mekkora hitelösszegre lenne jogosult az igénylő család. (Meg tudja-e finanszírozni a kinézett lakást a kérdéses hitelből?) A lakáshiteleknél a kamatperiódus az igényelhető hitelösszeg nagyságát is jelentősen befolyásolja. Az adósságfék szabályok alapján ugyanis a kamatfixálás hossza meghatározza, hogy az igénylők jövedelmének mekkora részét teheti ki a havi törlesztőrészlet nagysága. Gyakorlatilag az 5 évig fix kamatozású kölcsönök adósai a fizetésük kevesebb részét fordíthatják hiteltörlesztésre:
- Egy 5 éves kamatperiódusú lakáshitelnél a legalább nettó 500 ezer forint jövedelemmel rendelkező családok fizetésük 40 százalékát, az annál kisebb bevételből élők pedig keresetük 35 százalékát fordíthatják hiteltörlesztése.
- A 10 éves kamatperiódus, vagy végig fix kamatozású hitelek esetében a legalább fél millió forintot keresők jövedelmük 60 százalékát, az ennél kevesebbet keresők pedig bevételeik felét fordíthatják a havi részletekre.
Ez jogszabályi előírás, ennél a bankok lehetnek szigorúbbak is (a törlesztőrészlet a jövedelem ennél kisebb hányada lehet, de nagyobb nem).
Ez alapján a korábbi egy 600 ezer forint jövedelemmel rendelkező család a jelenlegi kamatkörnyezetben 17,5 millió forinttal kevesebb 5 éves kamatperiódusú lakáshitelt tudna igényelni, mint tíz éves vagy hosszabb kamatperiódus esetén. (5 évig fix kamatozású kölcsönből csupán 33,5 millió forint vehető fel, míg legalább 10 éves kamatperiódusú konstrukció választásával már 51 millió forint kölcsön is elérhető lenne.)
Jogosultság – Melyik hitelt kaphatja meg az igénylő?
Természetesen nagyon fontos szempont, hogy melyik kölcsönt tudja a család felvenni? Az igénylők számára a legfontosabb cél, hogy a számunkra elérhető legolcsóbb hitelt találják meg. A kamatemelkedés azonban az elérhető ajánlatok körét is jelentősen leszűkítette. Ez pedig az 5 évig fix kamatozású konstrukció esetében fokozottan igaz.
Az év elején 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitelre 8 bank is adott ajánlatot egy 400 ezer forint jövedelemmel rendelkező család számára. Márciusban ugyanilyen feltételekkel már csak 3 bank hitelezte volna meg az igénylőket, áprilisban pedig már egyetlen pénzintézetnél se kapná meg a kért hitelösszeget az adott feltételekkel a család.
Összegzés
Az 5 éves kamatperiódusú kölcsön már drágább, mint a többi biztonságosabb hitelkonstrukció. Az igényelhető hitelösszeg is kevesebb, vagyis a nagyobb összeget igénylők nem fogják ezt a megoldást választani. Ráadásul a romló kondíciók miatt egyre kevesebb bank ajánlatai között találják majd meg a családok ezt a költcsönt. A Bankmonitor szakértői szerint tehát a korábban oly népszerű konstrukció – ha csak átmenetileg is, de - szinte teljesen el fog tűnni a hitelpiacról.