Gosztola Judit • 2021. október 14. 05:55
Mi köze egy banki jelzáloghitelnek a környezetvédelemhez, és mitől lesz egy lakáskölcsön zöld? Összeszedtünk mindent, amit az új, 2,5%-os Zöld Hitel-konstrukcióról tudni lehet. Illetve megvizsgáltuk azt is, hogy hat mindez majd a jelenlegi hitel- és ingatlanpiacra: várhatóan tovább drágulnak a kivitelezési költségek, és így a lakásárak Magyarországon? De cikkünkből kiderül az is, hogy az új konstrukcióval a magyar családok akár havonta 10-20 ezer forintot is megspórolhatnak.
Talán sokakban felmerül a kérdés, mi köze egy banki jelzáloghitelnek a környezetvédelemhez, és mitől lesz egy lakáskölcsön zöld? A válasz egyszerűbb, mit gondolnánk. Tudvalevő, hogy az energiafogyasztás és -pazarlás csökkentése egyre fontosabb az Európai Unió számára. Ezek nem csupán a fenntartható energiaellátás megvalósításának, az üvegházhatást okozó gázkibocsátások csökkentésének, az ellátásbiztonság garantálásának az eszközei, de egyben fokozzák az EU versenyképességét is.
Az épületek energiahatékonyságáról szóló irányelv azt a célt követi, hogy 2050-ig minden tagállam magas szinten energiahatékonnyá tegye és dekarbonizálja az épületállományát. Ennek megfelelően hazánkban is elkezdődött a felzárkóztatás, és a lakáshitelek piaca megfelelő kiindulópontot jelent a zöld szempontok beépítésének. Tekintettel arra, hogy a hazai primer energia-felhasználás közel ötödét kitevő lakóingatlan-állomány energetikai hatékonysága alacsony, korszerűsítésére jelentős tér áll rendelkezésre.
Ennek jegyében a Magyar Nemzeti Bank 2021. október 4-én útnak indította a Növekedési Hitelprogram részeként az NHP Zöld Otthon Programot (továbbiakban: NHP ZOP), mellyel azt a célt tűzte ki, hogy a magyarországi ingatlanok korszerűbbek és környezetkímélőbbek legyenek, jobban érvényesüljenek a zöld szempontok, és mindez egyúttal hozzájárulhat a zöld otthonok iránti kereslet, illetve ezen keresztül a kínálat élénkítéséhez is.
Ennek részeként rendkívül kedvező kamatozású kölcsönt, úgynevezett zöld hitelt lehet igényelni október eleje óta a magyar bankfiókokban. A cél, hogy olyan házak és lakások épüljenek, amelyek fenntarthatók, tehát a ki- vagy megtermelt energiát hatékony módon, és nem pazarlóan használják fel. Az NHP ZOP [BZ1] keretében kizárólag energiahatékony, Magyarország területén fekvő, új lakás vásárlásának, illetve építésének finanszírozására irányuló hitel nyújtható.
De miért éri ez meg?
Az október 4. óta igényelhető zöld hitel kedvezőbb kamattal bír, mint a jelenleg elérhető legolcsóbb „hagyományos” lakáshitel, hiszen a kamata végig fixen 2,5 százalék – ennél nem lehet több később sem. Legfeljebb 25 évre lehet tervezni vele, hiszen az a maximális futamideje, de természetesen rövidebb idő alatt is vissza lehet törleszteni: ez leginkább a leendő adós keresetétől függ és persze a felvett kölcsön összegétől. Ez utóbbi legfeljebb 70 millió forint lehet.
Emellett az igénylés fontos kitétele, hogy legfeljebb 4 adósa lehet a konstrukciónak, és csak ők szerezhetnek tulajdonjogot az ingatlanban, de hogy ki mekkora hányadban, az nincs meghatározva. Az, hogy nekik legalább 10 évig életvitelszerűen benne kell élniük az adott ingatlanban, azt jelenti, hogy a döntéshozók szándéka szerint ez a hitel nem a befektetőknek kedvez, hanem azoknak, akik új, zöld, energiahatékony otthonokban szeretnének élni.
Nagy előnye, hogy nincsen gyermekekre, illetve családi állapotra vonatkozó elvárás, tehát nem csak fiatalok, családalapítás előtt állók igényelhetik, hanem mindenki, aki megfelel a kitételeknek, és igazolhatóan van elég jövedelme, hogy biztonsággal ki tudja fizetni minden hónapban a törlesztőrészletet. Ez esetben is legfeljebb 50, illetve 60 százaléka lehet a nettó jövedelmeknek a törlesztőrészlet. A hitelösszeg az ingatlan értékének maximum 80 százalékát érheti el, de a bankok egyes esetekben ennél alacsonyabb értéket finanszíroznak.
A zöld hitel kombinálható CSOK-kal is azon családosok számára, akik megfelelnek a feltételeknek. 2 meglévő vagy vállalt gyermek esetén 10 millió, 3 gyermek esetén 15 millió forintot lehet igénybe venni 0 százalékos kamattal, ezt le kell vonni a 70 millió forintból, tehát a kettő együtt nem haladhatja meg a maximálisan felvehető összeget.
Felforgatók: mi változik a zöld hitel hatására?
Mint minden új hitelkonstrukció, korábban a CSOK, a babaváró hitel, ha nem is azonnal, de hosszú távon éreztette hatását az ingatlanpiacon, éppen ezért nagy kérdés, mit okoz majd a zöld hitel az előttünk álló hónapokban, években?
A Magyar Nemzeti Bank Zöld Otthon Programja 2,5 százalékos kamatozású hitelt biztosít azon belföldi magánszemélyeknek, akik új építésű, legalább BB energetikai besorolású, legfeljebb 90 kWh/m2 primer energiaigényű lakás vagy családi ház vásárlását, vagy építését tervezik. Az új hitelnek a lakáspiacon is érezhető hatásai lesznek. A mostani emelkedő kamatkörnyezetben az adott jövedelmekhez viszonyítva a lakásvásárlók alacsonyabb összegű hitelt tudnának csak felvenni, a zöld hitel azonban lehetővé teszi, hogy továbbra is rendelkezésre álljon egy a korábbi évekhez hasonló, vagy annál is kedvezőbb kamatszint melletti finanszírozás. Ennek hatására az új lakások iránti kereslet továbbra is élénk maradhat, ami ösztönzőleg hat az újabb fejlesztések elindítására, vagyis megakadályozza, hogy a csökkenő kereslet hatására befagyjon a piac. A kedvezményes hitel emellett a lakásállomány fenntartható megújulását is segíti azáltal, hogy a piacra kerülő alacsonyabb energiaigényű lakások kedvezőbb károsanyag-kibocsátási mutatókkal rendelkeznek
– mondta el Futó Péter, a Portfolio ingatlanpiaci elemzője.
De nem csak a lakáspiacra, a hitelpiacra is hatással lesz ez az új konstrukció, mellyel havonta akár 10-20 ezer forintot is megspórolhatnak a zöld otthonba költöző családok.
Azzal, hogy a jegybank és gyermekesek esetében a kormány lejjebb vitte az energiahatékony ingatlanokra felvehető hitel kamatát, egy átlagos piaci lakáshitelhez képest 10 millió forintonként havi 10-20 ezer forintot, a teljes futamidő alatt pedig 2-5 millió forintot spórolnak meg a háztartásoknak. Ez jelentős keresletoldali élénkítést jelent a zöld lakások piacán, aminek egy részét a CSOK-hoz hasonlóan áremelés formájában a fejlesztők fogják lenyelni. Még ha az új hitelprogram végső kedvezményezettjei valójában nem is 100%-ban az igénybe vevő családok lesznek, a program jelentős hozzájárulást fog adni a magyarországi lakásállomány fokozatos zöldítéséhez, és katalizátora lesz annak, hogy a lakásvásárlók- és építők egyre nagyobb figyelmet fordítsanak az energiahatékonyságra. Ezt szolgálja például az évi 90 kWh-s előírás is, ami még szigorúbb a hivatalosan meghirdetett, és 2022 közepétől minden új építésű ingatlan esetében kötelező BB besorolásnál. A KSH adatai szerint tavaly mindössze 21% volt az új lakásokra felvett hitelek aránya a lakáshitelek piacán, az intézkedéstől várhatóan ez az arány is növekedni fog. Látható, hogy a bankok körében már most nagyon népszerű a program, hiszen kifejezetten tudatos ügyfélréteget nyerhetnek vele
– mondta el a Pénzcentrumnak Palkó István, a Portfolio vezető elemzője.
Hol? Mi? Ki? És persze mennyit?
A legfontosabb tudnivalók a zöld hitelről:
- maximum 2,5 százalékos kamatozású
- a maximális futamidő 25 év
- a kamat végig fix összegű
- maximális felvehető összeg 70 millió forint
- CSOK-kal kombinálva 10 millió, illetve 15 millió forint kamatmentes (de így sem haladhatja meg a 70 millió forintot)
- a felvett hitel az ingatlan árának legfeljebb 80 százaléka lehet
- energiahatékony (legalább BB energetikai besorolású) új építésű lakóingatlan megvásárlására, illetve építésére lehet felhasználni
- egy személy egyetlen zöld hitelt vehet fel
- a főadósnak mindenképpen tulajdonjogot kell szereznie, és legfeljebb 4 adós vonható be
- a tulajdonosnak életvitelszerűen a megvásárolt ingatlanban kell élni minimum 10 évig.