Indul a roham az albérletekért: venni vagy bérelni, melyik éri meg jobban?

Jelenleg – részben a járvány hatására – sok különféle folyamat zajlik az albérlet- és lakáspiacon. A bérleti díjak esése után most ismét lassan emelkedő tendencia kezdődött, az újépítésű lakások piacán elmaradt a várt árcsökkenés, és a használt családi házakat még inkább keresetté tette a járvány. A kiszámíthatatlan áremelkedések miatt nagy a bizonytalanság, megéri-e most ingatlant venni, és a hitelpiacon történt változások miatt az is bizonytalan, mekkora törlesztőrészletre kell számítani. Sőt, az sem elhanyagolható tényező, hol venne valaki lakást az országon belül.

Régen és ma is sokan gondolkodtak úgy: miért fizessenek albérletet, ha ugyanazt a havi összeget egy banknak törlesztve, hitelből vehetnének saját ingatlan is. Viszont az ingatlanárak sok helyen olyan magasak, hogy ha valaki nem tud a a bérleti díjánál magasabb összeget kicsengetni havonta és nem rendelkezik pár millió forint önerővel, nincs esélye vásárolni. Ez nagyban függ attól, merre lakik valaki: a budapesti albérleti díjak és lakásárak nem ugyanúgy aránylanak egymáshoz, mint Egerben, Szekszárdon, Veszprémben, stb. A Pénzcentrum most megvizsgálta, hogy az átlagos lakásárak és bérleti díjak alapján hol és mennyivel kerülne kevesebbe, vagy többe egy hiteltörlesztőt fizetni, mint a főbérlő zsebét tömni.

A bérelni vagy venni?-dilemma során legtöbben csak két tényezőt vesznek figyelembe: a jelenlegi albérleti díjat, amit fizetnek, és hogy hány millió hitelt adna a bank ugyanakkora törlesztőrészletre. Viszont számos fontos tényező van még, amelyeket érdemes átgondolni, mielőtt belevág egy vásárlásba, valamint hitelbe az ember.

Ilyen szempontok pl. hogy rendelkezésre áll-e megfelelő önerő, amely a megvásárolandó ingatlan értékének minimum 10, de leggyakrabban 20 százaléka a bank döntésétől függően. Aztán a hitelfelvételnek, vásárlásnak lesznek egyéb költségei, mint az ügyvédi díj, illeték, hitelfolyósítási díj, stb. Számos egyéb költség, amelyet nem mutat a THM, viszont kalkulálni kell vele. Nem is beszélve arról, hogy jellemzően az ember értékesebb, tágasabb, jobb környéken lévő ingatlant vásárolna, mint amiben addig albérletben lakott. A saját lakásra pedig biztosítást is kell majd fizetni, ha hitelre veszi az ember, az egyéb járulékos költségek is magasabbak.

Mennyibe kerül ma egy albérlet?

Az országosan a kiadásra kínált lakóingatlanok iránti érdeklődés az idén 3 százalékkal nőtt egy júliusi elemzés szerint, viszont ezen belül a fővároson kívüli albérletek iránti kereslet 13 százalékkal erősödött. Budapesten a tulajdonosok által kiadásra kínált lakóingatlanok átlagos bérleti díja éves összevetésben csökkent, így 140 ezer forintot tesz ki. A nagyobb vidéki városok közül Debrecen 110 ezer, Miskolc 85 ezer, Szeged 100 ezer, Pécs 99 ezer, Győr pedig 108 ezer forintos átlagos bérleti díjakkal várja az albérletet keresőket.

A saját lakás sem olcsó

Mivel az albérletben lakók jellemzően nem családi házat bérelnek, ezért az összehasonlíthatóság érdekében a tégla- és panellakások árfekvését vesszük alapul az összevetéshez. Az ingatlan.com elemzése szerint június közepén a budapesti panellakások átlagos négyzetméterára a kínálati piacon 605 ezer forint volt (ez 6,1 százalékos emelkedésnek felel meg éves szinten). A téglaépítésű lakások négyzetméterára mérsékeltebben, kevesebb mint 4 százalékkal 825 ezer forintra nőtt. A Budapesten kívüli piacon is drágultak a panelek: a megyeszékhelyeken átlagosan 10 százalékkal 380 ezer forintra nőtt az átlagos négyzetméterár.

Ezek alapján tehát, ha az ember egy 50 négyzetméteres panel- vagy téglalakásra cserélné albérletét, a fenti árakkal kellene kalkulálnia. Érdemes megfigyelni, hogy a fővárosban több mint 10 milliós különbség adódik egy ekkora lakás esetében az átlagos négyzetméterárban, attól függően, téglaépítésű, vagy panelházban lévő ingatlanról van szó. Miskolcon viszont szinte alig van különbség. Egerben lehet, hogy milliókkal olcsóbb megvenni egy panelt, mint Pécsen vagy Tatabányán, a téglalakások ára viszont magasabb Egerben.

Az, hogy mennyi az átlagos vételár, befolyásolja azt is, mekkora önerőre lesz szükség – minél drágább ingatlant vesz valaki, annál magasabbra. Bár elviekben 10%-os önerőtől már adhat hitelt a bank, sokkal inkább jellemző, hogy 20%-os önerőre van szükség, ezért mi is ezzel számoltunk. Ez alapján a fővárosban az átlagos négyzetméterárak alapján egy 50 négyzetméteres lakás esetében átlagosan 6 millió forint önerőre van szükség tégla, 8,25 millió forint panellakás esetén. Szegeden elég 4-5 millió forint is egy ekkora lakás megvételéhez. Ez alapján pedig már könnyen kiszámolható, ha az önerő éppen 20%-ot tesz majd ki, mekkora hitelre lesz szükség.

Bérelni vagy venni?

Miután tudjuk, mekkora átlagos önerővel és hitelösszeggel vehetünk lakást az egyes városokban, már csak azt kell megnézni, hogy az adott összegekre mekkora törlesztőrészlettel ad hitelt a bank. Például egy budapesti cirka 41 milliós 50 négyzetméteres téglalakás megvásárlásához 33 millió forint hitelre van szükség. A Pénzcentrum lakáshitel kalkulátorát használva látható az olcsóbb banki ajánlatokat alapul véve, hogy ezt az összeget 195-198 ezer forintos törlesztőrészletre kölcsönzik nekünk a hitelintézetek.

Ha az átlagos albérletár Budapesten 140 ezer, akkor ezt téglalakásra cserélni ráfizetés. Viszont ha a panelárakat nézzük: 30,25 milliós vételárral számolva szükség lesz 6 millió forint önerőre, és 24,2 millió forint hitelre, ezt pedig 137-140 ezer forint havi törlesztőért hajlandóak a bankok rendelkezésünkre bocsátani. Ha valaki ilyen kondíciókkal keres, már érdemes elgondolkodni a vásárláson akkor is, ha az albérleti díjon felül egy kevéssel többet tudna egy hónapban a lakhatásra szánni, és önereje is van.

Néhány példát kiragadva is látható, hogy amíg például Tatabányán a tégla- és panellakások megvásárlása után fizetendő átlagos törlesztőrészletek alacsonyabbak, mint a bérleti díj, Debrecenben jellemzően magasabbak. Szegeden a panel olcsóbbra, a téglalakás törlesztője drágábbra jön ki, mint az albérleti díj.

Fontos viszont látni, hogy ez az összehasonlítás minden esetben csak az átlagot veszi alapul: négyzetméterárak, albérleti díjak, önerő, banki ajánlatok tekintetében is. Amit viszont ennek ellenére megmutat ez a statisztika, hogy vannak városok, ahol az albérleti díj nagyobb kiadást jelent, a lakások viszont nem annyira drágák – megint máshol az albérlet olcsó, az átlagos négyzetméterár viszont már magasabb. Nem úgy van tehát, hogy ahol magasak a lakásárak, ott az albérletek is drágák: nincs egyenes arányosság.

Természetesen az, hogy valakinek megéri-e inkább a banknak fizetni törlesztőrészleteket, és saját lakást venni, az egyéni élethelyzettől is függ. Mik az igényei? Hol él? Mennyit keres? Van-e önereje, és ha van, mennyi? Rengeteg szempont dönthet arról, hogy a havi bérleti díj kiadásánál többe vagy kevesebbe kerül-e majd a törlesztőrészlet. Ezt viszont bárki ki tudja számolni maga is:

• Nézzen ki egy ingatlant, amelyet megvásárolna, vagy többet, és átlagolja a vételárakat.
• Számolja ki a(z átlagos) vételár 20%-át (ossza el a lakás árát 100-zal és szorozza meg 20-szal)! Ekkora önerőre lesz szüksége.
• Az önerő összegét (vagyis a 20%-ot) vonja le a vételárból. Ekkora hitelre lesz szüksége.
• Írja be a Pénzcentrum kalkulátorába az összeget, és az többi szükséges adatot személyre szabottan! A banki ajánlatok listájában láthatja, mennyi lenne a havi törlesztőrészlet:

Természetesen az örök érv a bérlés ellen, és a vásárlás mellett, hogy a hitelből vett lakás egyszer hitelmentesen a tulajdonosé lesz, míg az albérlet csak „kidobott pénz”, még mindig áll. Viszont mielőtt bárki feladná az albérletét, és belevágna a vásárlásba, érdemes utánaszámolnia: nem jelent-e túl nagy kiadást majd a törlesztés ahhoz képest, amennyit eddig albérletre szánt. Hiszen sokszor pufogtatott tévhit, hogy ha az albérleti díjat hiteltörlesztőként a banknak fizetné az illető, akkor már rég lenne egy fél lakása – és ehhez hasonlók. Mert ez nem minden esetben, nem minden városban, élethelyzetben van így, sokszor a bérleti díj túl kevés, máshol viszont még jobban is lehet járni a hitellel.

A lényeg, hogy nincs két ugyanolyan élethelyzet, mindig érdemes megvizsgálni minden egyéni lehetőséget, a lakáshitel ajánlatokat. A legfontosabb, hogy vásárlás előtt mindenképpen tájékozódjon az ember a lehetőségeiről: mennyibe kerülhet majd az ingatlan, mekkora hitelre lesz szükség, és azt melyik banknál milyen feltételekkel lehet igényelni. A jelenlegi helyzetben a banki ajánlatok, lakásárak is nagyot változhatnak akár hónapról-hónapra! Ezért fontos a folyamatosan tájékozódás.

Találd meg a legjobb hitelajánlatokat a Pénzcentrum naprakész lakáshitel-kalkulátorával!