Ilyen zártkerteket vesznek a dúsgazdag magyarok: ez már nem csak a kispénzűek világa

Szánthó Péter • 2021. január 23. 07:00

A 2020-as év első felében igencsak megélénkült a kereslet a zártkerti ingatlanok iránt bizonyos országrészekben: jellemzően a bezártság elől menekültek ide a vásárlók. A közhiedelem szerint ezek, a jellemzően települések peremterületein fekvő ingatlanok olcsók, ám bőven találni több százmilliós zártkerteket is. Bár a vissza nem térítendő csok-on kívül más állami támogatást nemigen lehet igényelni ezekre az ingatlanokra, de 2021-ben 5 százalékra csökkent az újlakásáfa, és az 5 millió forintos áfavisszatérítés is bejött a képbe, ami élénkítheti a keresletet. Főképpen, mert óriási érdeklődés jelent meg az építkezésre alkalmas telkek iránt, amik szinte rögtön hiánycikké váltak.

A járványhelyzet újra fellendítette a zártkerti ingatlanok iránti keresletet, ezek az utóbbi időben ugyan nem tartoztak a magyar ingatlanpiac menő szegmensei közé, de a pandémia jelentősen átrajzolta a képet bizonyos régiókban:

A Dél-Dunántúlon, illetve a Balaton környéki településeken a tavalyi év első felében jelentősen megnőtt a zártkerti ingatlanok iránti kereslet, vélhetően a pandémiás helyzet hozta bezártság növelte az érdeklődést

- számolt be a Pénzcentrumnak Markó Ildikó, az OTP Ingatlanpont régióvezetője. A szakértő hozzátette, hogy sokan a kisebb városi lakásukat cserélték le élhetőbb környezetre, a tehetősebbek befektetésnek, vagy hétvégi időtöltéshez kerestek ilyen ingatlant.Ugyanakkor a hálózat megkérdezett értékesítési vezetője szerint a zártkerti ingatlanok iránti kereslet az ország egészét tekintve nem változott érdemben Varga Dezső, az érdi iroda vezető értékesítési tanácsadója elmondta, a fővárosi agglomerációban és a legtöbb régióban nem igazán keresett ez az ingatlantípus, hiszen nehezen hitelezhetők, minimális arányban beépíthetők, így a keresők nagyobb részben kizárják ezt a típust a keresés során.

Tévhit, hogy csak olcsók vannak

Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakétője is úgy gondolja, hogy a zártkerti ingatlanok sosem tartoztak az ingatlanpiac slágertermékei közé. Egy-két évtizeddel korábban elsősorban azok a vevők vadásztak rájuk, akik hétvégi házat, gyümölcsöst kerestek, ahová nyugalomban vissza tudnak vonulni, hogy zöldebb környezetben tölthessék a szabadidejüket.

Az elmúlt öt évben azonban valamelyest népszerűbbé váltak a zártkertek is. Ez leginkább a lakásdrágulásnak köszönhető, hiszen egyre többen kerestek az adott település peremkerületeiben megfizethető áron telkeket, házakat. Az alacsonyabb árak mellett ezen ingatlanok iránti népszerűségét növelte, hogy zártkerti ingatlanokra is igényelhető például a CSOK. Hitelt azonban szinte egyik bank sem ad zártkerti ingatlanok megvásárlására. A zártkerti ingatlanok történetéhez hozzátartozik, hogy korábban ezek önálló kategóriát képviseltek az ingatlannyilvántartásban, de most már csak belterületi, illetve külterületi besorolást szerepel a tulajdoni lapokon, a zártkertek pedig az utóbbi kategóriába tartoznak

- hívta fel a figyelmet a szakember. Általánosan jellemző, hogy a zártkerti ingatlanok - külterületi besorolásuknál fogva - olcsóbbak az átlagnál, azonban vannak kivételek is. Az ingatlan.com kínálatában szereplő legdrágább zártkerti besorolású, Balatongyörökön található ingatlanért több mint 370 millió forintot kér a tulajdonosa. A hirdetésben látni, hogy a 4800 négyzetméteren egy összesen 420 négyzetméteres ház található, és a balatoni panoráma valóban aranyat ér. Van itt még jacuzzi, szauna, kerti tó, vadászterem és különféle melléképületek is.

Ez mutatja, hogy a többihez hasonlóan a zártkerti ingatlanok lokációja határozza meg elsősorban értéküket és népszerűségüket. Régiós bontásban a Balaton környéke egyértelműen az első helyen, de a többi nagyváros esetében is találkozhatunk olyan város peremén található zártkerti ingatlanokkal, amik népszerűsége és ára alig marad el a belterületi ingatlanoktól. Ez leginkább olyan esetekben figyelhető meg, amikor a külterületi besorolással rendelkező zártkerti ingatlan úgy szerepel az adott település rendezési tervében, hogy azt később belterületté nyilvánítanák át

- tette hozzá az Ingatlan.com szakértője.

Rengeteg a buktató

Zártkerti ingatlant vásárolni korántsem olyan egyszerű, mint egy "sima" családi házat. Az OTP Ingatlanpont szakértői szerint a megfelelő tájékozottság elengedhetetlen a csalódások elkerülése érdekében, ezért célszerű szakember segítségét kérni, aki jártas az ilyen típusú ingatlanok értékesítésében. A helyi építési szabályzatban ellenőrizni kell a zártkerti övezetre vonatkozó építési szabályokat, mekkora a telek beépíthetősége (általában alacsony).

Ha nincs kivonva az ingatlan művelési ág alól, nemcsak meghosszabbítja, de meg is hiúsíthatja a vételt a kifüggesztési eljárás. Nem mellékes szempont, hogy zártkerti ingatlanokra nem vehetők igénybe a lakáscélú kamattámogatott hitelkonstrukciók. Ezen felül érdemes egyeztetni az önkormányzattal is, hogy várható-e a jövőben közműfejlesztés az adott területen, valamint tájékozódni, hogy milyen az infrastruktúra a környéken, hiszen általában se szemétszállítás, se tömegközlekedés, se bevásárlási lehetőségek nem adottak.

- foglalták össze.

Balogh László arra hívta fel a figyelmet, hogy az egyik legfontosabb akadály az lehet, hogy a bankok nem szoktak hitelt adni ilyen ingatlanok megvásárlására. Ezzel érdemes előre kalkulálni, nehogy a foglaló kifizetése után szembesüljön a vásárló ezzel a korláttal.

Szintén érdemes áttanulmányozni az adott település rendezési tervét, mert lehet, hogy később már "teljes értékű ingatlanként" tekinthetünk rá. A vásárlás mellett pedig az szólhat, hogy csok-ot is lehet igénybe venni zártkertben található lakóingatlanok vásárlásra, illetve családi ház építésére is. Fontos megnézni a telkek beépíthetőségére vonatkozó szabályokat is, hiszen a zártkerti ingatlanok beépíthetősége sokkal kisebb, mint egy belterületi teleké

- az Ingatlan.com szakértője a vissza nem térítendő csok kapcsán még arra hívta fel a figyelmet, hogy fontos, hogy meglévő ingaltannál lakóingatlan legyen a tulajdoni lapon szereplő ingatlan besorolása. Gazdasági épületek vásárlása például nem lehet CSOK-ot igényelni. Mivel a kedvezményes, államilag támogatott csok-hitel felvétele során a bankok hitelelbírálási folyamatának is meg kell felelnie az igénylőnek és az ingatlannak is, emiatt szinte biztosan nem kaphatunk a vásárláshoz sem piaci sem pedig csok hitelt.

Idén más lesz?

Arra a kérdésünkre, hogy mi várható a 2021-es évben a zártkertek iacán, az OTP Ingatlanpont szakértői ízt írták, hogy országosan nem várnak markáns változást ezen a területen. Persze egyes keresettebb régiókban maradhat a növekvő érdeklődés, ami ott az árakat is felfelé húzhatja.

Balogh László kifejtette, hogy 2021-ben 27 százalékról 5 százalékra csökkent az újlakásáfa, és már nem csak a falusi csokos településeken lehet (ismét) élni az 5 millió forintos áfavisszatérítéssel, ha valaki családi házat építene - így élénkülhet a forgalom is.

Ezzel együtt óriási érdeklődés jelent meg az építkezésre alkalmas telkek iránt, amik szinte rögtön hiánycikké váltak, és az áruk is jelentősen emelkedett. A nagyvárosokban és azok környékén ezért arra számítunk, hogy sok család dönthet az olcsóbb áron megvásárolható zártkerti telkeken indított építkezések mellett.

Hozzátette, az is látszik, hogy kínálat lesz idén is zártkerti ingatlanokból: az ingatlan.com kínálatában szereplő 18707 eladó telek hirdetője jelezte, hogy zártkerti ingatlanokról van szó, ami 7,5 százalékos aránynak felel meg. A házak esetében szerényebb a zártkertekben eladásra kínáltak aránya: a több mint 60 ezer eladó házhirdetésből mindössze 56 darab ilyen a január közepi adatok szerint.

Hitel is kéne rá? Ezek a lehetőségek

Ahogyan a szakértők is elmondták, a bankok nemigen adnak lakáshitelt zártkerti ingatlanok megvásárlására. Ám ez nem zárja ki, hogy kölcsönből oldjuk meg a vásárlást! A gyermeket tervezőknek például ott van a maximum 10 milliós babaváró hitel, amely szabadfelhasználású, úgyhogy nem akadály az sem, ha egy zártkertet vennének belőle. Akkor is jó ötlet lehet, ha a hitelfelvevők nem akarnak három gyereket bevállalni, hiszen ha a hitel felvételét követően csak egy gyerek születik, már akkor is kamatmentessé válik a babaváró! További részletek és banki ajánlatok a Pénzcentrum babaváró hitel kalkulátorában!

Érdemes körülnézni a személyi hitelek piacán is: ezek ugyanúgy szabadfelhasználásúak, mint a babaváró, szóval ha megfelelsz a feltételeknek, a kutya nem fogja megkérdezni, hogy mire költötted a folyósított kölcsönt. Sőt, a lakáshitelekkel ellentétben ezekhez még önerő sem kell. A példa kedvéért a Pénzcentrum személyi kölcsön kalkulátorában megnéztük, hogy a magyar bankok milyen feltételekkel adnak 5 évre 5 millió forint személyi kölcsönt.

Kiderült, hogy a legalacsonyabb törlesztő (nettó 250 ezer forintos jövedelem esetén) a CIB Banknál elérhető, ahol a havi részlet 101 090 forint, a THM pedig 8,17%-os. Érdemes megnézni még az MKB Bank 101 511 forintos törlesztőt, és 8,43%-os THM-et kínáló konstrukcióját is. Érdemes még átfutni az Erste Bank, a Cetelem és a Takarékbank ajánlatait is.

Címkék:
hitel, lakáshitel, szemétszállítás, szemét, csok, zártkert, balatoni kör, ingatlan.com, otp ingatlanpont, fővárosi önkormányzat, ingatlanvásárlás, falusi csok, ingatlan balaton, okos város, menekültek, ingatlan árak, ingatlanpiac 2020, ingatlan otp, babaváró hitel erste, erste.hu, erste befektetés, lokáció, fővárosi szemétszállítás,