Kilátástalan helyzetben rengeteg nyugdíjas: a csok, babaváró menti meg őket?

Szánthó Péter • 2021. január 18. 05:42

Magyarországon rengeteg idős ember él az igényeit meghaladó méretű ingatlanban, ez akár jólétet is jelenthet, de rengetegen vannak azok, akiknek a havi járandósága nem éri el a medián kereset 60 százalékát. Azok az idősek kerülhettek bajba, akik annak idején többgenerációs házat építettek, hogy egy helyen élhessen a család. Ám azóta az igények megváltoztak, rengeteg szülő maradt egyedül a hodályban - amelynek a fenntartási költségei nem változtak. Ezeket az időseket közvetetten a kormányintézkedések húzhatják ki a bajból: a Pénzcentrum ingatlanszakértőket kérdezett arról, mi várhat erre a szegmensre most, hogy beindultak a családtámogatások.

Ahogyan korábban a Pénzcentrum beszámolt róla, az Eurostat friss statisztikái szerint a 65 év feletti korosztályban 39,5 százalék él az igényeit meghaladó méretű ingatlanokban Magyarországon. Ez akár jelenthet jót, jólétet is, valaki megteheti, hogy több szobát tartson fent, mint amire szüksége van: plusz vendégszobát, dolgozószobát, műhelyt, stb. Viszont a kifejezetten alacsony jövedelmű idősek között, akiknek a havi járandósága nem éri el a medián kereset 60 százalékát, az arány hasonlóképp magas: 33,2 százalék - ennyien laknak a szükségesnél nagyobb ingatlanban.

Tehát az alacsony jövedelmű 65 év felettiek egyharmadának kisebbre kellene cserélni az ingatlanát, ezzel szabadítva fel az ingatlanvagyona egy részét, és csökkenteni kiadásait. A legjellemzőbb, hogy a szülők egy többgenerációs házban maradnak magukra, miután a gyerekeik külön útra léptek. Az OTP Ingatlanpont szakértői szerint is nagyjából ez a piacon megjelenő, többgenerációs ingatlanok előélete.

Mivel hosszú évek óta nem nagyon építenek többgenerációs házakat, a piacon megjelenő ilyen típusú ingatlanok előélete jellemzően az, hogy a gyerekek kirepültek, az idősebb szülők egyedül maradtak a nagy házakban, amelyeket eladásra kínáltak, vagy pedig az örökösök értékesítik azokat. Ha a helyi építési szabályzat (HÉSZ) megengedi a több lakóegység kialakítását az adott telken, a nagy házakból több lakás kerülhet kialakításra, melyek albetétesítés után külön értékesíthetők. Sajnos ritka az a terület, ahol a HÉSZ ezt lehetővé teszi

- írták a Pénzcentrum megkeresésére. Ennek kapcsán arról is beszámoltak, hogy a többgenerációs családi házak jelenleg nem tartoznak a kedvelt ingatlan típusok közé. Az elmúlt 10 évben már nem volt jellemző az igény több generáció összeköltözésére, illetve az erre az ingatlantípusra jellemző építési technológia mára elavultnak számít.

A többgenerációs házak piacképességére jellemző, hogy az ingatlan.com adatai szerint a több mint 60 ezer eladó ház hirdetéséből mindössze 2469 esetében jelezték a hirdetők, hogy többgenerációs az ingatlan, ami 4 százaléknak felel meg - ismertette Balogh László. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője hozzátette, hogy a jelenleg eladó többgenerációs ingatlanok egy jelentős részére az is jellemző, hogy nem eleve többgenerációsnak "indult" maga a ház, sok esetben hozzáépítéssel bővítették ki ezeket a házakat.

Ez viszont általában azzal jár együtt, hogy a belső elrendezésben kompromisszumot kell kötnie a vevőknek, akiknek a legtöbb esetben amúgy sem lenne szükségük ekkora ingatlanra. Ez mindenképp megnehezíti az eladásukat.

- tette hozzá Balogh László.

Gondoljunk a korszerűsítésre

Mivel a többgenerációs házak mára már "kimentek a divatból", megkérdeztük a szakértőket, hogy jellemzően milyen állapotban vannak az eladásra kínált épületek. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a többgenerációs házak állapota "nem lóg ki a sorból". Ahogy a hazai ingatlanállomány 60 százaléka átlagos vagy rosszabb energiahatékonyságú (és minőségű), így a többgenerációs ingatlanok között is hasonló arányban lehet közepes vagy felújítandó állapotú ingatlanokkal lehet találkozni. A nagy alapterületük miatt viszont ezeket átlagosan magasabb összegért kínálják, ami a piacképességüket hátrányosan befolyásolja.

A vevők számára egy bizonyos határ fölött a méret nem minden, hiszen számukra a funkcionalitás legalább ennyire fontos. Hiába 250 négyzetméteres egy ház, ha a szobák száma ugyanannyi mint egy 150 négyzetméteres ingatlan esetében, aminek adott esetben kedvezőbb az elrendezése. Emiatt a vevők nem fognak 60 százalékkal többet fizetni ezekért a régebbi többgenerációs ingatlanokért. Ráadásul ezeknek nem csak a felújítása, de a fenntartása is jelentős kiadással jár a kisebb alapterületű, de hasonló funkciókkal rendelkező házakhoz képest

- fogalmazott Balogh László.

Az OTP Ingatlanpont is megjegyezte, hogy aki többgenerációs házban gondolkodik, az mindenképp számoljon a korszerűsítéssel is: hiszen egy ekkora épület megvásárlása tetemes felújítási költséggel járhat, ebben az otthonfelújítási támogatások jelenthetnek némi segítséget. Főképp azért lehet egy vagyon a felújítás, mert az ilyen típusú házak 40-50 évesek, átlagos vagy felújítandó állapotúak, és az OTP Ingatlanpont tapasztalatai szerint az agglomerációkban jellemzőek.

A nyugati országrészben az elmúlt évek hoztak némi keresletélénkülést ezen a piacon: a több munkalehetőség magával hozta a hazai és határon túli munkavállalók ideiglenes letelepedését, és számos többgenerációs házat alakítottak át munkásszállóvá azokban a városokban, ahol fejlett ipari parkokat létesítettek az utóbbi évtizedekben

- osztotta meg tapasztalatait Goreczki Szabolcs, az OTP Ingatlanpont nyugat-magyarországi régióvezetője. Bár a használt ingatlanok piacán újra van érdeklődés a többgenerációs, nagyobb alapterületű házak iránt, jelenleg nem meghatározó a keresletük, az újépítésűek között pedig egyáltalán nem jellemző ez a típus.

Nehéz őket eladni?

A szakértők szerint nincs könnyű dolguk azoknak, akik egy ilyen ingatlant akarnak értékesíteni. Legalábbis a folyamat sokkal hosszabb időt vehet igénybe, mintha egy "normál" ingatlant akarnánk eladni. Az OTP Ingatlanpont szerint a többgenerációs ingatlanok esetében lényegesen hosszabb lehet az eladási idő, sokszor egy éven túli. Jellemzően azonban 6 hónap - 1 év között kerül sor az értékesítésükre, szemben a nem többgenerációs ingatlanokkal, melyek átlagosan 3 -6 hónap alatt kelnek el. Az értékesítési idő azonban nagyban függ a megfelelő ártól, melynek meghatározásában fontos a naprakész piacismeret.

Az ingatlan.com adatai szerint 2020-ban a fővárosban a legalább 5 szobás használt többgenerációs házak értékesítési ideje átlagosan 160 nap volt, míg az összes ingatlan.com kínálatában szereplő házat 130 nap alatt értékesítették a hirdetők. A megyei jogú városok és megyeszékhelyek többgenerációsaihoz átlagosan 201 napra volt szükség az eladáshoz, az összes ott található ház esetében pedig 155 napra volt szükség.

Balogh László ismtertette, hogy a községekben zajlott a leglassabban az értékesítés: a többgenerációs házakat átlagosan 228 nap alatt adták el, míg az összes eladó háznál kevesebb mint fél évet, azaz 176 napot kellett várni a vevőre. A városokban pedig 207 nap alatt értékesítették a többgenerációsokat, míg az összes eladó ház esetében átlagosan 168 nap alatt jött a vevő.

NULLA FORINTOS SZÁMLAVEZETÉS? LEHETSÉGES! MEGÉRI VÁLTANI!

Nem csak jól hangzó reklámszöveg ma már az ingyenes számlavezetés. A Pénzcentrum számlacsomag kalkulátorában ugyanis több olyan konstrukciót is találhatunk, amelyek esetében az alapdíj, és a fontosabb szolgáltatások is ingyenesek lehetnek. Nemrég három pénzintézet is komoly akciókat hirdetett, így jelenleg a CIB Bank, a Raiffeisen Bank, valamint az UniCredit Bank konstrukcióival is tízezreket spórolhatnak az ügyfelek. Nézz szét a friss számlacsomagok között, és válts pénzintézetet percek alatt az otthonodból. (x)

Ezekből az adatokból is látszik, hogy többet kell várni egy-egy használt többgenerációs ingatlan értékesítése során a vevőre, ami nem meglepő. A házak esetében általánosan megfigyelhető, hogy az eladásra kínált ingatlan esetében az eladó igényeinek megfelelt értékesítésre kínált háznak a vevő igényeit is ki kell elégítenie. Ha viszont több generáció költözik be egyszerre, akkor még több igényt kell együttesen kielégítenie az eladó házaknak.

- tette hozzá.

Akár jól is járhatnak a családosok

Mivel a többgenerációs házakra jelenleg mérsékelt a kereslet, jó áron lehet hozzájutni egy ilyen ingatlanhoz az OTP Ingatlanpont szakemberei szerint. A falusi CSOK, használt CSOK, a felújítási támogatás és felújítási hitel miatt nőhet irántuk az igény.

A nyugat-magyarországi régióban a múlt év utolsó hónapjaiban már érezhető volt a kivárás, amelyet idén már az első napokban aktív érdeklődés követett. Ha az adásvételek között nem is jelennek meg azonnal ezek az ingatlanok, ebben a szegmensben mindenképpen a műszaki, esztétikai állapot javulása várható

- foglalta össze az OTP Ingatlanpont.

Balogh László szerint is jól járhat, aki az állami támogatásokal kalkulál:

A többgenerációs ingatlanok kialakítására nyújtott extra támogatás főként azokban a nagyobb településeken segíthetnek a fiataloknak, ahol már nincs építésre alkalmas telek elérhető áron. Azok körében is népszerű lehet a támogatás, akiknek a költségvetésébe egy új ház felépítése ugyan nem fér bele, de az új lakásra vonatkozó csok támogatással együtt meg tudják finanszírozni egy különálló ingatlan kialakítását a szülői házhoz történő hozzáépítéssel vagy a tetőtér beépítésével.

Bár ez részben generálhat extra érdeklődést az eladásra kínált 50-60 éves többgenerációs házak iránt is, de az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője úgy látja, mindent egybevéve továbbra sem lesznek kedvező helyzetben ezeknek az ingatlanoknak az eladói a megváltozott igények miatt.

Ezért kerültek bajba a tulajok

A modernkori többgenerációs házak története az előző század második felére nyúlik vissza, mivel a '70-es, '80-as években épült a legtöbb két- háromgenerációs családi ház. Egyrészt akkoriban a lakásépítések során nem a gazdaságosság volt a legfőbb szempont, másrészt pedig az egy háztartásban élő családok átlagos létszáma is nagyobb volt - foglalta össze Balogh László.

A KSH népszámlálási adati szerint 1970-ben még 185 ezer olyan háztartás volt, ahol több család élt együtt, ami az összes családháztartás 7 százalékát tette ki, 2011-re pedig ez az arány 2 százalékra csökkent. A lakosságszámra vetítve még durvább a visszaesés: 1970-ben a családháztartásban élők 11 százaléka több családból álló háztartásban élt, míg 2011-ben ez az arány 3 százalékra csökkent. Ez megmagyarázza, hogy miért is esett vissza ezeknek a 70-es 80-as években nagyon praktikusnak tűnő, nagy alapterületű ingatlanok népszerűsége - mutatott rá az ingatlan.com szakértője.

Az elmúlt 50 évben azonban a lakosság életszínvonala sokat javult, ami abban is megnyilvánult, hogy a fiatalok legnagyobb része - a családokat is ideértve - legszívesebben önálló háztartásban indulna neki az életnek. A jelenlegi kínálatban szereplő, szokásosnál nagyobb alapterületű újépítésű ingatlanok alkalmas lehetnek több generáció együttélésére is, hiszen egy 5-6 szobás újépítésű családi házban általában van több fürdőszoba is, de ezek inkább az alkalomszerű együttélésre adnak lehetőséget.

A szülőknek a fiatalok egy-egy lakrészt vagy vendégszobát biztosítanak, ha látogatóba jönnek. A tartósabb együttélést inkább már úgy oldják meg, hogy olyan ikerházat vásárolnak, ahol a szülők a fiatalok szomszédai, vagy ha újépítésű társasházi lakásba költözik a fiatal család, akkor ugyanabban a házban vásárolnak a szülők is ingatlant vázolta.

Ha pedig a szülői ház tetőterét építik be a fiatalok, akkor is külön bejáratú, új ingatlanokat hoznak létre. Ez meg is mutatja az új együttélési szokások és a régi több generációs ingatlanok közti legfőbb különbséget. A régi házak esetében ugyanis nem volt leválasztva a fiatalok lakrésze, akik emiatt inkább elköltöztek a szülői fészekből, amiknek jelentős részük emiatt üresen áll

- jelentette ki Balogh László.

Címkék:

hitel, népszámlálás, műszaki cikk, idősek, nyugdíjasok, ingatlan.com, otp ingatlanpont, családi költségvetés, ingatlanok, falusi csok, ingatlan adásvétel, ingatlaneladás, megyei jogú város, hozzáépítés, ingatlan otp, otp ingatlan alap, családtámogatások, ipari ingatlan, használt lakásra csok, megyeszékhelyek, falusi élet, eu támogatás, nyugdíjas ház, megyei jogú városok,